（2017）粤04民终1796号
裁判日期: 2017-07-19
公开日期: 2017-08-15
案件名称
曾明、曾逸诗房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省珠海市中级人民法院
所属地区
广东省珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
曾明,曾逸诗,王美霞
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤04民终1796号上诉人（原审被告）：曾明，男，汉族，1964年11月22日出生，住广东省珠海市香洲区，上诉人（原审被告）：曾逸诗，女，汉族，1996年8月12日出生，住广东省珠海市香洲区，两上诉人共同委托诉讼代理人：陆星州，广东非凡律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：黄凯桦，广东非凡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王美霞，女，汉族，1976年10月1日出生，住广东省兴宁市，委托诉讼代理人：陈小姗，广东华杨律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈小博，广东华杨律师事务所律师。上诉人曾明、曾逸诗因与被上诉人王美霞房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院(2016)粤0402民初7881号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曾明上诉请求：1、撤销原审判决第三项并驳回王美霞的该项诉讼请求；2、按判决比例分配本案的诉讼费用。事实和理由：一、曾明严格按照案涉合同履行，但王美霞支付完定金后迟迟未支付首期款，经曾明多次催促才于2016年7月5日支付完首期款57万元，曾明收到首期款当天就立将其与杨剑的个人借款结清并到珠海市不动产登记中心注销抵押登记，同日曾明与珠海市诚众房地产投资有限公司（以下简称诚众公司）业务员陈沛雄一同到工商银行申请个人贷款提前还款审批，并获得银行同意，而对于合同约定的银行按揭抵押部分由诚众公司垫付部分，曾明一直催促诚众公司垫付，但诚众公司一直推脱并找第三方融资担保公司给曾明，要求曾明向第三方融资担保公司借款，与合同约定完全不符。曾明不同意，王美霞未支付剩余款项，诚众公司也拒绝垫付资金，导致房屋买卖不能按照合同约定流程完成注销抵押和过户手续。此后王美霞向原审法院起诉曾明，原审法院在诉讼文书没有送达到曾明的情况下开庭审理并作出判决，曾明对此完全不知情，最后是由委托卖房的中介机构电话告知该房已被法院查封，才知道自己被起诉并判决了。二、原审法院遗漏必要共同诉讼人，应发回重审。《房地产买卖合同》是由曾明与诚众公司、王美霞三方签订，约定了三方的权利义务。曾明与王美霞之间的交易最终没有完成是因为经纪方诚众公司没有按照合同约定向曾明出借资金偿还银行按揭抵押欠款，导致曾明无法按约定解除抵押，将房屋过户给王美霞，因此诚众公司是导致合同最终无法履行完毕的违约方。原审法院未追加诚众公司为共同被告或第三人就审理和判决是程序不合法。三、原审法院违反证据规则，错误采信利害关系第三人的言辞作为证据并错误认定事实。本案是由于诚众公司违反合同约定拒绝代垫资金导致交易未能继续进行，诚众公司是违约方对本案有利害关系，其经办人员的言辞不应被采纳。且王美霞未能提供其他证据，其关于曾明拒绝办理借款手续以致涉案房屋抵押贷款未能清偿并注销抵押登记的陈述不应被采纳。四、曾明一直积极履行合同义务且未有证据证明存在违约行为，涉案房屋未能完成交易是由于诚众公司违约行为所致，应由诚众公司承担责任。根据合同约定，曾明银行欠款部分由诚众公司垫付，曾明按约定支付相应利息，但实际履行过程中诚众公司并没有按照合同约定垫付资金，而只是联络第三方融资机构，要求曾明与第三方融资机构签订借款担保合同的方式进行借款。诚众公司的要求与各方合同约定方式完全不一致，因此曾明拒绝诚众公司的要求并主张按照合同约定方式履行。之后经曾明多次催促，诚众公司仍然拒绝按照合同约定履行，从而导致曾明与王美霞之间的房屋买卖交易最终没有完成。另一方面，曾明提交的新证据也足以证明是诚众公司而非曾明违约导致合同不能履行。