（2017）豫0703民初852号
裁判日期: 2017-07-19
公开日期: 2017-08-24
案件名称
张沿江与河南省新瑞实业有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
新乡市卫滨区人民法院
所属地区
新乡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张沿江,河南省新瑞实业有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条
全文
新乡市卫滨区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0703民初852号原告张沿江，男，满族，1964年5月25日出生，住新乡市，被告河南省新瑞实业有限公司，统一社会信用代码：91410703796781059H法定代表人丰光，该公司执行董事委托代理人安文，该公司员工原告张沿江诉被告河南省新瑞实业有限公司（以下简称新瑞实业公司）租赁合同纠纷一案,本院于2017年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张沿江、被告特别授权委托代理人安文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张沿江诉称：2013年10月1日，我从被告处一次性付款140984元，剩余部分按揭贷款70984元购买新都汇商场3层3189号铺位，同时签订了《商铺委托租赁协议书》，我将商铺租赁给被告使用。协议书约定：自2013年10月1日至2016年9月30日止合计租金44521元。2016年10月1日起至2017年4月30日止按《房屋买卖合同》签约总金额的8%作为年租金，按月向我支付租金。至今被告未向我支付租金，经多次催要未果，现起诉至本院。请求法院判令：1、要求被告支付已拖欠2013年10月1日到2016年9月30日的租金44521元，2016年10月1日到2017年4月30日的租金8659元。2、本案诉讼费用由被告承担。被告新瑞实业公司辩称：1、原告张沿江购房款是140984元，已实际支付70984元，贷款70000元，分五年还清，已还了24354元，其中本金21000元，利息3354元。因此他的租金支付不应按照租赁协议约定的金额计算，应按其实际支付的购房款的比例计算，根据财务测算每月租金为1236元。2、对于原告要求的3年租金在商铺委托租赁协议中显示的金额是按照购房合同中购房款乘以8%再加上应付的租金，因此原告所称的三年未付的租金已经折抵房款；3、根据民法通则第36条规定租金的时效为1年，应从原告立案之日起往前推1年计算被告应付的租金。原告向本院提交证据材料有：1、《商铺委托租赁协议书》1份，证明原被告双方存在租赁关系，到2016年9月30日一次性支付全部租金，不超过诉讼时效，租金应按照合同约定支付，房租是房租，房款是房款，不能混为一谈；我贷款是向北京丰和投资有限公司贷的款，因被告不支付我租金，我就没有再偿还过贷款。2、《房屋买卖合同》1份，证明原被告双方签订了买卖合同；3、（2016）新仲裁字第158号新乡仲裁委员会裁决书1份，证明房屋是属于原告所有的，被告应支付租金。以上证据材料证明原告主张成立。被告未向本院提交证据材料。经庭审质证，被告对原告提交的证据真实性无异议。本院认为原告提交的证据客观真实，与本案有关联，可以作为本案的定案证据。依据上述有效证据材料及庭审查明，本院可以确定以下案件事实：原告张沿江与被告新瑞实业公司签订了《房屋买卖合同》，购买新瑞实业公司位于卫滨区××路××号（新都汇）3层3189号商铺，合同价款为140984元。同时签订了《商铺委托租赁协议书》，该协议书原告张沿江为甲方，河南省新瑞实业有限公司为乙方，公章为被告新瑞实业公司，该协议书主要约定：委托乙方将所购商铺出租，租期三年，自2013年10月1日至2016年9月30日止；本协议到期时，若乙方愿意向甲方支付的年租金收益不低于14840元，本协议自动顺延两年。合同到期后，被告仍对外出租涉案商铺。在签订《房屋买卖合同》和《商铺委托租赁协议书》后，被告新瑞实业公司于2014年10月份将商铺抵押给民生银行。原告通过申请仲裁的方式要求办理涉案商铺的房产证，2017年1月10日，新乡仲裁委员会作出（2016）新仲裁字第158号裁决书，裁决：一、确认于张沿江与河南省新瑞实业有限公司签订的《房屋买卖合同》有效。二、限河南省新瑞实业有限公司于本裁决送达之日起六个月内，将办理案涉房屋产权转移登记的文件资料提交到不动产登记管理机关，协助于张沿江办理房屋过户手续。截止目前，房产证仍未办理。另查明，被告在出售商铺时以商铺三年租金折抵部分商铺款的情况有466户，其中有265名商铺购买者在与被告签订《房屋买卖合同》和签订《商铺委托租赁协议书》后，出具收到三年租金的收据。原告的诉讼请求中明确表示2016年10月1日到2017年4月30日共计七个月的租金8659元，该租金的计算标准是按照《房屋买卖合同》签约总金额的8%作为年租金的。按照原告的说法可以推算出，涉案房屋总金额应是185505元。截止2017年6月28日，提起诉讼的同类情况案件经调解结案的15名商铺购房者均对以三年租金折抵房款的事实予以认可。本院认为，本案原告张沿江与被告新瑞实业公司签订《房屋买卖合同》后，原告支付了房款70984元，剩余房款采用按揭付款的形式。《商铺委托租赁协议书》的签订应当认定为原告已取得涉案商铺。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”原告张沿江与被告新瑞实业公司签订的《商铺委托租赁协议书》系双方平等自愿协商，不违背上述法律规定，应属有效合同。原告主张被告新瑞实业公司支付租金的诉讼请求，本院予以支持。原告认可在《商铺委托租赁协议书》中双方计算租金方法是以商铺总价款年利率8%计算所得。而租赁合同中未明确约定涉案商铺的总价款。以租赁费的计算标准，推算总房价款应当为185505元（合同价款140984元加上三年租金44521元）。同时期被告出售商铺存在三年租金折抵房款的事实。虽然原、被告在租金折抵部分商铺款未履行任何书面手续，但不能否定租金折抵房款的真实存在。同时原告也未提供与其他同时期购买同类商铺的购房者自已应享有优惠证据加以证明。因此，本院认为三年租金折抵部分房款的事实存在，属于双方签订购房合同的补充约定。原告主张2013年10月1日至2016年9月30日止租金44521元的诉讼请求，本院不予支持。依据双方签订的《商铺委托租赁协议书》第二条第三项约定：“协议到期时，若乙方愿意向甲方支付的年租金收益不低于14840元，则本协议自动顺延两年。”涉案商铺被告仍在出租，双方仍存在租赁关系，原告主张自2016年10月1日到2017年4月30日的租金8659元的诉讼请求，未超过诉讼时效，本院予以支持。被告所称原告未付清房款，应按照实际支付房款的金额支付相应租金的辩解意见，系另外的法律关系，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告河南省新瑞实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张沿江2016年10月1日至2017年4月30日止的租金8659元。二、驳回原告张沿江要求被告河南省新瑞实业有限公司支付自2013年10月1日至2016年9月30日止的租金44521元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费913元，由原告张沿江承担863元，被告河南省新瑞实业有限公司承担50元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。审判员 延辉二〇一七年七月十九日书记员 武双 更多数据：