（2017）苏06民终1940号

裁判日期: 2017-07-19

公开日期: 2017-08-31

案件名称

海安亚伦房地产开发有限公司与穆广进排除妨害纠纷二审民事判决书

法院

江苏省南通市中级人民法院

所属地区

江苏省南通市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

穆广进,海安亚伦房地产开发有限公司,江苏君安物业管理有限公司

案由

排除妨害纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省南通市中级人民法院民事判决书（2017）苏06民终1940号上诉人（原审被告）：穆广进，男，1970年9月11日出生，汉族，住海安县。委托诉讼代理人：施存官，安徽管军律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：海安亚伦房地产开发有限公司，住所地海安县。法定代表人：杨西海，该公司董事长。委托诉讼代理人：储建国，江苏储建国律师事务所律师。被上诉人(原审第三人)：江苏君安物业管理有限公司，住所地海安县。法定代表人：黄伟忠。上诉人穆广进因与被上诉人海安亚伦房地产开发有限公司（以下简称亚伦房产公司）、江苏君安物业管理有限公司（以下简称君安物业公司）排除妨害纠纷一案，不服海安县人民法院（2016）苏0621民初117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。穆广进上诉请求：依法改判驳回亚伦房产公司的诉讼请求。事实和理由：案涉商铺系其承包君安物业公司物业期间合法占有，现因君安物业公司未履行相关协议，导致其与君安物业公司未能办理相关财产交接。一审法院(2016)苏0621民初2015号案件的处理结果与本案有利害关系，本案应当中止审理。该案与本案系同一合同、同一事实，应当合并审理。综上，请求二审法院依法改判。亚伦房产公司辩称，穆广进没有合法依据，非法侵占其公司财产，应当立即停止侵害，并将所侵占的房屋、车位、仓库等恢复原状，交还给其公司。本案系侵权纠纷，一审法院(2016)苏0621民初2015号案系承包合同纠纷，两案并非同一事实、同一合同，法律关系不一样。综上，原审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。君安物业公司未辩称。亚伦房产公司向一审法院起诉请求：1、判令穆广进立即停止侵权，将非法侵占其公司的商铺房屋、地下车位及仓库[位于××镇××街××号××小区：(1)××幢××号商铺，建筑面积170.33平方米；(2)××幢××室三间商铺，建筑面积361.39平方米；(3)地下××号车位面前仓库；(4)地下××号车位]立即恢复原状，并予以搬离；2、判令穆广进返还其公司代垫的××幢××室商铺水电费2260元。一审法院认定事实：亚伦房产公司于2010年4月2日经海安县工商行政管理局批准设立，从事房地产开发经营。君安物业公司于2011年6月10日经海安县工商行政管理局批准设立，从事物业管理等。2011年12月，亚伦房产公司经海安县住房和城乡建设局批准开发海安县××镇××街××国际××幢住宅、商业用楼房，并向其颁发了相关房屋预（销）售许可手续。2014年4月1日，君安物业公司与穆广进签订“东大街海天国际物业管理承包经营合同”一份，合同约定的主要内容：乙方（穆广进）承包甲方（君安物业公司）物业公共部位维修、养护和管理、物业公共设施设备的运行、维修、养护和管理、物业公共部位和相关场所的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通、车辆停放及秩序管理、物业收费、物业档案管理、接管验收服务等；乙方独立进行人事管理，独立承担员工工资薪资、福利待遇、社会保险风险、享有使用物业办公和经营用房的权利等；承包经营期限暂定一年，从2014年1月1日至2014年12月止。合同还对甲乙双方各自权利义务、违约责任、财务管理等事项进行了约定。上述合同签订后，穆广进作为物业管理承包人进驻了海安镇东大街海天国际小区，开始进行物业管理服务经营活动。2015年1月9日，君安物业公司与穆广进在海安县信访局、海安县矛盾纠纷调处中心、海安城管局的主持下进行协调，双方达成调解协议一份，协议约定：一、双方同意于2014年12月30日解除东大街海天国际的物业承包合同。二、穆广进于2015年1月10日上午将物业管理及相关物资移交给君安物业公司。穆广进在承包期间添置购买的固定资产（双方确认的306万元物业费之内）归穆广进所有，君安物业公司添置的资产列入移交。三、穆广进在承包期间应缴纳的税费、收取业主的押金、物业人员的工资等，由穆广进负责结清。