（2017）辽01民终6821号
裁判日期: 2017-07-19
公开日期: 2017-08-30
案件名称
上诉人沈阳城花物业管理服务有限公司与上诉人蔡艳红物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沈阳城花物业管理服务有限公司,蔡艳红
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终6821号上诉人（原审原告）:沈阳城花物业管理服务有限公司，住所地沈阳市沈河区小西路85-2号。法定代表人：张惠敏，该公司董事长。委托诉讼代理人：李源，辽宁普达律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐洪福，辽宁普达律师事务所律师。上诉人(原审被告)：蔡艳红，男，1972年10月30日出生，汉族，住址沈阳市沈河区小南街***号1-3-1。上诉人沈阳城花物业管理服务有限公司因与上诉人蔡艳红物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2017）辽0103民初404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月30日立案后，依法组成合议庭，开庭对本案进行了审理。上诉人沈阳城花物业管理服务有限公司的委托诉讼代理人李源、徐洪福,上诉人蔡艳红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈阳城花物业管理服务有限公司上诉请求：1.请求撤销一审判决书；2.上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1.物业费缴费标准按1.5元/平方米/月判，严重与事实相违背，根据合同约定物业费的收费标准为3元/平方米/月；2.一审审判已举证多次向被上诉人催缴物业费，所以不存在诉讼时效问题。蔡艳红上诉请求：1.请求沈阳市中级人民法院撤销被上诉人对我的诉讼请求；2.判令由被上诉人支付案件受理费。事实和理由：1.城花物业的诉讼请求已超过诉讼时效；2.被上诉人陈述服务A座与B座没有区别，应根据服务水平和收费标准一直原则收取费用；3.物业公司没有收费许可，收费不合理，不合法。沈阳城花物业管理服务有限公司向一审法院起诉请求：2011年12月21日，原告与摩根凯利小区业主委员会签订了《摩根凯利物业服务委托合同》，选聘原告为该项目提供物业管理服务，约定A座物业费为3.00元/月.平方米。被告系摩根凯利A座业主，住沈阳市市府大路290号1单元1017，建筑面积为55.1平方米。原告按照委托合同的约定为被告提供了物业管理服务，但被告却无故拖欠2012.1.1—2016.10.31的物业费合计9587元。虽原告多次催要，但被告仍拒绝支付上述拖欠费用，故原告向法院提起诉讼，请求判令被告支付拖欠的物业费9587元；请求判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2011年12月21日，原告与摩根凯利小区业主委员会签订摩根凯利物业服务合同，约定由原告为坐落于沈阳市沈河区市府大路286号/288号/290号摩根凯利提供物业服务。服务内容为：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理、3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放秩序管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。合同第三条约定服务质量为：1、公示24小时服务电话，接报修后及时到达维修现场；2、定期巡视房屋共用部位和共用设施设备，各项运行保养记录齐全；3、主出入口24小时有人值守，对重点区域、部位不定期巡逻；4、车辆停放有序，保证管理区域内通行顺畅；5、垃圾实行袋装化，每日清理2次，公共部位每日清扫1次。合同约定物业服务收费选择包干制方式，收费标准为A座每月每平方米3元、B座每月每平方米1.2元、电梯费（B座）每人每月12元，商业网点物业服务费标准为每月每平方米1.5元，利用电梯运送货物的，根据货物数量、使用时间等由乙方与使用人协商收费，B座中回迁户收费标准为每月每平方米0.6元，由此引起的物业服务费不足由公共部位广告收益等补充，物业费按年交纳，业主或物业使用人应在每年1月1日至3月31日履行交纳义务。服务期限自2012年1月1日至2016年12月31日止。被告蔡艳红系沈阳市沈河区市府大路290号1单元1017房屋（建筑面积55.1平方米，摩根凯利A座）业主。因被告蔡艳红拖欠2012年1月1日至2016年10月31日的物业费，原告起诉来院。庭审中，经法庭询问A座、B座以及回迁户收费标准不同的原因，原告陈述因A座、B座用途不同，是物业公司与大厦的委员会协商定价，A座、B座提供的服务没有区别，都是正常提供服务。