（2017）沪0115民初965号
裁判日期: 2017-07-19
公开日期: 2018-03-02
案件名称
隋朝合、周启荣与唐林昌、张亚妹等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
隋朝合,周启荣,唐林昌,张亚妹,唐燕萍,唐燕,上海芦云房地产经纪事务所
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第三十六条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初965号原告(反诉被告)：隋朝合，男，1976年9月14日出生，汉族，住山东省。原告(反诉被告)：周启荣，女，1974年6月20日出生，汉族，住山东省。二原告(反诉被告)的共同委托诉讼代理人：施煜，上海市凌云永然律师事务所律师。二原告(反诉被告)的共同委托诉讼代理人：吴骏，上海市凌云永然律师事务所律师。被告(反诉原告)：唐林昌，男，1960年3月30日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：张亚妹，女，1960年2月6日生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：唐燕萍，女，1990年10月21日生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：唐燕，女，1984年10月16日生，汉族，住上海市浦东新区。上列四被告(反诉原告)的共同委托诉讼代理人：张文婧，上海嘉路律师事务所律师。上列四被告(反诉原告)的共同委托诉讼代理人：汪毅，上海嘉路律师事务所律师。第三人：上海芦云房地产经纪事务所，住所地上海市浦东新区南汇新城镇芦云路***号*室。投资人：王忠军。委托诉讼代理人：王品红，女。原告(反诉被告)隋朝合、周启荣与被告(反诉原告)唐林昌、张亚妹、唐燕萍、唐燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用简易程序，于2017年2月8日公开开庭进行了审理。原告隋朝合及二原告的共同委托诉讼代理人施煜、四被告的共同委托诉讼代理人张文婧到庭参加诉讼。应被告申请，本院依法追加上海芦云房地产经纪事务所为本案第三人，并于2017年3月2日再次公开开庭审理了本案，原告隋朝合及二原告的共同委托诉讼代理人施煜、四被告的共同委托诉讼代理人汪毅、第三人的委托诉讼代理人王品红到庭参加诉讼。案件审理中，当事人曾申请庭外和解，但未能达成一致方案。本案现已审理终结。原告隋朝合、周启荣共同向本院提出诉讼请求，要求判令四被告继续履行购房定金和居间协议，协助办理将座落于上海市浦东新区芦潮港镇(现南汇新城镇芦潮港社区)芦云路XXX弄XXX号XXX室的房屋过户至两原告名下的手续。事实与理由：2016年6月18日，原、被告签订了一份购房定金和居间协议，约定四被告将其所有的座落于上海市浦东新区芦潮港镇芦云路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下至判决主文前简称系争房屋)，面积84.82平方，以830,000元(人民币，下同)的价格出售于二原告，付款和交易时间为：2016年6月18日前支付20,000元作为购房定金，2016年6月18日前支付280,000元，余款530,000元(纯商贷)，具体过户日期以银行审批通过以及交易中心缴税流程为准。双方另行商定房东到手价为830,000元，过户所产生的个税、契税、工本费以及中介费均由原告支付，首付款日期为2016年6月20日之前，以银行转账凭条为准。协议签订后，二原告即支付20,000元作为购房定金，同年6月19日以转账形式支付张亚妹280,000元。2016年8月15日，原、被告一起至农商银行南汇支行办理了贷款手续。2016年10月，中介通知四被告协助办理房屋过户登记手续时，被告突然反悔，拒绝办理过户登记手续，原告经多次交涉无果。我国法律规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则，但被告行为显然违反了诚信原则，故诉至法院，望依法判决。被告唐林昌、张亚妹、唐燕萍、唐燕共同辩称，不同意二原告的诉讼请求。