四、在承包期间内，穆广进经手的君安物业公司所有的债务由穆广进自行承担。五、从2015年1月1日至2015年1月10日期间，君安物业所有的人员工资及物业管理产生的相应费用由穆广进承担。六、君安物业公司一次性给付穆广进空置房物业费、空置车位物业费等各项费用共计110万元，此款于双方结账时由君安物业公司一并给付。七、穆广进承包期间所有物业费用于本协议签订七日内与君安物业公司结清。协议最后约定“以上协议时双方的真实意思表示，双方签字生效，不得反悔。若任何一方反悔，支付双方10万元违约金。”上述协议签订后，穆广进、君安物业公司未能按上述协议全面履行各自的义务，引起纠纷。2016年1月5日，亚伦房产公司向法院提起本案诉讼。同年4月5日，君安物业公司向法院提起诉讼，要求穆广进立即将其承包期间占用、改造的相关房屋、设施等停止侵害、恢复原状，承担违约金10万元。该案尚在审理过程中。同时查明：亚伦房产公司开发建设的海安县××镇××街××国际××号××幢××室（建筑面积361.39平米）、××幢××室（二层，建筑面积170.33平米）商业用房，分别于2014年3月27日、同年4月21日在海安县房屋产权监理所办理了房屋所有权初始登记。现亚伦房产公司已就××室与购房人徐丽华签订了房屋认购书，徐丽华已向亚伦房产公司预交购房款10万元。穆广进至今仍在上述房屋中堆放了杂物，穆广进还在1048室中布置张贴了其所经营的“华海企业”的招牌（现场勘察，该房屋正常由穆广进使用）。经现场勘察（照片存卷），地下××号车位南侧，系汽车坡道下方的空档，亚伦房产公司已在空档前加装了电动卷帘门，空档即形成封闭式的仓库，至今穆广进仍在其内堆放杂物（穆广进称仓库内的一台切割设施是在其承包期间业主寄存的）。经现场勘察，地下××号车位东北侧××号车位堆放了物业用垃圾桶，导致该车位无法使用停放车辆。原审审理中，亚伦房产公司提供了涉案房产在规划设计时，经职能部门批准的海安镇东大街海天国际地下车位规划平面图，经核对，涉案××、××号车位均经设计规划。亚伦公司为证明穆广进在占有使用××幢××商铺期间花费水电费2260元，向法院提供了2015年2月至同年12月的电费交纳发票，合计2501元（亚伦房产公司主张2260元）。原审审理中，穆广进就其签订承包合同后有关物业用房、设施交接事宜陈述称：“本案涉案的房产、仓库和车位均是君安物业公司安排并交由我使用的，双方没有书面交接手续；2013年11月19日起，亚伦房产公司陆续将所有房屋的钥匙都交给了物业，具体哪个工作人员交的我记不得了，无交接手续；我在承包期间可以使用小区内的房屋和设施是整体移交的，没有清单；合同第三页第五条第四款约定我享有使用物业办公和经营用房的权利。物业办公和经营用房的范围没有列清单，交钥匙就这视为交接，钥匙没有交接手续。”穆广进在一审审理中还向法院提供一份由其委托诉讼代理人调查营室君的笔录一份，营室君称：“我原来是君安物业公司项目经理。我是2011年11月1日开始在东大街全权负责工作。2013年11月18日下午，亚伦房产公司东大街项目经理林峰、君安物业董事长刘长明、采购经理郑国祥、营销经理田桂楼和我开会研究决定由穆广进交100万元保证金承包海天国际物业项目。当时由我通知穆广进的。2013年11月19日，穆广进带团队入住办公现场，开始承接查验房产交接。经穆广进查验通过的房产由房产公司和施工单位现场直接将钥匙移交穆广进团队，未通过的陆续整改通过后现场将钥匙移交穆广进团队，已经出售的由穆广进向业主办理交接手续。”对于该调查笔录，穆广进补充称：“当时入驻物业的时候，在现场接受亚伦房产公司和施工单位的钥匙，这些钥匙是属于哪个房号、哪个部位的房子，当时没将这些钥匙对应的房子列一个交接清单。”亚伦房产公司质证称：“我们认为这份调查笔录是虚假的、不真实的。首先，根据法律规定，证人应当出庭作证，笔录中证人也提到他愿意出庭作证，但是今天证人并未到庭作证，因此其反映的内容根本就不是事实。其次，从其所反映的内容看也与客观事实不符，穆广进承包君安物业时间是2014年1月1日至2014年12月30日，而该份笔录中，证人反映的时间点是在2013年11月18日以及11月19日，显然没有任何其他证据予以佐证，该时间点也不是在穆广进承包期间。再次，调查笔录中证人反映其原来是君安物业公司东大街项目经理，怎么能够证明当初穆广进接管君安物业承包的事实。因此，我们认为这份证据证人不出庭作证，接受法庭以及其公司的质询，这份笔录显然是无效的。就钥匙交接过程穆广进讲的不是事实，我们认为在法庭讲话应当以证据讲话，更何况房屋的所有权是亚伦房产公司的，亚伦房产出售房屋不可能还要通过穆广进，因此穆广进以上的反映完全没有事实证据。”原审审理中，君安物业向法院出具书面说明，表示对亚伦房产公司主张要求穆广进将涉案房屋、仓库、车位返还其亚伦房产公司的诉讼请求无异议。