（2017）豫0191民初6326号
裁判日期: 2017-07-19
公开日期: 2017-08-28
案件名称
孔龙飞与张贝贝房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孔龙飞,张贝贝,郑州昌旭房地产营销策划有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0191民初6326号原告孔龙飞，男，1988年1月19日出生，汉族，住河南省西平县。委托代理人李永逢，河南佳鑫律师事务所律师。委托代理人吴彬彬，河南佳鑫律师事务所实习律师。被告张贝贝���男，1990年4月29日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人卢伟豪，河南经东律师事务所律师。第三人郑州昌旭房地产营销策划有限公司，住所地郑州市中原区嵩山北路306号5号楼1-2层8号。法定代表人王永正，总经理。委托代理人孙楠，该公司员工。原告孔龙飞与被告张贝贝、第三人郑州昌旭房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孔龙飞及其委托代理人李永逢、吴彬彬，被告张贝贝及其委托代理人卢伟豪，第三人郑州昌旭房地产营销策划有限公司委托代理人孙楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年5月8日，经第三人郑州昌旭房地产营销策划有限公司介绍，被告将自己名下位于高新技术区五龙口南路9号院22号楼4单元1层48号的房屋卖给原告，双方签订了《房屋买卖合同》，原告并于合同签订时向被告交付定金30000元。该合同并约定：总房款为840000元，经甲乙双方协商，如在本协议履行过程中，甲乙双方其中单方发生违约的，赔付对方五倍定金，共计150000元，解押时间为2016年9月15日开始办理。原告交付定金签订合同后，中介多次催促被告去银行预约办理解押手续，但被告一直以各种理由推脱不愿意继续履行合同。故请求判令解除原被告及第三人于2016年5月8日签订的《房屋买卖合同》，返还原告支付的定金30000元，并向原告支付违约金150000元。被告辩称：1、原告没有履行房屋买卖合同中的第2、4、12条的合同义务，原告交付定金，但中介没有通知被告，被告不知情。原告没有按照合同约定交付解押款，所以我方没有办理解押。我方有权按照合同第5条约定解除合同。2、因本案第三人郑州昌旭房地产营销策划有限公司没有履行通知催告等作为居间人的附随义务，应承担违约责任。综上请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人辩称：合同签订时经三方协商，约定解押款由原告承担170000元，被告承担240000元，我方承担30000元。按照办理流程，需要先由被告去银行预约解押，银行通过后，各方再将解押款存入被告用于还贷款的帐户。合同约定于2016年9月15日开始办理解押，在该期限到来之前，被告已明确告知不愿意履行合同，我方认为是由于房价上涨的原因所造成。之后我方组织原被告协商，被告要求原告按当时的市场价增加购房款，原告不同意，没有调解成。经审理查明：2016年5月8日，原告作为买方（乙方），被告作为卖方（甲方），第三人作为居间方（丙方），签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方拥有位于郑州市高新技术开发区五龙口××院××楼××单元××号的房产，房屋所有权证号为1401248772，建筑面积为91.07平方米。甲乙双方经协商一致同意本合同项下的房屋及其配套设施的总价款为840000元。乙方应于本合同签订时支付定金30000元（其中佣金17000元，余额13000元作为代收的定金），甲乙双方同意该定金在立契前暂由丙方保管。付款方式为按揭贷款，甲乙双方于签订本合同后，应共同到贷款机构办理相关按揭贷款手续，乙方按合同申请贷款的比例，向甲方支付首付款，其余价款由银行贷款支付。甲乙双方应在本合同签订之日起140个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续，并积极提供过户需要的相关证件。三方确认按以下方式支付佣金：单方违约时，由违约方承担全部佣金。上述房产已抵押，解押款约440000元，甲方承担240000元，乙方承担170000元，丙方承担30000元，���方在收到乙方上述解押款当天向乙方交付上述房屋的使用权。甲乙双方协商，如在本合同履行过程中，甲乙双方其中单方发生违约的，赔付对方五倍定金共计150000元。过户方式为非监管，解押时间为2016年9月15日开始办理。原被告分别在该合同上签字并捺压指印。同日，第三人向原告出具收据一份，载明：缴款单位孔龙飞，人民币三万元，收款事由为购房定金。2017年6月16日，第三人向原告出具情况说明一份，载明：根据合同约定，卖方张贝贝应在2016年9月15日到银行预约解押，后在合同履行过程中，由于郑州市房价升值等原因，卖方张贝贝告知我公司暂不履行合同，在此过程中我公司一直以各种途径催促张贝贝及其家人按照合同履行义务，但卖方拒不配合。为了促成合同的履行，我公司在2016年11月25日在买方孔龙飞的授意下向卖方张贝贝发送了履约催告函，通知张贝贝于2016年11月30日前配合办理解押手续。