（2017）粤04民终1857号
裁判日期: 2017-07-19
公开日期: 2017-08-15
案件名称
罗秋中、珠海百佳房地产投资顾问有限公司居间合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省珠海市中级人民法院
所属地区
广东省珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
罗秋中,珠海百佳房地产投资顾问有限公司,ＸＸ龙
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤04民终1857号上诉人（原审被告）：罗秋中，男，汉族，住广东省珠海市金湾区.被上诉人（原审原告）：珠海百佳房地产投资顾问有限公司，住所地：广东省珠海市斗门区。法定代表人：彭丽萍，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：吴江，广东玉成律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯雅觅，广东玉成律师事务所律师。原审被告：ＸＸ龙，男，汉族，住广东省深圳市福田区.上诉人罗秋中因与被上诉人珠海百佳房地产投资顾问有限公司（以下简称百佳公司）、原审被告ＸＸ龙居间合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院(2017)粤0403民初341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗秋中上诉请求：1、撤销原审判决第二项；2、本案诉讼费由百佳公司承担。事实和理由：一、原审判决认定毁约方错误。合同的毁约方在于ＸＸ龙，从2016年3月9日ＸＸ龙发的律师函表示暂缓履行合约，经罗秋中于3月12日和4月15日发函催促其提供转账账号，继续履行合约，但ＸＸ龙不予回应，以实际行动拒绝了继续履行合约。在（2016）粤0403民初1250号和（2016）粤04民终2435号民事判决书中认定罗秋中的违约责任，造成罗秋中的赔偿请求得不到支持，仅是针对合同双方，并不涉及居间方，不导致合同不能履行，只有毁约行为才涉及居间方。是ＸＸ龙未如约将房产售于罗秋中。二、罗秋中没有如期支付定金的违约行为是被动违约，全部责任在于百佳公司。2016年2月29日签订合约时，百佳公司以行业规则为由，不允许合同双方发生联系，由其居间联系。根据ＸＸ龙提供的《房屋出售委托协议书》显示，ＸＸ龙已将其银行转账账号提供给居间方百佳公司，但百佳公司一直未向罗秋中提供此账号。在罗秋中与百佳公司沟通的过程中，其又表示根据行业要求不允许中介公司保管、转交房屋买卖款项，造成罗秋中不能如期支付定金剩余部份。三、百佳公司的过错未有认定。本案中合同不能有效履行的主要责任在于ＸＸ龙，居间方百佳公司也负有重要责任，对此原审判决未有认定。合同是中介方没有真实确定ＸＸ龙拥有完整处置权的情况下签订的，罗秋中是后来才得知房屋有其他共有人情况，且签约后百佳公司也没有及时催促ＸＸ龙开具共有人售房授权证明书，而后ＸＸ龙以共有人不愿意出售为由拒绝继续履约。在履约期间百佳公司没有尽到居中沟通、及时提醒催促的职责，造成罗秋中在支付定金剩余部分时的被动违约。并且在ＸＸ龙发律师函表示存在重大误解、暂缓执行合同时，百佳公司没有采取任何措施进行磋商、补救和解决。四、百佳公司的实际损失未有认定。原审判决ＸＸ龙、罗秋中各向百佳公司赔偿损失28600元，但百佳公司未陈述其实际损失为多少，原审法院也未认定其损失为多少。综上，原审判决认定事实不清，界定责任不明，判决缺乏法律依据，请求以事实为依据，以法律为准绳，公正判决。百佳公司辩称：一、百佳公司的居间义务已完成，不仅促成了买卖双方的房屋买卖合同关系成立，还始终如一促使双方继续履行合同，百佳公司在得知买卖双方于2016年3月初均已违约的情况下仍于2016年4月22日与卖方ＸＸ龙短信沟通，询问其是否能安排时间与罗秋中面谈。二、ＸＸ龙与罗秋中未能依照合同进行交易，双方均违约，应向百佳公司赔偿损失，合同约定违约损失为57200元，既包括买方罗秋中应支付的中介服务费28600元的损失补偿，也包括对买卖双方违约行为的惩罚性赔偿，罗秋中需向百佳公司赔偿的28600元并未超过罗秋中在签订合同时预见或者应当预见到的因违反约定可能造成的损失。三、罗秋中称百佳公司没有向其提供卖方ＸＸ龙的收款银行账户，与事实不符，百佳公司已经提供了银行账户，但因为罗秋中认为卖方ＸＸ龙并未提供共有人授权的授权证明书才拒绝支付其余定金，罗秋中的违约行为与百佳公司提供的居间服务无任何因果关系。百佳公司向原审法院起诉请求：1、判令ＸＸ龙、罗秋中共同赔偿百佳公司损失57200元；2、判令ＸＸ龙、罗秋中承担本案的诉讼费用。原审法院认定事实：2016年2月29日，ＸＸ龙（卖方、甲方）与罗秋中（买方、乙方）及百佳公司（经纪方）签订一份编号为0006539的《房产买卖合约》，约定：买卖双方通过经纪方代理出售及购入珠海市××区××大道××区××单元××房，建筑面积为228.85平方米，产证号珠字第0300044043号；该房产转让成交价1430000元，乙方在签署本合约时交纳保证金10000元给经纪方，若甲方于2016年2月29日前签署合约并对上述款项以定金名义签收后，乙方所交保证金自动转为购买该物业定金；甲乙双方同意，甲方在签署本合约后当日内将该物业的红本房地产证原证放于经纪方外托管作为买卖过户之用；乙方在甲方签署本合约后3日内交付购买该物业定金款143000元（含保证金转为定金部分），该笔定金将于双方在珠海市房地产登记中心签署《珠海市房地产买卖合同》时自动转为首期购买该物业楼款；购买该物业余款1287000元采用银行按揭付款；乙方需支付评估费、产权登记费、契税、交易费、按揭律师费等税费；基于经纪方已提供之服务，甲方须向经纪方支付28600元，乙方须向经纪方支付28600元作为服务费，该笔服务费于签订本合约时付清；签署合约后，若甲方或乙方任何一方或双方未能依本合约卖出或买入该物业，则毁约一方或毁约双方须即时付予经纪方57200元作为赔偿经纪方之损失；补充条款中还约定了此次交易甲方实收1400000元，不再支付佣金及其它费用。