（2017）鲁14执异74号
裁判日期: 2017-07-19
公开日期: 2017-12-11
案件名称
中国长城资产管理公司济南办事处、青岛双月园投资有限公司合同、无因管理、不当得利纠纷执行审查类执行裁定书
法院
山东省德州市中级人民法院
所属地区
山东省德州市
案件类型
执行案件
审理程序
当事人
中国长城资产管理公司济南办事处,青岛双月园投资有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十七条
全文
山东省德州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2017）鲁14执异74号案外人：林春琴，女，汉族，1977年2月6日生，住浙江省永嘉县，现住山东省青岛市市北区。申请执行人：中国长城资产管理公司济南办事处。住济南市经七路***号。主要负责人：刘学堂，总经理。被执行人：青岛双月园投资有限公司。住青岛胶南市隐珠街道办事处。法定代表人：吕明，董事长。本院在执行中国长城资产管理公司济南办事处（以下简称长城资产济南办事处）申请执行山东双月园置业发展集团有限公司、青岛双月园投资有限公司（以下简称双月园公司）、青岛双月园置业发展有限公司、临沂广垠矿业有限公司、王卫军、刘秀云债权纠纷一案中，于2015年11月17日查封了被执行人双月园公司开发的“山海苑”项目1#、2#、3#、5#、8#、9#、10#、11#楼的房产1198套，案外人林春琴称其已就其中的66套房产办理了网签商品房预售合同、支付全部房款，并缴纳了全部住宅专项维修资金，认为本院查封措施违法，向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人林春琴请求本院：1、停止并排除对申请人购买的66套房产的执行，解除对66套房产的查封；2、确认66套房产归申请人所有。其主要事实理由：一、根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》和《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》，房地产开发过程中发生纠纷时，对建筑房屋享有优先受偿权的先后顺序依次为房屋购买人、建设工程承包人、抵押权人。因此，执行法院不应对异议申请人购买的66套房屋予以查封，应当停止并排除执行，予以解除查封。二、根据《物权法》第二十条第一款和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定，申请人购买的该66套房产，已经全部签订商品房预售合同、办理了商品房预售备案登记（网签），取得了预告登记的法律效果。该66套房产未经申请人同意不能处分，应当停止并排除执行。三、2014年3月12日，长城资产济南办事处与双月园公司签订《抵押合同》，第5.5条约定：“乙方（即青岛双月园投资有限公司）以出租、转让、变卖、赠与、托管、重大改装增补、设定新的担保或其他任何方式处分或处置本合同项下抵押物的，应事先取得甲方（即长城资产济南办事处）书面同意。”第5.6条约定：“本合同有效期内，乙方经甲方事先书面同意转让抵押物的，乙方因转让取得的全部所得应首先用于向甲方提前清偿债务人所负的债务或向双方约定的公证部门提存，提存费用由乙方承担，乙方不得擅自动用。”2014年3月4日，长城资产济南办事处向胶南市房管局出具《证明》，内容为：“中国长城资产管理公司济南办事处已知山海苑项目取得预售许可证，我司同意青岛双月园投资有限公司对外销售。”通过上述材料证明双月园公司销售房产，是经过长城资产济南办事处同意的，说明其对出售房产放弃了抵押权，其对双月园公司的债权不应由受让人代为清偿债务，无权要求就抵押财产优先受偿。四、根据《抵押合同》中抵押财产清单和抵押明细表，申请人购买的66套房产中，有如下23套不在抵押范围：3-2-701；3-2-801；3-2-802；11-1-1401；11-1-1802；11-1-1803；11-1-1901；11-2-502；11-2-602；11-2-603；11-2-703；11-2-803；11-2-903；11-2-1003；11-2-1103；11-2-1203；11-2-1303；11-2-1403；11-2-1503；11-2-1603；11-2-1703；11-2-1803；11-2-1903。对上述23套房产长城资产济南办事处未办理过抵押权登记手续，无权主张抵押权。五、法院执行中存在严重超标的查封，应当本着“便于执行，避免争议”的原则解除对66套房产的查封。案外人林春琴为证明上述异议理由，向本院提供了个人身份信息及《青岛市商品房预售合同》、支付房款的《收据》、支付住宅专项维修资金的《山东省住宅专项维修资金专用票据》、长城资产济南办事处与双月园公司签订的《抵押合同》、长城资产济南办事处向胶南市房管局出具的书面《证明》、不动产登记查询结果证明、青岛市中级人民法院受理案件通知书等书面证据材料予以证明自己的主张。申请执行人对案外人林春琴提出的异议未答辩，但向本院提交了《公证书》、《执行证书》和《在建工程抵押登记证明》等材料复印件，证明上述23套房产也抵押给了长城资产济南办事处。本院查明，案外人林春琴所购66套房产签订了商品房预售合同、办理了预售合同备案登记、取得了支付房款收据和住宅专项维修资金收据，以及查封房产的数量等事实与案外人申请书所陈述的事实一致。涉案的66套房产均抵押给长城资产济南办事处。另查明，林春琴与双月园公司于涉案房产签订商品房预售合同之前存在借款关系，因双月园公司无力偿还借款，将借款转化为购房款，双方就66套房产签订商品房买卖合同。本院认为，该案的焦点主要有三个：第一、案外人林春琴对所购房产的交付请求权能否排除执行，解除查封；第二、案外人林春琴对涉案房产的交付请求权和购房款的返还请求权是否优先于抵押权；第三、是否存在超标的查封情形以及该情形能否排除对66套涉案房产的执行。关于第一个焦点问题。林春琴虽然签订商品房预售合同，交付全部购房款，办理了预售备案登记，但并未取得物权,涉案房产仍然归双月园公司所有。双月园公司作为被执行人，本院可以查封涉案房产。又因林春琴在法院查封前并未实际合法占有涉案房产，其请求本院解除查封，不符合《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（二）项规定，本院不予支持。关于第二个焦点问题。案外人林春琴购房目的是抵消与双月园公司之间存在的债权债务，收回借款，并非用于个人居住消费，其房产交付请求权或购房款返还请求权优先于抵押权的主张，不符合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》、《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》，以及《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，本院不予认可。关于第三个焦点问题。从查封房产数量和面积来看，可以推断查封房产的价值超出执行标的，但在实现债权过程中，查封房产存在诸多不确定性因素，案外人亦未向本院提供足够证据证明查封房产能够全部用于清偿申请执行人债权，不能认定超标的查封且案外人不是查封财产的所有权人，因此，案外人异议理由，本院不予支持。另外，房产预售合同备案登记不同于物权法上规定的物权预告登记，不具有物权效力，以预售合同备案登记排除执行，不符合《中华人民共和国物权法》第二十条第一款和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定。案外人林春琴其他异议理由也均不具备排除执行的条件。案外人请求本院确认66套房产归其所有的诉求，非执行异议案件审查的范畴，本案对此不予审查。综上，案外人林春琴异议请求理由，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第十六条第二款、第十七条第一款第（一）项、之规定裁定如下：驳回案外人林春琴的异议请求。案外人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向德州市中级人民法院提起诉讼。审判长 华登峻审判员 韩金明审判员 王飞雁二〇一七年七月十九日书记员 李 超 更多数据：