（2017）川05民终472号
裁判日期: 2017-07-19
公开日期: 2017-12-06
案件名称
罗林、李珍华房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省泸州市中级人民法院
所属地区
四川省泸州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
罗林,李珍华
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省泸州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川05民终472号上诉人（原审原告）：罗林，女，1964年5月14日出生，汉族，住四川省叙永县。委托诉讼代理人：向阳，四川哲涛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李珍华，女，1953年10月8日出生，汉族，住四川省叙永县。委托诉讼代理人：许邓，四川德才律师事务所律师。上诉人罗林因与被上诉人李珍华房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省叙永县人民法院（2017）川0524民初78号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。罗林的上诉请求：撤销原审判决书，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。其主要上诉理由是：一审判决认定事实错误。一审法院认为本案属于房屋租赁合同纠纷，那么原被告之间应该有租赁房屋的事实。而在卷一审证据表明，起诉前上诉人已经将租赁的房屋退还被上诉人，双方之间已没有房屋租赁合同纠纷。既然没有房屋租赁的事实，那么一审判决上诉人将整修后形成的位于叙永县叙永镇西大街居委会10小组丁家巷1号门市内的物品搬出并清除杂物后交付李珍华使用于法无据。实际上被上诉人产权证上没有包括诉争门面。一审使用“整修”一词并不恰当。诉争门面在上诉人租赁以前是不存在的。诉争门面是上诉人租赁后占用部分公共土地重新修建而成，这一建设行为不论是否合法，都不能自然变更为被上诉人所有。该门面权属属于未决状态，尚有争议，一审法院判决退还诉争门面又不判决被上诉人予以补偿，直接损害上诉人财产权利，也涉嫌将非法建筑判定为合法门面。被上诉李珍华答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，请求依法予以维持。诉争门面在租赁以前即原建房时已经存在。上诉人仅仅是对房屋进行了装修，进行了吊顶、贴地板砖、将原木门改换卷帘门和玻璃门，该事实在双方的租赁合同中进行了约定。该门面与其他周围邻居的门面对齐，并未占用公共土地。上诉人的上诉理由不能成立，被上诉人是单身老人且有心脏病，上诉人租赁被上诉人房屋后主张房屋的权属系其所有更是有违公序良俗。罗林向一审起诉的诉讼请求：1、判决罗林将堆放在李珍华位于叙永县叙永镇西大街居委会10号小组丁家巷1号房屋（含整修形成的门面）内的物品搬出并清除杂物后，将出租房屋保留现状交还李珍华；2、判决罗林从2016年10月1日起至实际交还出租房屋给李珍华时止，按每日20元的租金计算损失赔偿李珍华。一审法院认定：1989年7月15日，叙永县人民政府以叙字第3399号房屋所有权证确认坐落于叙永县叙永镇西大街居委会10小组丁家巷1号房屋为舒光季私有。1993年1月，叙永县人民政府以叙国用(1993)字第00812号国有土地使用权证确认了舒光季前述房屋所使用的土地范围。2004年4月30日，李珍华继承了前述房屋中的68.86平方米。2007年9月8日，以李珍华为甲方、罗林为乙方签订了《房屋租赁合同》，约定“甲方有住房一间，位于叙永县内，面积约100平方米，……一、出租时间暂定三年，从2007年10月1日起至2010年10月1日止……三、乙方在租赁期间如遇拆迁，乙方装修的丁家巷门面，赔偿由乙方与开发商协商，赔偿金由乙方所有。四、三年后，由乙方继续经租，租金价格按三年后的住房房屋出租，双方协商。乙方不继续经租，固定装修设施不能拆走。五、三年后甲方不继续租与乙方，赔偿乙方整修门面资金一定损失。……”承租期间，罗林对李珍华房屋正面右侧(现门面处)进行了整修，形成了门面房。2010年10月1日，以李珍华及案外人杨春兰为甲方、罗林为乙方对前述房屋又签订了一份《房屋租赁合同》，约定“……一、出租时间暂定三年，从2010年10月1日起至2013年10月1日，……三、乙方在租赁期间如遇拆迁，乙方修建装修的丁家巷门面费用，赔偿由乙方与开发商协商，赔偿金由乙方所有。(门面面积属于甲方)。四、三年后，乙方不继续租赁，固定装修设施不能拆迁。五、三年后甲方不继续租与乙方，赔偿乙方整修门面资金的一定损失。……”期满后，以李珍华为甲方、罗林为乙方，于2013年10月10日对前述房屋签订了第三份《房屋租赁合同》，约定“……一、出租期定为三年，从2013年10月1日至2016年9月30日。每月租金为陆佰元(600元)，一年一付全年租金……四、合同期满，乙方无条件搬出，包括乙方出资修整的门面资金，甲方一概不付，如果违约不搬出，罚五万元违约金。不能破坏设施。