（2017）黔0526民初2320号
裁判日期: 2017-07-19
公开日期: 2017-08-29
案件名称
夏会与威宁伊卓置业发展有限责任公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
威宁彝族回族苗族自治县人民法院
所属地区
威宁彝族回族苗族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
夏会,威宁伊卓置业发展有限责任公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款
全文
贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2017)黔0526民初2320号原告夏会，女，1993年3月14日生，汉族，小学文化，农民。委托代理人刘德菊，威宁县中心法律服务所法律工作者。特别授权代理。被告威宁伊卓置业发展有限责任公司。法定代表人任富玉，经理。委托代理人杨华，贵州浩锐律师事务所律师，特别授权代理。原告夏会诉被告威宁伊卓置业发展有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月24日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告夏会及其委托代理人刘德菊，被告威宁伊卓置业发展有限责任公司（以下简称伊卓公司）委托代理人杨华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏会诉称：2013年8月11日，原被告双方签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于草海养生基地的商品房，房号，房屋总价款234341元。签订合同后，原告于2013年12月4日支付首付款74341元，余款160000元以银行按揭贷款方式支付。合同约定交付房屋时间为2013年9月11日，被告承诺2014年9月11日取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文件交付原告。但被告至今仍未按约履行义务，逾期已达982天。按合同约定被告应当按已付房款日5‰的标准支付违约金，现原告主动请求调低违约金标准，按同期银行逾期贷款利率5.5%增加30%的标准计算违约金，共计45394.10元。请求贵院依法判令被告支付原告逾期未办理房屋转移登记违约金45394.10元。被告伊卓公司辩称，原告的起诉已经超过诉讼时效，合同约定出卖人承诺于2014年9月11日前应取得初始登记，但原告于2017年5月23日起诉，已超过诉讼时效2年。原告主张的违约金过高，应根据2017年一至五年期银行同期贷款年利率4.75%计算，原告按照5.5%计算违约金过高。经审理查明，2013年8月11日，原告夏会与被告伊卓公司签订《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告的商品房为预售商品房，房号为，建筑面积88.11平方米，套内建筑面积77.20平方米，单价每平方米3035.51元，总价款234341元。原告支付被告首付款74341元，其余160000元以银行按揭贷款方式向被告完成支付。被告应在2013年9月11日前向原告交付房屋。合同第八章第二十二条第三项，转移登记约定：“（一）出卖人承诺于2014年9月11日前，取得该商品房屋所有权初始登记，并将办理商品房屋转移登记有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的5‰承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：（1）、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起7日内退还买受人已付款，并按照同期银行利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款5‰的违约金。……”。合同还约定了逾期交房责任、房屋面积差异处理方式、商品房屋质量约定等。合同签订后，原告于2013年12月4日向被告支付首付款74341元，余款16万元，原告于2014年1月8日通过中国工商银行股份有限公司威宁支行以银行按揭贷款方式向被告完成交付。被告至今仍未向原告办理产权移转登记手续。截止2017年5月23日，共逾期982天。按原被告双方在合同中约定违约金计算方式计算为：982天×234341元×5‰=1150614.31元。上述事实，有原、被告双方陈述、《商品房买卖合同》、银行电子回单、个人购房借款/担保合同在卷相互印证，以上证据经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，依法成立的合同具有法律效力，各方当事人应当按照合同约定行使合同权利，履行合同义务。原被告双方签订商品房买卖合同后，原告按约向被告履行全部付款义务，被告并未按约向原告办理房屋产权移转登记手续构成违约，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。故原告夏会主张被告伊卓公司支付违约金理由成立，本院予以支持。本案中，原告夏会主张被告伊卓公司赔偿逾期982天违约金，被告伊卓公司辩称原告的起诉已过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。本案原告主张的合同违约金不具有法律另有规定的情形，故应适用2年诉讼时效的规定，对被告该答辩理由，本院予以支持。但本案中逾期办理房屋所有权登记是一个持续的违约过程，应依据诉讼时效的规定计算原告起诉之日倒推2年的违约金为宜，对原告主张的超过起诉之日倒推2年之前的违约金，本院不予支持。原告夏会主张按照同期银行逾期贷款利率5.5%增加30%的标准计算违约金，但考虑到原告未向本院举证证实其因被告违约而实际遭受的客观损失，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故本案违约金的计算应参照中国人民银行2017年一至五年贷款年利率4.75%的标准，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准上浮30%。其计算方式为以原告已支付房价总款（含首付款和银行按揭贷款）234341元×2年×4.75%×130%=28941.11元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：由被告威宁伊卓置业发展有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告夏会28941.11元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费467元，由被告威宁伊卓置业有限责任公司负担262元，原告夏会负担205元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉费，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员 邓凯二〇一七年七月十九日书记员 谢瑾 微信公众号“”