原、被告签署的系购房定金和居间协议，从形式上看，双方构成的应系定金关系或预约合同关系；从协议内容看，其仅基于定金关系和居间关系的要求，对房屋基本信息、总价、居间费用、反悔不买或不卖的违约责任进行了预先的规划，对后续款项具体付款时间、过户时间、如何交接验收、逾期付款责任、根本违约条款等房屋买卖合同必备条款均未约定，不符合房屋买卖合同的基本要素；从协议目的看，其中约定于2016年6月18日同时签订房屋买卖合同，可见协议目的是为约定双方在一定期限内签订正式的房屋买卖合同，故涉案购房定金和居间协议系预约而非本约。在此后双方并未订立房屋买卖合同的情况下，房屋买卖关系尚未形成，被告并不当然负有继续履行、配合过户的义务，原告诉请缺乏法律基础。被告唐林昌、张亚妹、唐燕萍、唐燕共同向本院提出反诉请求：一、解除原、被告于2016年6月18日签订的购房定金和居间协议；二、原告向被告支付违约金300,000元,自原告已付定金和房款中抵扣。事实与理由：在购房定金和居间协议签订前，原告和中介刻意隐瞒原告限购问题，2016年8月15日，被告发现原告仿冒被告签名擅自签订上海市房地产买卖合同并办理网签备案手续，原告上述行为严重违反了诚实信用原则和协议约定，构成根本违约，被告有权解除购房定金和居间协议，并有权依约没收已付的定金和房款。原告隋朝合、周启荣对被告反诉请求共同辩称，原告具备本市购房资格。购房定金和居间协议明确约定了标的物的位置、面积、价格、付款时间和违约责任，是一份明确的房屋买卖合同，协议中虽约定付款280,000元的同时签订房屋买卖合同，但此处的房屋买卖合同仅是指为办理过户手续所需的合同，并非指就房屋买卖事宜重新商定而订立合同，故购房定金和居间协议系本约而非预约。原告已依约支付了定金和部分购房款，被告也于2016年8月15日配合原告办理了核价和贷款手续，并于当日签署同意卖房承诺书，说明当时双方仍在履行购房定金和居间协议，只是此后房屋涨价被告不愿意再出售房屋，原告也没有冒签被告签名的行为，故原告不存在违约行为，被告诉请缺乏依据，应予驳回。第三人上海芦云房地产经纪事务所述称，原告隋朝合是具备本市购房资格的，不然第三人做的这些事情就是白做了，之前被告从未提出原告的购房资格问题，是事后房价涨了被告才要毁约不卖房的。2016年8月15日，第三人的诉讼代理人约原被告办理核价和贷款手续，二原告和代理人到交易中心的较早，被告方来的晚，因为取号就要交合同，所以代理人就在合同上签了四被告的名字，核价好了之后被告中的张亚妹和唐燕才到的交易中心。后代理人带原告和二被告至上海农商银行办理贷款手续，二被告在房屋买卖合同上签字，被告并签署了同意卖房承诺书和借款人委托付款授权书。后银行告知代理人被告不愿意卖房了，通知代理人去取回房屋买卖合同等材料，代理人拿回后，被告唐燕萍到门店将房产证和房屋买卖合同一起取走了。购房定金和居间协议是第三人提供的文本，其中第二条的同时签订房屋买卖合同指的是签订黄色的房屋买卖合同，是办理过户用的，实际当天双方都没有到店里来签订合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对当事人无异议的购房定金和居间协议、上海市房地产权证、收据、回单、同意卖房承诺书、原告结婚证、参保个人城镇基本养老保险缴费情况、个人所得税缴税清单、借款人委托付款授权书、查询结果、上海市房地产买卖合同、合同备案信息查询结果、录音光盘及文字整理材料、收据、原有住房信息查询申请表、上海市房屋状况查询收件收据，本院予以确认。本院据此认定事实如下：2016年6月18日，原告、被告签署购房定金和居间协议，约定原告向被告购买系争房屋，房屋面积为84.82平方米，房产证编号为沪房地南字(2009)第028045号，房屋成交价为830,000元。协议中关于付款和交易时间约定为：一、乙方(原告)于2016年6月18日前支付20,000元作为购房定金；二、乙方于2016年6月18日前支付人民币280,000元，同时签订房屋买卖合同；三、乙方于2016年_月_日前支付530,000元(纯商贷)；四、双方定于2016年_月_日前办理产权过户手续，补充：具体过户日期以银行审批通过以及交易中心交税流程为准。关于违约确认和处理约定为：1、甲(被告)、乙(原告)任何一方在约定的日期内，不到中介办理约定事项的一方属于违约方；2、在甲方收到定金和已收房款后，甲方不愿出售此房给乙方属违约，甲方应双倍赔偿乙方定金(含已收定金)和双倍房款(含已收房款)，乙方支付定金和已付房款后如违约所付定金和已付房款归甲方所有。