（2017）浙0783民初1580号

裁判日期: 2017-07-19

公开日期: 2017-09-28

案件名称

卢小礼与陈静房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

东阳市人民法院

所属地区

东阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

卢小礼,陈静

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条

全文

浙江省东阳市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0783民初1580号原告：卢小礼，男，1972年11月11日出生，汉族，住东阳市。被告：陈静，女，1985年5月18日出生，汉族，住河南省淮滨县。委托代理人：王晓凌，浙江国翔律师事务所律师。原告卢小礼为与被告陈静房屋租赁合同纠纷一案，于2017年1月19日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法决定由审判员赖黎霞适用简易程序独任审判，分别于2017年3月6日、7月19日公开开庭进行了审理。原告卢小礼、被告陈静及委托代理人王晓凌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢小礼起诉称：被告于2015年9月16日从原告处承租位于东阳市江北街道××街××号的房屋，按合同约定租期从2015年11月1日至2018年12月31日止，租金每年11万元及房屋维修、电梯维保和使用费、水电、税金等费用，按约定为一年一付，每年的11月30日前支付。现租金支付期限已过，虽经原告多次催讨，被告均拒不支付，故诉至法院，请求判令：一、被告支付原告2017年的租金128333.33元、两年电梯维保费6000元及使用费16000元，共计150333.33元以及房屋租赁费、水电费及利息（利息按约定支付之日起至本案履行完毕止）；二、被告继续履行合同。审理过程中，原告变更诉讼请求为判令被告支付原告违约赔偿损失等共计220470元（包括原告对房屋另行出租所造成的租金差额损失和相关费用：未解除前5个月的租金45835元、延时45835元、电梯2年保养费6000元、电梯2年使用费16000元、院子搭棚5000元、一楼隔房间1000元、三楼装门600元、地下室防盗门3000元、房租差额损失2.4年共计96000元、卫生清理费1200元）以及实际产生的水电费用、房屋损害维修费、房屋租赁税等。为证明上述诉请，原告提供以下证据：一、租赁合同、财物清单各1份，拟证明原告将房屋出租给被告使用，被告按合同约定应承担相关租金、税金、维修及水电费用的事实。二、微信聊天记录1份，拟证明原告向被告催讨2017年的租金，被告并未提出异议的事实。三、照片打印件8份，拟证明在被告承租期内涉案房屋内的财物部分受损、卫生未及时清理以及实际产生的水电费用的事实。被告陈静未提供书面答辩意见，在庭审过程中口头答辩称：原告要求被告支付损失没有事实及法律依据。被告在承租涉案房屋前，原告曾明确承诺，涉案房屋的前后路面均会施工，以便出行。但实际上，至今为此前后路面均未施工完成，导致被告货车无法正常装卸货物，工人因路面湿滑摔倒。2016年11月15日，被告就已经明确告知原告第二年将不再承租涉案房屋。同年11月29日被告再次通知原告不再承租并于12月30日搬空。被告已提前通知原告解除合同，故无需再承担违约责任。原告诉称被告尚拖欠租金与事实不符。2015年11月1日至2015年12月31日期间系免租期，双方签订的合同的租期为三年，多租两个月并非事实。原告要求电梯使用费无事实依据，双方并未约定相关费用。且电梯系新安装，两年免维修，尚在保修期内，故无保养费产生。租金损失的产生系因原告自身过错产生，故请求驳回原告的诉请。被告陈静为证明其主张，向本院提供以下证据：一、收据1份，交易信息（打印件）2份，拟证明原告收取租金订金2万元，其中1万元为保证书及房租11万元的事实。