（2017）粤06民终3907号
裁判日期: 2017-07-19
公开日期: 2017-08-24
案件名称
马之博、谭建铵租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
马之博,谭建铵,李玉云,陈华康
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终3907号上诉人（原审被告、反诉原告）：马之博，男，汉族，1957年4月4日出生，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：张树辉，广东昊法律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：谭建铵，男，汉族，1964年10月13日出生，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：张树辉，广东昊法律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李玉云，女，汉族，1971年3月15日出生，住广东省怀集县，委托诉讼代理人：周文标，广东都汇律师事务所律师。原审第三人：陈华康，男，汉族，1968年7月18日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，上诉人马之博、谭建铵因与被上诉人李玉云、原审第三人陈华康租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初17748号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。原审法院查明：2014年3月1日，马之博、谭建铵出具收款收据，确认收到陈华康交来洗车店合同履约金36699.6元。收据上载证明人为莫某。陈华康与马之博、谭建铵陈述双方曾就位于南海区桂城桂澜路良溪路段良溪工业区的南海区桂城平洲安信汽车修配厂存在租赁合同关系，租赁期间至2016年2月底届满。莫某于2016年4月7日转账支付19907元，于2016年4月27日转账支付21274元和562.9元，于2016年5月18日转账支付21326元和1245元，于2016年6月19日转账支付22066元和1561元，于2016年8月16日转账支付4292元和5040元予谭建铵。马之博、谭建铵和陈华康确认上述款项为承租人向马之博、谭建铵支付的涉讼租赁物2016年3月至6月的租金及至2016年9月8日的水某。2016年6月30日，佛山市南海区金融高新区土地资产整理中心（甲方）和陈华康经营的佛山市南海区天戈汽车美容服务部（乙方）签订《拆迁补偿协议书》，约定拆迁物业位于佛山市南海区桂城平洲夏西良溪工业区，土地属当地村集体所有，由谭建铵租地自建物业，部分转租给乙方使用。乙方定于2016年7月1日前完成搬迁，并将拆迁物业或经营场所全部移交给甲方，等等。2016年6月30日，佛山市南海区金融高新区土地资产整理中心（甲方）和陈华康、佛山市南海区天戈汽车美容服务部（乙方）签署《物业（场地）移交确认书》，双方共同确认乙方位于佛山市南海区桂城夏西良溪工业区的经营场所已搬迁完毕，于2016年6月30日拆迁物业、经营场所移交甲方处理，甲方有权作包括拆除在内的任何处置，乙方不得干涉或阻挠，等等。2016年9月1日，李玉云（乙方）和马之博、谭建铵（甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于南海区桂城桂澜路良溪路段良溪工业区的南海区桂城平洲安信汽车修配厂部分出租给乙方使用，租赁期限从2016年9月1日至2017年2月30日（应为2月28日）。每月租金19450.8元。从2016年9月1日开始计租金，每月的5号前支付下一个月的租金。双方签订合同时，乙方向甲方交纳合同履约定金38901.6元。甲方无正当理由不得擅自解除合约，否则双倍返还履约金给乙方。合同期间，如因政府要征用拆迁，则合同终止，实际须交付租金时间及搬迁期以政府规定为准，甲方无息退回履约金。一切拆迁补偿归甲方所有。2016年9月20日，李玉云向马之博、谭建铵谭建铵分别转账支付38901.6元和19450.8元，马之博、谭建铵出具两张收据分别确认收到洗车店合同履约金38901.6元和2016年9月租金19450.8元。证人莫某和陈华康在诉讼中共同陈述，莫某是陈华康的员工，莫某转账支付予谭建铵的上述款项均是代陈华康支付。陈华康陈述，陈华康于2016年6月底搬离涉讼租赁物后，还有一些机器遗留在租赁物内，马之博、谭建铵要求陈华康承担2016年7月至9月的水某并每月开具收据予陈华康，陈华康根据收据载明数额指示莫某向马之博、谭建铵支付。马之博、谭建铵没有要求陈华康支付2016年7月至9月的租金。原审法院认为，李玉云和马之博、谭建铵签订的《租赁合同》约定的租赁物为安信汽车修配厂的部分厂房，为房屋租赁合同。各方当事人均不能提供涉讼租赁物取得规划许可证或经行政管理部门批准建设的证据材料，涉讼租赁物未经规划报建，李玉云和马之博、谭建铵签订的《租赁合同》因违反法律行政法规的强制性规定，应属无效。合同无效，因合同收受的财产应予返还，马之博、谭建铵应返还合同履约金38901.6元予李玉云。李玉云请求双倍返还合同履约金是建立在合同有效基础上，合同无效，自始没有约束力，原审法院对李玉云的双倍返还请求不予支持。关于李玉云的租金返还请求和马之博、谭建铵的租金支付请求，马之博、谭建铵和陈华康曾存在租赁合同关系，双方尚未结退保证金，根据陈华康提交的《拆迁补偿协议书》和《物业（场地）移交确认书》，涉讼租赁物在2016年6月前由陈华康控制使用，陈华康对该事实亦予以确认并确认指示莫某代为支付租金水某，马之博、谭建铵仅以莫某支付租金水某的行为主张李玉云占有使用涉讼租赁物，理据不足，原审法院不予采信。陈华康确认2016年7月起其机器设备仍存放在涉讼租赁物，并继续向马之博、谭建铵支付了占用期间的水某，马之博、谭建铵没有举证证明向李玉云交付了涉讼租赁物且李玉云具备占有使用涉讼租赁物的条件，马之博、谭建铵应返还李玉云支付的2016年9月的租金19450.8元予李玉云。