协议另约定，甲方收到全部房款后当天内将房屋交予乙方，房东到手价830,000元整，过户所产生的个税、契税、工本费以及中介费均由乙方支付，过户之日支付中介费1.5%，此房无户口、无抵押，双方协商首付款日期2016年6月20日之前，以银行凭条为准。当日，原告支付被告定金20,000元,双方当日并未签署房屋买卖合同。2016年6月19日，原告向被告张亚妹转账支付购房款280,000元。2016年8月15日，被告唐燕、张亚妹至房地产交易中心配合原告办理核价手续，同日，至上海农商银行配合原告办理贷款手续，被告并填写了同意买房承诺书、借款人委托付款授权书。2016年9月7日，被告唐燕致电原告隋朝合，明确表示解除合同，不再卖房。审理中，原告隋朝合承诺具备本市购房资格，表示愿意自行负担因购房资格问题导致的不能过户风险，愿意并已将房屋尾款530,000元缴纳至本院代管款账户。本院认为，本案争议焦点有二：一为涉案购房定金和居间协议的性质为预约还是本约，二为原告是否存在根本违约行为。就争议焦点一，原告认为系本约，被告认为系预约。本院认为，该协议虽名为购房定金和居间协议，但对系争房屋的位置、面积、总价、付款时间和方式、过户和交房时间、违约责任等均做出了约定，具备了房屋买卖合同的主要条款，依据该协议已可实现缔约目的。协议中虽约定于当日同时签订房屋买卖合同，但提供协议文本的第三人明确表示此处的房屋买卖合同系指办理过户所需的房屋买卖合同，结合双方当日均未在第三人处另行签署房屋买卖合同、原告依据协议支付定金和首付款、被告此后配合原告办理核价和贷款手续的事实，本院认为第三人的意见具有一定的合理性。据此，本院认为，涉案购房定金和居间协议系本约而非预约，原、被告之间已建立起房屋买卖合同关系。另需指出的是，即便如被告所述涉案购房定金和居间协议系预约性质，但鉴于原告已履行了主要义务，被告也已接受并配合原告办理了核价和贷款手续的事实，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，亦可视为双方已建立房屋买卖合同关系。就争议焦点二，被告提交的证据尚不足以证明原告存在限购及刻意隐瞒限购问题的行为，在原告隋朝合承诺具备本市购房资格并愿意自行负担因购房资格问题导致的不能过户风险情形下，被告以此为由认定原告属于根本违约，依据不足，本院难以支持。就被告主张的原告假冒被告签名，被告并无证据佐证，结合第三人委托诉讼代理人的陈述，可以确认系中介经办人在特殊情形下代被告签名，故并非原告冒签，被告以此为由认定原告根本违约，亦没有依据。综上，被告认为原告根本违约，并反诉要求解除购房定金和居间协议、原告支付违约金300,000元，缺乏依据，本院不予支持。鉴于购房定金和居间协议系本约性质，原告并不存在违约行为，且已将购房尾款缴纳至本院，故原告要求继续履行购房定金和居间协议，并要求被告协助办理系争房屋的过户手续，合理有据，应予支持。为免讼累，对系争房屋尾款本院一并予以处理，二原告应支付四被告剩余房款530,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条的规定，判决如下：一、继续履行原告隋朝合、周启荣、被告唐林昌、张亚妹、唐燕萍、唐燕2016年6月18日签订的购房定金和居间协议，被告唐林昌、张亚妹、唐燕萍、唐燕于本判决生效之日起十五日内协助原告隋朝合、周启荣办理将坐落于上海市浦东新区芦潮港镇(现南汇新城镇芦潮港社区)芦云路XXX弄XXX号XXX室的房屋产权过户至原告隋朝合、周启荣名下的手续；二、原告隋朝合、周启荣于本判决生效之日起十五日内支付被告唐林昌、张亚妹、唐燕萍、唐燕剩余房款530,000元；三、驳回被告唐林昌、张亚妹、唐燕萍、唐燕的诉讼请求。本诉案件受理费12,100元(原告已预交)，减半收取计6,050元，财产保全申请费4,670元(原告已预交)，反诉案件受理费2,900元(被告已预交)，由被告唐林昌、张亚妹、唐燕萍、唐燕共同负担，于本判决生效之日起七日内缴纳至本院。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 李尚伟二〇一七年七月十九日书记员 潘海旭附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已履行主要义务，对方接受的，该合同成立。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 搜索“”