一审法院认为，原告依据其与摩根凯利小区业主委员会签订的摩根凯利物业服务合同进驻该小区提供物业服务，与包括被告在内的小区业户形成了物业服务合同关系。原告提供了物业服务，被告亦实际接受了物业服务，故被告应向原告履行交纳物业费的义务。关于收费标准问题，《物业管理条例》第四十一条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。原告陈述已取得物价部门出具的收费许可证，但至今未向法庭提供。原告与业主委员会签订的物业服务合同中约定的A座与B座及B座中回迁户的收费标准差距较大，且回迁户引起的物业服务费不足由公共部位广告收益等补充，此约定没有充分法律及事实依据，且就公共部位广告收益的处分违反《物业管理条例》第五十五条关于利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收益用途及使用程序的规定，故该合同关于物业费收费标准的约定不能作为向被告收取物业费的依据。原告陈述A座、B座服务没有区别，根据服务水平与收费标准相一致的原则，因A座未约定电梯费收费标准，本院参照B座收费标准酌定A座的物业费收费标准为每月每平方米1.5元（在B座每月每平方米1.2元基础上酌增0.3元的电梯费）。关于被告辩称的诉讼时效的问题，因原告举证曾不定期的向被告主张权利，故对被告的此项答辩意见本院不予采信。关于被告辩称的原告服务存在瑕疵的问题，根据被告提供的照片显示，原告物业服务确实存在公共部位公共设施维修不及时的问题，故本院认为其应酌减物业费的收取，本院认为以90%为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：一、被告蔡艳红于本判决生效之日起10日内一次性给付原告沈阳城花物业管理服务有限公司物业服务费人民4314.33元(2012年1月1日至2016年10月31日，55.1×1.5×58×90%)；二、驳回原告沈阳城花物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告蔡艳红未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告蔡艳红负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为,沈阳城花物业管理服务有限公司与摩根凯利小区业主委员会签订的《摩根凯利物业服务合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对摩根凯利小区业主具有约束力。沈阳城花物业管理服务有限公司进驻该小区提供物业服务，蔡艳红应向沈阳城花物业管理服务有限公司履行交纳物业费的义务。关于物业服务费收费标准的问题，第一，《摩根凯利物业服务合同》第五条：“本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，收费标准为A座3元/月/平方米，B座1.2元/月/平方米，电梯费（B座）12元/月/人，商业网点物业服务费收费标准为1.5元/月/平方米。”及第六条：“B座中回迁户收费标准为0.6元/月/平方米，由此引起的物业服务不足由公共部位广告收益等补充。”，上述约定的A座与B座及B座中回迁户的收费标准差距较大，且回迁户引起的物业服务费不足由公共部位广告收益等补充，此约定没有充分法律及事实依据，且就公共部位广告收益的处分违反《物业管理条例》第五十五条关于利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收益用途及使用程序的规定，故将合同关于物业费收费标准的约定不能作为向蔡艳红收取物业费的依据不妥；第二，一审庭审中沈阳城花物业管理服务有限公司陈述A座、B座服务没有区别，根据服务水平与收费标准相一致的原则，一审法院参照B座收费标准酌定A座的物业费收费标准为1.5元/月/平方米并无不当，又结合蔡艳红提交的照片证据显示，沈阳城花物业管理服务有限公司提供物业服务确实存在公共部位公共设施维修不及时等问题，故一审法院在1.5元/月/平方米的收费标准基础上，酌减按90%收取物业费并无不妥，本院应予确认。关于蔡艳红主张诉讼时效的问题，沈阳城花物业管理服务有限公司举证曾不定期的向蔡艳红主张过权利，蔡艳红对此不予认可，考虑到实践中物业公司催缴物业费大多采用张贴公告、张贴催费通知单等方式，即产生诉讼时效中止、中断的情形，故对于蔡艳红的该项主张，本院不予采信。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（沈阳城花物业管理服务有限公司预交），由沈阳城花物业管理服务有限公司负担；二审案件受理费50元（蔡艳红预交），由蔡艳红负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙卓审 判 员 王虹审 判 员 单立二〇一七年七月十九日法官助理 蔡韵书 记 员 齐萌本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。 微信公众号“”