二、微信聊天记录（打印件）1组、照片8张（打印件）、转账记录2份，拟证明被告已付清全部款项，并提前通知原告不再续租并于2016年12月31日前将涉案房屋腾空的事实。三、证人证言2份，拟证明被告已明确告知原告不再续租，并于2016年12月31日前腾空涉案房屋的事实。四、照片（打印件）34张，拟证明涉案房屋各方面的情况以及房内家具物品齐全，已按原告要求进行整改及原告已另行出租的事实。经开庭审理，对原告提供的证据，本院认证如下：证据一，被告对其三性均没有异议，认为该合同中明确约定租期为三年，证明2015年11月1日至12月31日期间为免租期，2016年的租金11万元被告已经支付，清单中的物品也均在涉案房屋内，另外被告还支付了地下室安装门的费用1300元，一楼铝合金门4000多元。经审核，该组证据符合有效证据的认定要件，本院予以采纳。证据二，被告经质证认为原告是有向被告催讨租金，但相关内容并不完整。2016年11月29日被告已经明确告知原告不再续租，2017年1月10日被告再次向原告明确双方合同已经解除，涉案房屋已经腾空，提醒原告另行出租。该组证据本院将结合被告提供的证据二中的微信记录一起进行认定。证据三，照片花岗岩系在路边，而非室内，故不能够证证明花岗岩的损坏系被告在使用的过程中造成。抽水马桶及灯已经按照原告要求进行了相应的整改，现已可以正常使用。关于电表，被告实际搬空涉案房屋系2016年的12月30号，而原告提供的照片的拍摄时间为2017年3月6日，故并不能证明系被告使用的水电费用。该组证据本院将结合被告提供的证据四一并进行认定。对于被告提供的证据：证据一，原告对其真实性没有异议。经审核，本院认为该组证据具有证明原告已收到被告交纳的保证金10000元及租金110000元的事实的证明力。证据二，对于微信聊天记录，原告经质证认为其一直未同意解除租赁合同。本院认为结合原告提供的证据二，可以证明以下事实：2016年11月29日，被告通过微信告知原告不再租赁涉案房屋一事，原告要求被告继续履行合同；同年12月31日，被告通过微信告知原告涉案房屋已经腾空；后原告通过微信向被告催讨房租，2017年1月10日被告告知原告租赁合同已经解除，涉案房屋已于2016年12月底腾空，要求原告另行出租涉案房屋。原告认为合同未到期要求被告继续履行租赁合同。对于照片，原告经质证认为其并未进涉案房屋内察看，无法确认照片的真实性。路面情况与实际相吻合，但原告并未向被告作出做路的承诺。经审核，本院认为，该组照片具有反映被告腾空涉案房屋后部分区域的场景的证明力。对于转账记录，原告没有异议，经审核，该证据具有证明被告于2016年11月29日支付原告1810元的事实的证明力。证据三，原、被告双方均对证人证言没有异议。本院认为，该两份证人证言能与被告提供的微信聊天记录相印证，且原告也没有异议，故对于该两份证人证言本院予以采纳。证据四，原告经质证认为原、被告双方的合同应于2017年3月6日解除，故其有权另行出租，涉案房屋内的卫生及财物的维修都系原告自行整改，另外原告将涉案房屋交给被告使用，被告对于涉案房屋门口的花岗岩应尽到相应的管理义务。结合原告提供的证据三，本院认为，该两组证据具有证明以下事实的证明力，涉案房屋内的卫生及物品破损已经整改，涉案房屋现已有部分出租给他人，涉案房屋门口的花岗岩在被告承租期内产生部分破损，原告于2017年3月27日已另行对外招租。经审理，本院查明的事实如下：2015年9月15日被告向原告支付租房订金20000元。次日，原告（即合同甲方）与被告（即合同乙方）签订租赁合同一份，约定将位于广福西街125号地下室至5楼共6层房屋租给被告使用，并约定：一、甲方从2015年11月1日起将其房屋出租给乙方使用，期限至2018年12月31日止，为期3年。房屋全年的租金11万元整人民币，第1-2年按原租金不变，第三年开始每年递增6%，租金为净收。二、付款方式：按照先付款后租房的原则，押金1万元合同到期设施无损坏退回，乙方应一次性向甲方付清全年租金。下一年度的租金需提前1个月交清（11月30日前），如未按时交纳，否则甲方有权将房屋收回承租他人押金不退。