但直至现在买卖双方仍未办理解押等相关过户手续。庭审中，被告称其在签订合同后没有去预约解押，原因是原告及第三人未进行通知，且原告及第三人未向其支付解押款。第三人称按照办理流程，需要先向银行预约解押，银行审批通过后将解押款存入还贷款账户，不存在先把解押款交给被告，被告再去预约解押的情况。现原告请求解除本案合同，被告支付违约金，双方协商未果，遂引发本案纠纷。以上事实有原告提交的房屋买卖合同、收条、履约催告函、情况说明各一份、录音材料三份，被告提交的房屋权利证收据一份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。原告提交有郑州市房地产数据分析三份、鸿基西湖春天房价走势图两份、啟福置业公司收到条一份，因上述证据与本案不具��关联性，故对上述证据本院不予采纳。本院认为：原被告签订的《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按合同约定履行各自义务。该合同约定，解押款约440000元，甲方承担240000元，乙方承担170000元，丙方承担30000元，甲方在收到乙方上述解押款当天向乙方交付上述房屋的使用权，解押时间为2016年9月15日开始办理。本案中，被告在合同签订后未进行解押预约，并辩称原告及第三人未通知。因原被告签订的合同中明确约定有自2016年9月15日开始办理解押，且被告作为卖方，负有对其房屋向贷款银行进行预约解押的义务，故对其该辩称本院不予采纳。被告辩称其未预约解押是由于原告及第三人未向其支付解押款。本案房屋买卖合同约定有解押款由原被告及第三人共同承担，被告在收到原告解押款当天向其交付房屋，并未约定原告向被告交付解押款的具体时间。庭审中第三人称按照办理流程，该解押款应在预约解押并经银行审批通过后，存入还贷款账户，并称在应支付解押款之前，被告就因房价上涨因素表示不愿继续履行合同。该合同约定有开始办理解押的时间，并未约定原告及第三人将解押款交付被告的具体时间，且被告本身即负有预约解押的义务，其预约解押之后，各方再按约定的数额支付解押款或直接将该款存入指定还款账户，符合正常交易的流程，亦不会对被告的权利产生影响，且第三人作为促成原被告签订本案合同的居间方，对双方之间纠纷产生的原因较为了解，其亦称被告在原告应支付解押款之前即因房价上涨表示不再履行合同。故根据上述事实，本院认定原被告合同未能继续履行，系因被告在预约解押之前即因价格原因与原告产生分歧，遂不再配合履行合同���务。故被告辩称其未进行预约解押，系因原告及第三人未支付解押款，依据不足，对其该辩称本院不予采纳。被告上述不予配合履行合同的行为已构成违约，并致使原告订立本案合同的目的不能实现，故原告请求解除双方签订的房屋买卖合同符合法律规定，本院予以支持。原告在该合同签订后，向第三人交纳有30000元，合同记载该费用中佣金为17000元，余额13000元作为代收的定金，原被告均同意该定金在立契前暂由第三人保管。现该房屋买卖合同已解除，第三人应将其代被告收取并保管的定金13000元返还给原告。被告未按合同约定履行自身义务，致使本案合同被解除，其行为已构成违约，应承担相应违约责任。原被告签订的合同中约定：如在本合同履行过程中，甲乙双方其中单方发生违约的，赔付对方五倍定金共计150000元。庭审中原告称该约定是指以原告���纳的定金的五倍即150000元作为计算违约金的依据，而非五倍返还定金。第三人称签订合同时各方均同意以原告交纳的30000元的五倍即150000元作为违约金的数额，且该数额好算。本院认为，该合同条款虽记载为“定金的五倍”，但所表达的实为计算违约金数额的方式，而并非五倍返还定金，故该约定并不违反法律规定。原告向第三人交纳有30000元，合同约定其中17000元为佣金，因第三人向原告出具的收据记载为收到定金30000元，该违约金条款记载有“违约赔付对方150000元”，庭审中原告及第三人亦均称各方约定的违约金数额为150000元，故根据该合同整体意思理解，本院认定该条款表达的实际意思即为违约金数额为150000元。故原告请求被告支付违约金150000元符合双方合同约定，理由正当，本院予以支持。原告称本案房屋买卖合同约定有佣金应由违约方承担，故���支付的30000元应由第三人和被告共同返还。原告请求被告承担其支付的中介费用17000元，本院认为，被告按合同约定应向原告支付的违约金数额，已足以弥补原告因未能购得该房屋产生的相关损失（已含中介费用），也体现了对被告违约行为的惩罚，故对于原告请求数额过高部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：解除原告孔龙飞与被告张贝贝、第三人郑州昌旭房地产营销策划有限公司于2016年5月8日签订的《房屋买卖合同》。被告张贝贝于本判决生效后10日内，支付原告孔龙飞违约金150000元。第三人郑州昌旭房地产营销策划有限公司于本判决生效后10日内，返还原告孔龙飞定金13000元。驳回原告孔龙飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元，由原告孔龙飞负担340元，由被告张贝贝负担3276元，由第三人负担284元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长 汪涛审 判 员 王青人民陪审员 许婷二〇一七年七月十九日书 记 员 宋婕 更多数据：