（2017）皖02民终1387号
裁判日期: 2017-07-19
公开日期: 2017-08-28
案件名称
洪静、顾忠良与芦忠房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省芜湖市中级人民法院
所属地区
安徽省芜湖市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
芦忠,洪静,顾忠良
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖02民终1387号上诉人（原审被告）：芦忠，女，1969年7月3日出生，汉族，住安徽省芜湖市芜湖市镜湖区。委托代理人:何江平，安徽维晨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：洪静，女，1970年12月2日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。被上诉人（原审原告）：顾忠良，男，1966年9月17日出生，汉族，住江苏省江阴市。两被上诉人共同委托代理人:苏大连，安徽深蓝律师事务所律师。上诉人芦忠因与被上诉人洪静、顾忠良房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省镜湖区人民法院于2017年5月15日作出的（2017）皖0202民初1152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。芦忠上诉请求：1、撤销一审判决，依法驳回洪静、顾忠良的全部诉讼请求；2、一、二审案件受理费由洪静、顾忠良承担。事实与理由：1、芦忠从2013年11月18日至2014年11月17日承租顾忠良涉案房屋，2014年11月18日约定续租一年，租金8.5万元/年，顾忠良收取了芦忠保证金2万元和燃气过户费8000元，同时约定拆迁时归还。2、2015年4月，该房屋被划入拆迁地块，上诉人无法继续使用进行经营，也停止营业，终止房屋租赁关系，所以从2015年5月以后，不能再计算租金。3、按照政府房屋征收补偿方案，拆迁补偿款中的停业补偿费、重型机械设备搬迁费等应属于上诉人享有，但被上诉人明确告知上诉人不予给付，致上诉人的锅炉等设备一直无法搬迁。洪静、顾忠良未提交书面答辩状。洪静、顾忠良向一审法院起诉请求：1、判令芦忠立即腾让芜湖市赭麓新村35号房屋；2、判令芦忠支付2015年11月18日至2017年2月17日租金106250元，违约金10000元（房租暂计算至2017年2月17日，逾期顺延至芦忠实际腾让房屋给洪静、顾忠良之日止）；3、本案诉讼费用由芦忠承担。一审法院认定事实：洪静、顾忠良系夫妻关系，位于芜湖市××××号房屋为两人共同所有。2013年11月，顾忠良（甲方）与芦忠（乙方）签订《赭麓新村35号五一浴室租赁合同》，约定：1、甲方将赭麓新村35号五一浴室租给乙方使用，鉴于浴室属于拆迁范围，租期一年，自2013年11月18日起至2014年11月17日；2、年租金为85000元，先交后用，每年一交，提前一个月交费；3、乙方需向甲方交纳房屋安全保证金1万元，水电气使用保证金1万元；4、正常情况下合同期内，如有单方违约，必须赔偿对方违约金1万元；5、鉴于浴室已属于拆迁范围，如遇市政拆迁等不可抗力导致合同不能履行，甲方书面告知乙方终止合同，乙方必须无条件终止合同，在约定期内退房，由此引起的经营损失甲方不予赔偿，乙方不享受任何拆迁补偿，且不得与甲方因拆迁纠缠，甲方可酌情负责乙方搬迁费2000-3000元，乙方将自带的锅炉及相关浴室用具搬走。合同签订后，被告交纳房屋安全保证金1万元及水电气使用保证金1万元。合同到期后，双方于2014年11月9日续签合同，约定租期一年，自2014年11月18日起至2015年11月17日，剩余内容没有改变。2015年4月，芜湖市镜湖区人民政府发布公告，决定对案涉房屋在内的仪表厂二期地块进行房屋征收。2015年8月19日，顾忠良向芦忠发送《关于赭麓新村35号五一浴室不再续租的通知》，载明：“你于2014年11月18日租赁的赭麓新村35号房屋按照租赁合同到2015年11月17日期满，由于房屋拆迁，决定不再续租，请尽快做好退租准备，按合同规定的时间交房……”芦忠表示同意并在该通知上签字注明。合同到期后，双方未继续续签合同，芦忠亦未将案涉房屋返还给原告，遂成讼。一审法院认为，顾忠良与芦忠签订的《赭麓新村35号五一浴室租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方当事人均应自觉履行。双方于2014年11月9日签订的房屋租赁合同到期后，没有继续续签合同，洪静、顾忠良有权要求芦忠腾让房屋并按照原租金标准支付自合同终止之日至实际交还房屋之日止的房屋占用费，故对该项诉讼请求，予以支持。租赁合同约定“如有单方违约，必须赔偿对方违约金1万元”，现芦忠未按约定于合同到期后腾让房屋，显属违约，应支付违约金1万元，故对该项诉讼请求，亦予以支持。芦忠辩称“政府宣布征迁后，土地所有权已经被政府收回，洪静、顾忠良没有继续收取租金的权利”，政府对案涉房屋进行征收并不影响洪静、顾忠良基于所有权对案涉房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，对于芦忠的该项辩称意见，不予采纳。芦忠辩称“顾忠良通知芦忠终止租赁合同，但是由于顾忠良拒不退还多收取的租金，也不退还芦忠的定金，对于合同约定的搬迁费用也没有支付，芦忠当然拥有抗辩权”，顾忠良于2015年8月19日发送通知要求芦忠按合同规定的时间交房，没有要求芦忠提前交房，无需退还租金，芦忠未实际腾让房屋，洪静、顾忠良也无需返还房屋安全保证金及水电气使用保证金，同时合同约定“甲方可酌情负责乙方搬迁费2000-3000元”，并非强制义务，故对芦忠的该项辩称意见，不予采纳。芦忠辩称“案涉房屋已经无法继续使用，芦忠与洪静、顾忠良约定的浴室租赁合同目的已经无法实现”，无证据证实，亦不予采纳。综上所述，对于洪静、顾忠良要求芦忠腾让房屋并按照原租金标准支付自合同终止之日至实际交还房屋之日止的房屋占用费的诉讼请求，予以支持；一审法院判决：一、芦忠于本判决生效之日起三十日内将位于芜湖市××××号房屋腾空并返还给洪静、顾忠良；二、芦忠于本判决生效之日起十日内支付洪静、顾忠良自2015年11月18日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（按照年租金85000元计算）。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，顾忠良与芦忠签订的《赭麓新村35号五一浴室租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方当事人均应自觉履行。芦忠在租赁合同到期后，拒不腾空涉案房屋，一审判决其腾空涉案房屋并支付洪静、顾忠良的房屋占有使用费并无不当，本院予以支持。芦忠上诉认为其不应承担涉案房屋占有使用费，无事实和法律依据，本院不予采纳。在本院审理期间，洪静、顾忠良表示只要芦忠在腾空涉案房屋时，结清水电气费用，同意将2万元保证金（其中1万元系水电气保证金）、8000元燃气过户费、搬迁费2000元，共计3万元，从芦忠所欠房屋占用费中扣除，对一审法院漏判的1万元违约金，洪静、顾忠良也表示自愿放弃。顾忠良、洪静的上述意思表示，不违反法律规定，本院予以确认。因芦忠未滕让涉案房屋，水电气尚未结算，5万元尚属待定数字，本院在判决主文中不予表述，待芦忠滕让涉案房屋，结清水电气时，该款在房屋占用费中予以扣除。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2726元，由上诉人芦忠负担。本判决为终审判决。审判长 汪 智审判员 吴丽群审判员 王习芸二〇一七年七月十九日书记员 宋喜萍附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 来源：百度“”