此外，由于王美霞至2016年7月5日才将首期款支付给曾明，曾明收到款项后立即与杨剑办理该笔抵押登记注销并与诚众公司经办人员陈沛雄一同到工商银行申请个人贷款提前还款审批并获银行同意，曾明一直积极履行合同，对交易无法继续的结果没有任何主观过错，并且王美霞也没有其他证据能够证明曾明有违约行为。五、王美霞有支付款项的义务，在诚众公司拒绝垫付资金时，理应由王美霞垫付，否则应承担违约责任。合同三方对房屋存在银行贷款事实知晓，也约定了由诚众公司垫付资金偿还房屋的银行贷款，在合同签订时三方口头约定曾明的银行欠款部分由诚众公司垫付，垫付的资金待王美霞银行贷款出来后直接由王美霞返还给诚众公司，而王美霞作为买方也有支付房屋价款的义务，因此负有还清涉案房屋银行贷款义务人是诚众公司及王美霞，曾明的义务是在诚众公司和王美霞履行垫付资金的义务后，有注销抵押登记的义务。王美霞辩称：一、对原审查明和认定的事实无异议，原审法院程序正确，适用法律无误，判决应予维持。二、针对曾明提出遗漏共同诉讼人的主张，本案是房屋买卖合同纠纷，合同双方就是曾明和王美霞，经纪方诚众公司只是居间合同的相对方，与本案无关。三、对于曾明所提出的诚众公司的证言不应采信的主张，曾明经原审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩的权利，同时也放弃对诚众公司证言的质证权利，因此应当承担相应的法律责任。四、关于曾明所提出的因诚众公司违约行为导致未能完成交易的主张，曾明提交的证据显示诚众公司并非不愿借款给曾明，只是曾明不愿就借款提供相应的抵押担保，因此借款不能的责任同样在于曾明，曾明至今仍未结清涉案房屋剩余贷款，可以证明其履行不能，因此曾明的行为导致本案合同不能继续履行，应当承担违约责任。五、王美霞不曾与曾明有过贷款、借款的口头承诺。王美霞向原审法院起诉请求：1、解除王美霞与曾明、曾逸诗签订的《房地产买卖合同》；2、曾明、曾逸诗返还购房款470000元；3、曾明、曾逸诗双倍返还定金200000元。原审法院认定事实：2016年5月19日，王美霞作为买方，曾明、曾逸诗作为卖方与经纪方诚众公司共同签订了一份编号为0001000的《房地产买卖合同》，约定买卖双方通过经纪方出售及购入珠海市香洲区拱北夏湾路280号5栋202房，转让成交价为1670000元，税费各付，定金为100000元。合同约定第二部分楼款1570000元付款方式为银行按揭，“买方所付首期款为上述第二部分楼款中非由银行以贷款形式支付之金额”。合同第10条、11条约定，买卖双方未能履行合同条款约定以致合同不能顺利完成的，“买方足额交付定金的，卖方无需退还定金”，“卖方足额签收定金的，卖方须双倍返还定金”。合同第19条备注条款约定：“…②此房买卖双方约定的过户时间为2016年7月19日之前…④卖方银行欠款部分由鑫江山担保公司帮忙垫付，支付的利息为卖方支付，支付利息为买家银行贷款金额的1.5%；⑤卖方将房子赠于（应为予）女儿之前须收到买方的剩余首付款；⑥买家的同贷书的时间不能超过10个工作日（曾逸诗房产证出之日起）；⑦卖家银行欠款部分由珠海市诚众房地产投资公司在将房子赚于（应为赠予）女儿之前垫付…”。合同卖方落款处签名为“曾明，曾逸诗（曾明代）”。王美霞提供了于2016年5月19日出具的购房定金收款收据（曾明在落款处签字捺指印）、于2016年7月5日出具的后续首付款收款收据（曾明和曾逸诗在落款处签字捺指印）和三张银行客户回单及一份手机银行转账记录截图以证明其向曾明、曾逸诗依约支付了购房定金100000元和首期购房款470000元。银行客户回单显示，户名为王美霞的80010000979593550账户于2016年5月19日现金取款100000元，于2016年7月5日向户名为曾明的80×××90账户转账支出250000元，户名为王美霞的80010001325660356账户于2016年7月5日向户名为曾明的80×××90账户转账支出200000元。手机银行转账记录显示，户名为陈沛雄的6217003090009955040账户于2016年7月5日向曾明名下6222082002001743690账户转账支付了20000元。庭审时，王美霞陈述，案涉房屋交易时尚有两笔抵押借款未还清，合同三方约定由王美霞支付后续首付款470000元并由曾明自筹部分资金清偿第一笔个人抵押借款，第二笔银行抵押借款由曾明向经纪方诚众公司借款偿还，两笔抵押借款清偿后由曾明将案涉房屋通过赠予过户至曾逸诗名下再交易给王美霞，但曾明拒绝办理借款手续，以致案涉房屋抵押贷款至今未能清偿并注销抵押登记。经原审法院向经纪方诚众公司经办工作人员陈沛雄调查，其陈述的案涉房屋交易情况与王美霞陈述内容基本一致，陈沛雄并确认其为促成交易代王美霞向曾明名下账户转账支付了购房款20000元。