（2017）沪0115民初38372号
裁判日期: 2017-07-19
公开日期: 2017-09-19
案件名称
陈建明与黄未来房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈建明,黄未来
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第一百零七条，第二百二十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初38372号原告：陈建明，男，1959年12月12日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：周哲，上海市联合律师事务所律师。被告：黄未来，男，1988年9月4日出生，汉族，住江西省��饶市。原告陈建明与被告黄未来房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈建明及其委托诉讼代理人周哲到庭参加了诉讼。被告黄未来经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。陈建明向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、被告支付原告违约金2,500元；3、被告返还原告上海市浦东新区永泰路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)；4、被告支付原告自2017年3月4日起至返还系争房屋之日止的房屋使用费，按每月2,500元计算。事实和理由：原告及其母亲任维英(已去世)与被告于2014年3月19日签订房屋租赁合同，约定原告将系争房屋出租给被告，租赁期限自2014年4月20日起至2021年4月19日止。月租金2,500元，租赁保证金2,500元。合同约定租赁期内不得擅自转租等，否则出租人有权解除合同。2017年2月初，原告发现被告擅自将系争房屋转租给其他三名租客，通过租客张某某核实，房屋内存在群租现象。此后原告向被告发出催告函，要求解除合同并责令其于2017年3月3日搬离，但被告至今未履行。关于系争房屋，原告母亲任维英为原动迁利益人，2008年7月，原告及母亲任维英以及其他继承人陈才兴等人签署协议书，确定系争房屋归原告所有。2017年4月27日，原告母亲任维英去世，原告合法继承了系争房屋。黄未来未作答辩。本院经审理认定事实如下：系争房屋系原告母亲任维英为被拆迁人的动迁安置房，2008年7月14日，任维英及其继承人陈才兴、陈林兴、陈建明(本案原告)、陈静华签订协议书，协议约定任维英长期居住陈建明处，作为回报，动迁所得系争房屋、现金归陈建明所有，���建明继续承担母亲任维英的养老送终义务。任维英于2017年4月27日去世。2014年3月19日，原告及其母亲任维英(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定将系争房屋出租给被告，租赁期限自2014年4月20日起至2021年4月19日止。甲方于2014年3月19日前向乙方交付该房屋。租金每月2,500元，三个月为一期支付。租赁保证金为2,500元。租赁期内，未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋全部或者部分转租给第三人，亦不得将其对该房屋享有的承租权转让给第三人，否则甲方有权单方面解除本合同，并依据本合同第九条追究乙方违约责任。第九条违约责任，如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定；本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除��合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的一倍。若甲方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则甲方除需按本条承担违约责任外，还需支付乙方装修、添附补偿费，装修、添附补偿费数额以乙方出示的相关付款凭证为准。若乙方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则乙方除需按本条承担违约责任外，乙方对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，系争房屋交由被告，被告支付原告租赁保证金2,500元。2016年10月，被告将系争房屋出租给案外人张某某，并签订转租合同。2017年2月14日，原告向被告发函，称发现被告擅自转租，通知解除合同，并要求于3月3日交还系争房屋及支付违约金等。函件于次日送达至被告处。此后，被告未返还系争房屋，原告提起诉讼。审理中，原告称被告于诉讼中自行向原告银行账户支付了租金，租金已支付至2017年7月19日。对于第4项的诉请，原告表示倘若被告返还系争房屋的日期早于2017年7月19日，原告愿意退还多余的租金。若晚于2017年7月19日，则要求按每月2,500元的标准支付2017年7月19日以后的房屋使用费至返还房屋之日止。租赁保证金2,500元，原告同意退还，抵扣被告应承担的违约金。本院认为，原告与其母亲任维英作为出租人与被告就系争房屋签订房屋租赁合同，该合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。现作为出租人之一的原告母亲任维英已去世，而关于系争房屋的归属，任维英及其继承人已协议作出了约定，原告既是出租人，也是该房屋合法的继承人，其提起本案诉讼，主体适格。根据合同约定，被告不得擅自转租，否则出租人有权解除租赁合同。���原告提供的证据表明被告在系争房屋内存在转租的行为，该行为未征得原告同意，违反了合同约定。原告据此要求解除租赁合同，本院予以认同。涉案租赁合同已于原告的解除通知到达被告处即2017年2月15日即告解除。合同解除后，被告应将系争房屋返还原告，并支付占有使用系争房屋期间的房屋使用费。原告参照合同约定的租金标准计算合同解除以后的房屋使用费，本院予以认同。鉴于被告已支付原告截止2017年7月19日的房屋使用费，倘若被告归还房屋晚于该日期，该期限以后的费用，被告应予支付。由于被告违约致使涉案租赁合同解除，原告诉请要求被告承担解除合同的违约金2,500元，符合合同约定，本院予以支持。原告收取被告的租赁保证金2,500元，原告同意退还，抵扣被告的应付费用，本院予以准许，于本案中一并处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告陈建明与被告黄未来就上海市浦东新区永泰路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2017年2月15日解除；二、被告黄未来于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区永泰路XXX弄XXX号XXX室房屋返还原告陈建明；三、被告黄未来于本判决生效之日起十日内按每月2,500元的标准，支付原告自2017年7月20日起至返还上海市浦东新区永泰路XXX弄XXX号XXX室房屋之日止的房屋使用费；四、被告黄未来于本判决生效之日起十日内支付原告陈建明违约金2,500元；五、原告陈建明于本判决生效之日起十日内返还被告黄未来租赁保证金2,500元(在被告的应付费用中抵扣)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费112元，减半收取计56元，由被告黄未来负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 何绍辉二〇一七年七月十九日书记员 沈 嬿