李玉云和马之博、谭建铵均应审慎审查租赁物是否适租，双方对租赁合同无效均负有过错，故原审法院对李玉云的利息请求不予支持。马之博、谭建铵的租金支付请求及水某支付请求均建立在李玉云占有使用涉讼租赁物基础上，原审法院对马之博、谭建铵的反诉请求不予支持，但不妨碍马之博、谭建铵根据实际情况向相关责任人主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、马之博、谭建铵于判决发生法律效力之日起十日内返还38901.6元予李玉云；二、马之博、谭建铵于本判决发生法律效力之日起十日内返还19450.8元予李玉云；三、驳回李玉云的其他诉讼请求；四、驳回马之博、谭建铵的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取计1115.68元（李玉云已预交），由李玉云负担486.27元，由马之博、谭建铵负担629.41元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予李玉云，原审法院不另收退。反诉受理费减半收取计646.54元（马之博、谭建铵已预交），由马之博、谭建铵负担。上诉人马之博、谭建铵不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认为“两被告仅以莫某支付租金水某的行为主张李玉云占有使用涉诉租赁物，理据不足，本院不予采信”是认定事实错误。1.谭建铵2016年8月18日收到的只7月8日水某4292元和至8月10日水某5040元都是李玉云转账支付的，证明李玉云支付占有使用租赁物期间水某的事实。2.相差照片明确记录形成时间，有效证明了李玉云占用涉讼租赁物的事实。3.在庭审过程中，证人明确确定陈华康仅使用其名下的账户支付涉讼租赁物的租金和水某，但证人与李玉云有厉害关系，亦没有提供银行流水记录证实租赁过程中一直使用本人账户为第三人陈华康交付租金和水某的事实，因此证人莫某的证言不能采信。二、一审法院认为“陈华康确认2016年7月起机器设备仍存放在涉讼租赁物，并继续向马之博、谭建铵支付了占用期间的水某，马之博、谭建铵没有举证证明向李玉云交付了涉讼租赁物且李玉云具备占有使用涉讼租赁物的条件，马之博、谭建铵应返还李玉云支付的2016年9月的租金19450.8元予李玉云”是认定事实错误。三、2016年9月1日李玉云签订《租赁合同》后没有立即支付合同履约金和租金，直到2016年9月20日才转账支付合同履约金和9月份租金，也证明了李玉云实际占用租赁物、若李玉云不占用涉讼租赁物，不可能支付红铜履约金和租金，与常理不符。故此，请求二审法院判令：1.撤销原审判决第二、四项判项。2.判令李玉云立即支付2016年7月至10月的租金57251.4元及2016年9月9日至30日水某2472元及从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计付利息。3.李玉云承担本案诉讼费用。被上诉人李玉云答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请予以驳回马之博、谭建铵的上诉请求。原审第三人陈华康述称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请予以驳回马之博、谭建铵的上诉请求。经审查，原审法院认定的案件事实准确无误，本院予以确认。本院认为：本案系租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人马之博、谭建铵和被上诉人李玉云、原审第三人陈华康的诉辩意见，本案的争议焦点是：上诉人马之博、谭建铵主张李玉云支付2016年7月至8月租金是否有事实和法律依据；2016年9月的水某及10月的租金应否由李玉云支付。关于2016年7月至8月租金。马之博、谭建铵上诉认为谭建铵收到2016年7月、8月租金都是李玉云转账支付，且有现场照片，证人莫某是李玉云的配偶，其证言不能采信，李玉云作为承租人应支付该期间的租金。经核查，二审庭审中，陈华康陈述“2016年6月30日后本人不再使用涉案租赁物，但由于固定设备没有搬走，所以7月和8月的水某还是本人缴纳。李玉云和莫某两夫妇都是给我打工的，无论他们夫妇俩谁转账都是代我转。”该表述与李玉云在法庭上陈述的内容基本一致。本院认为，判定李玉云在2016年7月至8月间是否为涉案租赁物的承租人，主要基于以下考虑：首先，李玉云是否实际占有并使用涉案租赁物。马之博、谭建铵提供了李玉云在涉案租赁物现场的图片以证实李玉云系承租人，本院认为该图片的真实性无法核查，即便该图片确系真实，但李玉云作为原承租人的员工、莫某的妻子等存在多重身份，至此，该图片并不能证实李玉云为承租人，还需要结合其他事实进行判断。其次，转付租赁费的银行账户户主并非租赁合同的相对人。在现实生活中，采用银行转账为常见的支付租赁费的方式，根据现有法律，并未要求账户所有人必须为承租人方能转付租赁费，承租人可以自行付款，也可以委托其他人付款，故此，以账户户主判定承租人明显与常理不符。加之马之博、谭建铵在该争议期间并未与李玉云签订租赁合同（而是9月份后双方才签订租赁合同），原承租人陈华康已确认李玉云的转账行为系受其委托，与李玉云的陈述一致，由此马之博、谭建铵与李玉云之间在2016年7月至8月间并不存在租赁关系，马之博、谭建铵主张李玉云支付2016年7月至8月间的租赁费明显与事实不符，于法无据，本院不予支持；原审法院的认定完全正确，本院予以维持。2016年9月的水某及10月的租金应否由李玉云支付。经核查，涉案租赁物未经规划报建，故涉案租赁合同无效。鉴于马之博、谭建铵没有举证其已向李玉云交付了涉讼租赁物且李玉云具备占有使用涉讼租赁物的条件，故马之博、谭建铵请求李玉云支付2016年9月的水某及2016年10月的租金明显缺乏理据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费889.68元，由上诉人马之博、谭建铵负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 钱 伟代理审判员 安 静二〇一七年七月十九日书 记 员 钟勉力 更多数据：