原审法院另查明，案涉房屋现为有抵押、有查封状态，房屋登记权属人为曾明，抵押权人为中国工商银行股份有限公司珠海分行。又查明，曾明与曾逸诗系父女关系。原审法院认为，曾明、曾逸诗经依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃自己抗辩及举证、质证的权利，由此造成的不利后果，由曾明、曾逸诗自行承担。曾逸诗虽然系由其父亲曾明代为在《房地产买卖合同》上签名，但其作为该合同约定中的权利义务主体，在案涉房屋的首付房款收据上签名捺印，应视为其对曾明代理签署该合同的行为予以确认。从双方与经纪方签订的《房地产买卖合同》来看，双方之间已成立房屋买卖合同关系，该合同符合双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。合同虽然对未对王美霞首期房款的具体金额作出准确约定，但王美霞实际已向曾明、曾逸诗支付定金、首期房款共计570000元，履行了买方义务。根据合同约定，卖方负有还清案涉房屋银行贷款、注销抵押登记的义务。合同虽有约定卖方银行欠款部分由经纪方诚众公司垫付，但曾明、曾逸诗未能按照诚众公司要求办理相应手续完成借款。曾明、曾逸诗理应在合理期限内自筹资金完成偿还案涉房屋银行贷款、注销抵押登记的义务，但直至王美霞起诉，曾明、曾逸诗一直未予完成上述义务，已然构成违约，应当承担违约责任。曾明、曾逸诗无继续履行合同的意愿，事实上合同已无法履行，王美霞请求解除王美霞与曾明、曾逸诗之间的房地产买卖合同，原审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”,第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当折作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。王美霞请求曾明、曾逸诗返还购房款并按合同约定双倍返还定金，有事实和法律依据，原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零八条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，原审法院判决：一、解除王美霞与曾明、曾逸诗之间的房屋买卖合同；二、曾明、曾逸诗于判决发生法律效力之日起十日内向王美霞返还购房款470000元；三、曾明、曾逸诗于判决发生法律效力之日起十日内向王美霞双倍返还定金200000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20730元、保全费3870元，由曾明、曾逸诗负担。二审中，曾明、曾逸诗提交如下证据：1、《珠海市房地产借款抵押合同》；2、《结清证明》；3、《珠海市不动产登记申请书》；4、《个人贷款提前还贷申请审批表》；5。短信记录。经质证，王美霞对上述证据的真实性均无异议，本院对此予以确认。本院另查明，曾明、曾逸诗二审所提交的短信记录系由曾明189××××5090手机号码所发送，原审法院于2016年10月19日向曾明的189××××5090手机号码发送了应诉信息，并于2016年10月31日向曾明身份证住址寄送了相关应诉材料及开庭传票。本院认为，首先，曾明、曾逸诗经原审法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，应承担相应的法律后果，原审法院缺席审理程序合法，并且，在曾明、曾逸诗缺席的情况下，原审法院为查实案情向诚众公司经办人陈沛雄进行调查亦无不当。其次，合同虽然由曾明、王美霞与诚众公司三方签订，但作为房屋买卖关系的权利义务方在曾明和王美霞，合同第十九条中有关合同以外第三方融资公司或者诚众公司为曾明垫付银行欠款的约定，是曾明作为卖方履行合同义务的方式选择，而非其履行合同义务的先决条件，即使诚众公司与曾明未就垫付欠款方式达成一致意见，曾明亦应当自筹资金履行完成偿还银行贷款及注销抵押登记的合同义务，而不能以此作为不履行合同义务的抗辩理由。由于曾明一直未完成注销银行贷款抵押登记的义务，其行为已构成违约，原审判决认定曾明、曾逸诗应承担返还购房款及双倍返还定金正确，本院予以维持。综上所述，曾明、曾逸诗的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人曾明、曾逸诗负担。本判决为终审判决。审判长 曾艺能审判员 庹 佳审判员 朱 玮二〇一七年七月十九日书记员 王 莉 来源：