三、房屋内外都为全新装修，房屋内的设备设施如电器，电梯，家俱，洁具，门窗等设施，乙方必须爱护和管理好房屋整洁及所有财产完好，如有损坏，必须照价赔偿，乙方如需重新装修房屋，须经甲方同意后方可装修。在承租期间，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋；不得改变房屋结构及其用途，否则甲方有权收回房屋租押金不退。四、租赁期间房屋租金为净收，房屋的维修、电梯维保、水电、税金等一切其他费用由乙方自理甲方概不负责。被告在关于涉案房屋内的财物清单上签字确认。后被告分别于2015年10月14日、10月31日各向原告转账50000元。2016年11月29日，被告通过微信告知原告不再租赁涉案房屋一事，并支付原告水电费1810元。原告要求被告继续履行合同。同年12月31日，被告通过微信告知原告涉案房屋已经腾空。后原告通过微信向被告催讨房租，2017年1月10日被告告知原告租赁合同已经解除，涉案房屋已于2016年12月底腾空，要求原告另行出租涉案房屋。原告认为合同未到期要求被告继续履行租赁合同。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，应确认合法有效，双方均应依约履行。被告未依照合同约定擅自单方解除合同，已构成根本违约。因被告已腾空涉案房屋，租赁合同目的已无法实现，原、被告双方的租赁合同应认定为已经解除。关于合同解除时间，原告认为应以2017年3月6日开庭时间为准，被告认为其已于2016年12月31日腾空，应认定为2016年12月31日为合同解除时间。本院认为，被告于2016年11月29日通过微信告知原告自2017年起不再承租涉案房屋，2016年12月31日通过微信告知原告涉案房屋已腾空。后原告向被告催讨租金，被告再次告知原告涉案房屋已于2016年底腾空。故本院认定被告于2016年12月31日腾空，双方租赁合同于该日解除。关于原告的诉请：一、被告应支付的租金金额。对于被告已支付了租金11万元的事实，原、被告均无异议。原告认为11万元系1年的租金，而被告实际承租的时间为14个月。而被告认为2014年11月、12月系免租期，被告并未拖欠租金。本院认为，根据原、被告签订的协议，租期为3年，自2015年11月1日至2018年12月31日止，一年的租金为11万元，实际期限为38个月，明显超过约定的三年，故本院有理由相信原、被告在签订租赁合同时约定租期为三年，另外两个月系免租期，但该免租期系合同顺利履行完毕时给予被告的优惠。现被告仅履行了一年的合同，即单方要求解除合同，导致合同目的无法实现，故该优惠措施被告仅能享有三分之一，即三分之二个月，故被告应按照合同约定的租金支付原告三分之四个月的租金。即被告尚应支付原告租金12222元。二、延时租金及房租差额损失。被告拒绝履行租赁合同，导致原告无法及时足额获得涉案房屋的租金，给原告造成了损失，应承担赔偿损失的违约责任。结合合同的剩余租期、合同解除所导致的涉案房屋闲置期间的租金损失、原告另行出租的差价以及被告的过错程度，本院酌定以合同约定的三个月的租金为宜，即被告应支付原告因违约给原告造成的损失共计27500元。三、关于电梯保养费、电梯使用费、辅助设施费、卫生清理费、水电费用、房屋损坏维修费以及房屋租赁税，因原告未提供相应的证据予以证明，故本院不予支持。经计算，被告尚应支付原告各项损失共计39722元，因其曾向原告支付押金（即由2015年9月15日的订金转化而来）10000元，故尚应支付原告29722元。综上，原告的诉请合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告陈静应于本判决生效后十日内支付原告卢小礼租金及损失共计29722元。二、驳回原告卢小礼的其他诉讼请求。案件受理费3306元，减半收取1653元，由原告卢小礼负担1430元，由被告陈静负担223元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员　赖黎霞二〇一七年七月十九日代书记员　蔡海萍 百度搜索“”