一审法院认为，穆广进基于与君安物业公司存在物业管理承包合同关系而进入亚伦房产公司开发的海安镇东大街海天国际小区，并组织人员对小区进行物业管理服务。穆广进与君安物业公司之间的承包合同纠纷经相关部门调解达成协议，并约定双方之间的承包合同于2014年12月30日解除，按照协议穆广进应当于2015年1月10日将物业管理和相关物资移交君安物业公司，但双方在履行上述协议过程中产生矛盾，致该协议未能全面履行，从而产生纠纷。依据上述事实，穆广进在亚伦房产公司开发的海安镇东大街海天国际小区内，除存在承包合同纠纷尚未解决外，穆广进应当将其控制的小区内的办公用房、设施等物品移交君安物业公司。据此，穆广进在上述小区内已失去占有、使用一切房屋、设施、车位、仓库的依据。我国物权法规定，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位或个人不得侵占；无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，亚伦房产公司经相关部门批准开发建设海安镇东大街海天国际小区，依法拥有××幢××室和××幢××室商铺的所有权，且已进行了产权初始登记；地下××号车位南侧仓库系汽车坡道下方的空档，亚伦房产公司在空档前加装了电动卷帘门，空档即形成封闭式的仓库，权属应当归亚伦房产公司；××号车位系经设计规划的车位，至今尚未出售，其权属亦属亚伦房产公司。依据查明的事实，穆广进至今仍在××幢××室和××幢××室商铺内均堆放杂物或在商铺内经营公司；地下××号车位南侧仓库内至今仍存放其杂物或准许他人摆放设备；××号车位至今仍堆放穆广进承包期间购置的垃圾桶。以上事实清楚，法院对此予以认定。根据穆广进在庭审中的自认涉案的房产、仓库和车位均是君安物业安排和交由其使用，双方没有书面的交接手续，故无法确认君安物业公司向穆广进交接房产及设施的具体情况。此外，结合穆广进与君安物业公司已解除承包合同的实际情况，在无证据证明穆广进有合法依据且至今仍可占有使用涉案房屋及车位的情况下，亚伦房产公司要求穆广进将××幢××室、××幢××室商铺、地下××号车位南侧仓库、××号车位腾空，交予亚伦房产公司的请求于法有据，法院对此予以支持。穆广进至今仍占有使用××幢××室，现亚伦房产公司向法院提供了穆广进占用上述房屋期间其代为交纳的电费票据。鉴于该房屋一直由穆广进使用，由此产生的电费应当由穆广进支付，亚伦房产公司要求其返还垫付电费2260元诉讼请求，法院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第九十二条、第一百一十七条第一款、一百三十四条第一款第一项、第四项，《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、穆广进将座落于海安县××镇××街××号××国际小区××幢××室商铺（建筑面积170.33平方米）、××幢××室三间商铺（建筑面积361.39平方米）、地下××号车位南侧仓库、地下××号车位腾空、恢复原状，并交还给亚伦房产公司。二、穆广进返还亚伦房产公司代为垫付的××幢××室商铺电费2260元。上述一、二两项，穆广进均于判决发生法律效力后10日内履行完毕。案件受理费130元，由穆广进负担。二审中，当事人没有提交新证据。原审法院查明的君安物业公司与穆广进签订承包经营合同时间是2014年4月1日系笔误，应当是2014年1月1日，本院予纠正。原审认定的其余事实正确，本院予以确认。本院认为，本案二审中的争议焦点是：1、穆广进是否有权占有案涉商铺房屋、地下车位及仓库；2、本案程序是否违法。关于焦点1，穆广进通过与君安物业公司签订案涉小区的物业管理承包经营合同，对案涉小区进行物业管理。穆广进虽然根据物业管理承包经营合同的约定，有权享有使用物业办公和经营用房的权利，但根据君安物业公司与穆广进2015年1月9日达成的调解协议，穆广进应当将其控制的小区内的办公用房、设施等物品移交君安物业公司。穆广进现无证据证明其合法占有、使用案涉商铺、仓库及车位。原审因此判由穆广进将案涉商铺、仓库及车位腾空、恢复原状，并交还亚伦房产公司，并无不当。关于焦点2，一审法院(2016)苏0621民初2015号案系君安物业公司与穆广进因履行解除物业承包合同调解协议而引发的纠纷，与本案非同一法律关系，且君安物业公司在本案的原审审理过程中明确表示对亚伦房产公司的诉讼请求无异议。穆广进因此关于本案中止审理、该案与本案应合并审理的上诉请求无法律依据，本院不予支持。综上所述，穆广进的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130元，由穆广进负担。本判决为终审判决。审判长　　顾晓威审判员　　王建勋审判员　　吴　风二〇一七年七月十九日书记员　　盛姝玲来源：