（2017）闽08民终697号
裁判日期: 2017-07-19
公开日期: 2017-08-30
案件名称
阙锋中、卢开珠房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省龙岩市中级人民法院
所属地区
福建省龙岩市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
阙锋中,卢开珠
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省龙岩市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽08民终697号上诉人（原审原告）：阙锋中，男，1977年9月7日出生，汉族，经商，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）：卢开珠，女，1965年6月29日出生，汉族，住龙岩市新罗区。委托诉讼代理人：吴冬华，福建力涵律师事务所执业律师。上诉人阙锋中因与被上诉人卢开珠房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2017）闽0802民初138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月25日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人阙锋中，被上诉人卢开珠及其委托诉讼代理人吴冬华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阙锋中上诉请求：1.依法撤销（2017）闽0802民初138号民事判决,改判支持阙锋中一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由卢开珠负担。事实和理由：一、卢开珠应返还阙锋中店铺转让费68000元。卢开珠作为店铺所有人无权向阙锋中收取店铺转让费。阙锋中承租店铺并同意支付店铺转让费是基于卢开珠保证阙锋中享有优先承租权，但卢开珠收回店铺是为了出租给其侄子，剥夺了阙锋中的优先承租权。卢开珠交付的店铺无法满足正常的经营需求，造成阙锋中投入大量资金重新装修，并向卢开珠支付了店铺设备转让款，其未从店铺原装修中获利。二、阙锋中提供的照片足以证明卢开珠故意将挂有横幅的皮卡车堵在涉案店铺门口，造成阙锋中当天无法营业，造成经济损失2376.7元。一审法院认为不足以证明造成损失，属事实认定不清。卢开珠辩称：收取店铺转让费符合交易习惯。阙锋中自愿支付店铺转让费，并经营店铺长达六年，已从店铺中获利，其无权要求返还店铺转让费。店铺租赁合同到期后，卢开珠再三通知阙锋中返还店铺，阙锋中拒绝返还，卢开珠到自己的店铺去理论要求返还店铺是行使合法权利，且时间短暂，一小时便离开，根本不可能造成阙锋中经济损失。即使有损失，也是阙锋中的违约行为造成，应由阙锋中承担责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应驳回阙锋中的上诉，维持原判。阙锋中向一审法院起诉请求：1.卢开珠立即返还阙锋中转让费68000元；2.卢开珠返还阙锋中租房保证金6000元；3.卢开珠赔偿阙锋中妨碍经营造成的经济损失2376.7元。一审法院认定事实：2010年10月底，阙锋中与卢开珠签订房屋租赁合同，由阙锋中向卢开珠承租位于龙岩市新罗区莲东花园21号的店铺，租期从2010年11月1日起至2013年11月1日止；阙锋中应于合同生效之前支付租房保证金3000元，保证金在租赁期结束后归还，不计利息，不能抵用租金；阙锋中在租赁期满后未续租的，已投入的固定装修归卢开珠所有；阙锋中在卢开珠出租的同等条件下享有优先权等。此外，卢开珠另向阙锋中出具收条一份，收条确认卢开珠向阙锋中收取设备折价款4200元及店铺转让费68000元。租赁期限届满后，双方于2013年5月9日续签《房屋租赁合同》，一份，约定：阙锋中继续承租该店铺，租期自2013年11月1日起至2016年10月31日止，租金按季度支付；原告应于合同生效之前支付租房保证金6000元，保证金在租赁期结束后归还，不计利息，不能抵用租金；阙锋中在租赁期满后未续租的，已投入的固定装修归卢开珠所有；阙锋中在卢开珠出租的同等条件下享有优先权等。2013年11月2日，阙锋中通过银行转账向卢开珠支付租房保证金3000元。租赁期限届满前后，卢开珠多次要求阙锋中返还店铺未果。2016年10月31日，卢开珠向阙锋中发出律师函要求返还租赁物，阙锋中仍不同意返还店铺。2016年11月4日，卢开珠至阙锋中店铺理论，双方发生争执。2016年11月8日，卢开珠提起诉讼，要求阙锋中支付拖欠的租金，返还店铺。龙岩市新罗区人民法院于2017年2月7日作出（2016）闽0802民初7788号民事判决书，判令阙锋中限期将承租的店铺腾空归还卢开珠，并支付尚欠的租金15000元等。阙锋中不服一审判决，向龙岩市中级人民法院提起上诉。一审诉讼过程中，阙锋中自愿放弃要求卢开珠返还租赁保证金6000元的诉讼请求。一审法院认为，2010年卢开珠与阙锋中签订店铺租赁协议，并由卢开珠根据装修及投入情况收取阙锋中店铺转让费68000元，是双方在协商一致的基础上达成的，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，也符合交易习惯，应为合法有效。前述租赁合同期限届满后，卢开珠与阙锋中续签租期为三年的房屋租赁合同。合同期满后双方未再签订续租协议，双方权利义务关系终止。阙锋中实际向卢开珠租赁店铺经营达六年，已从卢开珠交付的店铺中受让了先前装修及投入的利益，并获取了经营利益，其要求卢开珠返还店铺转让费，无事实与法律依据，不予支持。作为出租人，卢开有权选择是否再与阙锋中签订租赁合同。租赁合同到期后，卢开珠至店铺与阙锋中理论，双方虽有发生争执，但不足以证明卢开珠对阙锋中的经营造成损失，对阙锋中要求卢开珠赔偿经营损失的请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决：驳回阙锋中的诉讼请求。案件受理费1709元，因适用简易程序减半收取为854.5元，由阙锋中负担。二审中，当事人没有提交新证据，且对一审查明的事实无异议。卢开珠补充2010年房屋租赁合同由卢开珠与阙锋中之妻沈晓荣签订、转让费收条系其代案外人卢淑霞出具两事实。对双方当事人均无异议的事实，予以认定。本院认为，本案双方当事人争议焦点为阙锋中要求返还店铺转让费及其主张享有涉案店铺优先承租权是否于法有据。本院认为，2010年，卢开珠、阙锋中就涉案店铺转让费事宜协商一致，并签订店铺租赁合同，双方意思表示真实，合法有效。阙锋中支付店铺转让费符合交易习惯，其受让店铺先前装修及投入的利益，并租赁店铺经营六年，已获取经营利益。阙锋中主张卢开珠返还店铺转让费，事后反悔，有违诚信，亦违背客观事实，其主张无事实和法律依据，不予支持。阙锋中辩称其享有优先承租权，但双方租赁合同已到期，租赁关系已终止，作为出租人的卢开珠有权选择是否再与阙锋中签订租赁合同，其辩称于法无据，不予支持。租赁合同到期后，卢开珠在店铺与阙锋中虽有争执，但对阙锋中的经营不足以造成损失。阙锋中主张造成损失的依据不足，不予采信。综上所述，阙锋中的上诉没有事实和法律依据，上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1709元，由阙锋中负担。本判决为终审判决。审 判 长 廖松福代理审判员 卢丰华代理审判员 刘瑞春二〇一七年七月十九日书 记 员 张 琪附注：主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。二、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 来源：