同日，百佳公司（经纪方、甲方）与ＸＸ龙（出售方、乙方）签订了一份编号为0006539的《房屋出售委托协议书》，约定：乙方拥有位于珠海市××区××大道××区××单元××房，房产证证号为珠字第××号，委托甲方作为经纪方出售该房地产；乙方委托甲方作为经纪方出售该房地产的出售底价为1400000元，该出售底价为出售方净收，即乙方不再承担交易税费、佣金；委托期至2016年6月31日止；甲方未完成委托的，不得收取佣金，甲方完成乙方委托的，乙方应向甲方支付该房产总售价的2%作为佣金；未经对方同意，不履行本协议方应按本协议第七条约定的佣金的双倍向对方承担违约责任，并承担为追索其违约责任而支付的律师费、保全费等合理费用；乙方在协议书上修改或补充内容如下：本协议为房屋买卖合同编号为0006539，原协议中与补充协议有冲突与此委托协议书为准。当天，罗秋中支付了定金10000元。2016年5月19日，ＸＸ龙、罗秋中在《房产买卖合约》的履行问题无法达成一致意见，罗秋中向原审法院起诉ＸＸ龙，百佳公司作为第三人参加诉讼，要求解除《房产买卖合约》，ＸＸ龙向罗秋中退回定金10000元并赔偿违约金143000元，ＸＸ龙承担应支付给百佳公司的服务费57200元。原审法院依法作出（2016）粤0403民初1250号民事判决，判决：一、解除罗秋中、ＸＸ龙、百佳公司2016年2月29日签订的《房产买卖合约》；二、ＸＸ龙于判决生效之日起三日内向罗秋中返还款项20000元；三、驳回罗秋中的其他诉讼请求。罗秋中不服提起上诉，珠海中院依法作出（2016）粤04民终2435号民事判决，判决驳回上诉，维持原审判决。在二审判决中认定了罗秋中与ＸＸ龙双方在履行《房产买卖合约》过程中均存在违约行为。原审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”的规定，百佳公司与ＸＸ龙、罗秋中之间签订的《房产买卖合约》即为百佳公司与ＸＸ龙、罗秋中之间的居间合同，百佳公司已促成了ＸＸ龙、罗秋中之间的合同成立，百佳公司已提供了媒介服务，理应按《房产买卖合约》的约定支付报酬。但涉案《房产买卖合约》并没有履行完毕，且已经生效的判决解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”和第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，在涉案《房产买卖合约》解除合同的生效判决中已经认定了ＸＸ龙、罗秋中在履行《房产买卖合约》过程中均存在违约行为，根据涉案《房产买卖合约》第10条“签署合约后，若甲方或乙方任何一方或双方未能依本合约卖出或买入该物业，则毁约一方或毁约双方须即时付予经纪方57200元作为赔偿经纪方之损失”的约定，ＸＸ龙、罗秋中应当赔偿百佳公司损失57200元。由于该条款并没有约定ＸＸ龙、罗秋中应共同承担赔偿损失的责任，考虑ＸＸ龙、罗秋中在履约过程中均有违约行为，对于赔偿百佳公司的损失酌定各承担50%。百佳公司诉讼请求ＸＸ龙、罗秋中赔偿损失57200元，有事实和法律依据，原审法院予以支持。但诉讼请求ＸＸ龙、罗秋中共同承担赔偿损失责任，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条、第九十八条、第四百二十四条之规定，原审法院判决：一、ＸＸ龙于判决生效之日起五日内向百佳公司赔偿损失28600元；二、罗秋中于判决生效之日起五日内向百佳公司赔偿损失28600元。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费615元，由ＸＸ龙负担307.5元，由罗秋中负担307.5元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案中作为房屋买卖双方的ＸＸ龙与罗秋中，于2016年2月29日通过经纪方百佳公司的中介服务签订《房产买卖合约》，是百佳公司与双方形成居间关系并向双方提供了媒介服务的事实依据，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定，百佳公司有权利向ＸＸ龙与罗秋中主张相关报酬。而根据已生效的（2016）粤04民终2435号民事判决的认定，由于ＸＸ龙与罗秋中在履约过程中均存在违约行为，导致合同未能履行完毕，在上述《房产买卖合约》已经解除的情况下，ＸＸ龙和罗秋中均应由于自己的违约行为承担向百佳公司赔偿损失的法律责任，原审判决以上述事实为依据，综合考虑ＸＸ龙与罗秋中均存在的违约行为，判决双方各承担50%比例的损失金额并无不当，本院予以维持。综上所述，罗秋中的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费515元，由上诉人罗秋中负担。本判决为终审判决。审判长 曾艺能审判员 庹 佳审判员 朱 玮二〇一七年七月十九日书记员 王 莉 来自