（2017）川0104民初4375号
裁判日期: 2017-07-19
公开日期: 2017-09-19
案件名称
四川威德酒店物业管理有限公司诉高坤物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市锦江区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
四川威德酒店物业管理有限公司,高坤
案由
服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百三十四条，第一百四十八条
全文
成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0104民初4375号原告：四川威德酒店物业管理有限公司，住所地：成都市锦江区xxx。法定代表人：刘小华，董事长。委托诉讼代理人：许军，四川兴睿峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱元利，四川兴睿峰律师事务所律师。被告：高坤，男，汉族，1986年6月3日出生，住湖北省谷城县xxx。现住址：成都市锦江区水杉街xx。原告四川威德酒店物业管理有限公司（以下简称威德物业公司）与被告高坤物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年7月19日公开开庭进行了审理。原告威德物业公司的委托代理人朱元利、被告高坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告威德物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令高坤立即向威德物业公司交纳2013年4月1日起至2016年11月30日期间的物业服务费5891.16元、2013年2月1日起至2016年11月30日期间的代收生活垃圾处理费368元及违约金3129.58元（自愿降低违约金计算标准，按欠付总金额的一半主张）；2.由高坤承担本案全部诉讼费。事实和理由：按照威德物业公司与高坤签订的《前期物业管理服务协议》及《业主临时管理规约》，高坤应按时交纳物业服务费。但高坤一直怠于履行义务，经威德物业公司多次催告无果，遂诉至法院。高坤辩称，威德物业公司没有按照约定提供物业服务，违约在先。威德物业公司管理期间对小区公共设施的收益占为己有，对小区绿化、门禁、卫生环境、设施修缮、交通标示等服务管理均不到位。且2012年12月家中被盗、2013年底开始的墙面渗水，都给高坤造成物质上和精神上的损失。故由于威德物业公司未能全面履行其义务的情况下，高坤依据合同法相关规定，行使先履行抗辩权，拒绝支付物业服务费。经审理查明，高坤系成都市锦江区水杉街166号“融创·蓝谷地·天域”小区xxx号业主，房屋建筑面积89.26平方米。威德物业公司系具有三级资质的物业服务企业。2012年10月15日，威德物业公司（甲方）与高坤（乙方）签订《前期物业管理服务协议》及《业主临时管理规约》，约定：甲方对蓝谷地小区的房屋共有部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等；乙方每月按建筑面积1.5元/平方米的标准交费，于交房当日付清第一个季度的物业管理费，此后于每季度首月10日前续交本季度应付的物业管理费；若逾期未交纳物业管理费的，应从逾期之日起每天按应付物业管理费的千分之三支付滞纳金。还约定：甲方受有关部门或单位委托，可代收水费、电费等相关费用，收费标准执行政府规定,逾期交纳应按欠费总额的百分之三交纳滞纳金。若乙方违反协议，不按约定标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每日百分之三收取违约金。在物业管理服务期限内，如业主委员会代表全体业主与业主委员会选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，物业管理服务期限终止，同时本合同自动终止。另查明，截止业主委员会选聘的物业管理企业入场前，双方没有签订新的物业服务合同，威德物业公司为该小区提供物业管理服务至2016年11月30日24时。上述事实，有当事人身份证明，威德物业公司工商登记信息、企业法人营业执照、房屋信息摘要、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《关于物业管理移交工作相关事项的通知》、欠费统计表等及当事人在案陈述为证。高坤还提交一份其与其他业主签署的《蓝谷地天域小区业主联名书》以及单元楼内部和家中墙面照片三张，拟证明墙面漏水、墙皮脱落，业主联名反映威德物业公司服务不到位。因《蓝谷地天域小区业主联名书》系高坤单方制作，属于情况反映一类，不作为本案证据使用。照片拍摄地点不明，即使是真实的，仅能证明小区建筑存在一定质量问题，与本案不具有关联性，亦不作为本案证据使用。本院认为，高坤自愿与威德物业公司签订的《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》等，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方已建立物业服务关系。根据蓝谷地B区第一届业主委员会和威德物业公司联合发布的《关于物业管理移交工作相关事项的通知》，威德物业公司提供物业服务截止到2016年11月30日24时，故威德物业公司与高坤之间物业服务关系于此时终止。威德物业公司作为物业服务企业为案涉房屋所在小区提供了物业服务，并以公告形式向全体业主进行欠费催收，高坤应当按《前期物业管理服务协议》及《业主临时管理规约》的约定支付物业服务费及代收生活垃圾费。关于高坤抗辩的墙面漏水问题，属于开发商建设的建筑物质量瑕疵，受业主与开发商之间房屋买卖合同关系调整，不在本案审理范围，高坤可通过其他合法途径进行主张。关于家中被盗所产生的损失，高坤并未向公安机关报案，亦未提交证据予以证明，可另行主张。高坤还主张行使先履行抗辩。物业服务合同是典型的双务合同，双务合同中当事人权利义务具有平衡性与复杂性，且物业服务涉及全体业主的公共利益，不可间断，对于物业服务费仅约定为分期支付，并不必然存在履行的先后顺序。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但主张对应缴未缴之物业费予以减免没有法律依据。故对于高坤的此项抗辩主张，本院不予支持。本院对威德物业公司主张的2013年4月1日至2016年11月30日期间欠缴物业服务费5891.16元（89.26平方米*1.5元/平方米/月*44个月）及2013年2月1日至2016年11月30日期间欠缴生活垃圾费368元（8元/月*46个月）予以支持。双方在合同中约定的逾期违约金计算标准过高，且对于欠付的生活垃圾费，威德物业公司属于代收单位，而非行政机关，无权收取滞纳金。威德物业公司主张以高坤欠付物业费总额的50%计收违约金，结合高坤的违约程度及威德物业公司的实际损失，本院酌定由高坤向威德物业公司支付逾期交纳物业服务费的违约金300元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十八条第一、二、三款，之规定，判决如下：一、被告高坤于本判决生效之日起五日内向原告四川威德酒店物业管理有限公司支付物业服务费5891.16元及代收生活垃圾费368元；二、被告高坤于本判决生效之日起五日内向原告四川威德酒店物业管理有限公司支付违约金300元；三、驳回原告四川威德酒店物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告高坤负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。审判员 刘雅娟二〇一七年七月十九日书记员 陈 婷 关注微信公众号“”