五、租赁期间如遇拆迁，乙方装修资金(包括玻璃门，卷帘门，地板砖，吊顶等)由乙方与开发商协商赔偿，赔偿金由乙方所有。……”2016年10月1日，双方因罗林未在合同到期时搬出房屋而发生纠纷；经处警民警协调，双方达成于同月15日搬出的协议。同月18日，罗林向李珍华交付了钥匙，并将除门面房外的其它房屋交还给李珍华。庭审中，罗林表示自己在涉案房屋的周围无房屋。上述事实，有当事人的陈述、2007年、2010年、2013年签订的《房屋租赁合同》、叙字第3399号房屋所有权证、叙国用(1993)字第00812号国有土地使用权证、公证书、受理报警登记表、照片及现场勘验笔录等证据予以证明。一审法院依法予以确认。一审法院认为，李珍华与罗林于2007年、2010年、2013年签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示且不违反法律法规的规定，应当依法认定其合法有效。罗林已将除门面房外的其它房屋交还给李珍华，双方不持异议，故一审法院对李珍华请求罗林退还除门面房外其它房屋的主张不予支持。关于罗林整修后形成的门面部分是否应退还罗林的问题，一审法院作如下评述：2007年及2010年签订的《房屋租赁合同》均约定李珍华在三年后不继续将房屋租给罗林，则赔偿罗林整修门面的一定损失；2010年签订的《房屋租赁合同》还特别注明“门面面积属于甲方”(甲方即李珍华)，可见双方对整修门面的权利义务作了明确约定。2013年10月10日签订的《房屋租赁合同》约定罗林在合同期满无条件搬出房屋，包括乙方出资修整的门面资金，李珍华一概不付，表明罗林在租赁期满时应将整修的门面交给李珍华，且李珍华不支付罗林的整修门面资金。故李珍华请求罗林将包括门面在内的房屋腾还给李珍华符合双方约定，一审法院依法予以支持。至于门面现状是否合法，系行政部门审查范围；在相关部门未对此门面的形成作出处理决定前，双方应当按约定处理。门面部分依附于李珍华的房屋墙体、院坝，并在改变原有围墙的基础上形成，且双方在《房屋租赁合同》对整修部分有明确约定，罗林以门面系其整修为由辩称不应向李珍华退还门面，既不符合双方约定，也未提供许可修建的相关依据，一审法院对罗林的此项辩驳主张不予采纳。双方在合同期限届满后另行约定了交还房屋的时间，但未约定新交房期内是否交租金，故一审法院对李珍华所主张的2016年10月1日至15日的租金损失不予支持。罗林于2016年10月18日将除门面部分以外的房屋交还给李珍华，超出了约定期限三天，故应当赔偿李珍华的租金损失60元(20元/天×3天)。门面部分系租赁过程中形成，《房屋租赁合同》未明确约定该部分是否计算租金，一审法院对李珍华所主张的该部分租金损失不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第86条规定，判决：“一、被告罗林于本判决生效之日起十五日内将整修后形成的位于叙永县叙永镇西大街居委会10小组丁家巷1号门面内的物品搬出并清除杂物后交给原告李珍华使用；二、被告罗林于本判决生效之日起十五日内赔偿原告李珍华租金损失60元；三、驳回原告李珍华的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为50元，由被告罗林负担；该款原告李珍华已垫付，被告于本判决生效之日起十五日内支付原告。”二审期间，双方当事人均未提交新的证据，二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，根据诉辩双方的意见，本案二审的主要争议焦点为：罗林是否应当将诉争门面退还给李珍华。结合查明法律事实，评判如下：一、罗林与李珍华分别于2007年9月8日、2010年10月1日、2013年10月10日签订三次房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当依照前述合同约定行使权利义务。2007年、2010年的租赁合同均载明：如果遇拆迁，装修赔偿由罗林享有，三年后不再租给罗林，赔偿整修门面资金一定损失。2013年租赁合同载明：租期三年，合同期满罗林无条件搬出，包括罗林出资修整的门面资金，李珍华一概不付，如果违约不搬出，罚五万元违约金，不能破坏设施。前述三次合同表明罗林对门面装修或整修的行为存在，同时也表明双方对于装修、整修门面的行为结果进行了明确约定。现在租期已满，罗林应当按照合同约定将诉争门面退还李珍华。二、罗林主张诉争门面系租用李珍华房屋后占用丁家巷公共通道自建不应当返还，并未向本院提交合法的报建手续，该主张缺乏事实依据，本院不予支持。关于李珍华对于诉争门面没有报建手续，系非法建筑不应退回的上诉主张。本院审查认为，罗林一审中陈述诉争门面即丁家巷7号系其马良才中医诊所营业执照载明的地址，李珍华的住房是9号。而李珍华提交的叙永县西城派出所出具证明载明，李珍华的房屋地址从2013年起变更为丁家巷7号、丁家巷9号。至于诉争门面是否合法应当由行政职能部门审查，在未作出处理决定前，一审法院依照双方约定判决罗林退还门面系对使用权的处理，并无不当。综上，罗林的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由罗林负担。本判决为终审判决。审判长 范升山审判员 王志红审判员 李 霞二〇一七年七月十九日书记员 贾滟茹 来自