（2017）津02民终3164号
裁判日期: 2017-07-19
公开日期: 2017-09-04
案件名称
孟永胜、王顺亮房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孟永胜,王顺亮,天津市我爱我家房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津02民终3164号上诉人（原审被告）：孟永胜，男，1975年5月17日出生，汉族，中兴通讯天津有限公司职员，住天津市东丽区。被上诉人（原审原告）：王顺亮，男，1976年8月22日出生，汉族，无职业，住天津市和平区。委托诉讼代理人：安刚，天津击水（南开）律师事务所律师。原审第三人：天津市我爱我家房地产经纪有限公司，住所地天津市河东区新开路巨福新园8-3-101（-1室）。法定代表人：陆斌斌，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：王文怡，女，该公司职员。上诉人孟永胜因与被上诉人王顺亮、原审第三人天津市我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市东丽区人民法院（2017）津0110民初236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。上诉人孟永胜，被上诉人王顺亮及其委托诉讼代理人安刚，原审第三人我爱我家公司的委托诉讼代理人王文怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孟永胜上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判上诉人赔偿被上诉人128900元的50%，即64450元或发回重审，诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、上诉人告知被上诉人不履行合同的时间是2016年8月12日，应以该时间认定被上诉人的损失为128900元，一审法院酌定上诉人赔偿被上诉人200000元的损失畸高；2、上诉人不认可被上诉人申请作的2016年12月25日评估，评估费不应当由上诉人承担。王顺亮辩称，请求驳回上诉，维持原判。我爱我家公司述称，服从一审判决，对上诉人的上诉不发表意见。王顺亮向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原告与被告签订的《房产交易合同》；2、依法判令被告返还原告10000元，赔偿中介费用6950元，赔偿损失100000元，共计116950元，原告保留就房屋涨价损失增加诉讼请求的权利；3、诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、依法解除原、被告签订的《房产交易合同》；2、依法判令被告返还原告定金10000元，赔偿中介费用6950元，房价上涨损失552100元，保函费用1750元，鉴定费用6240元，共计577040元；3、案件诉讼费及保全费由被告承担。一审法院认定事实：2016年6月9日，原告王顺亮（买方）与被告孟永胜（卖方）签订《房产交易合同》，被告孟永胜将其名下坐落于天津市XX区XX湖XX城XX苑XX号房屋出售给原告王顺亮。合同约定，房屋建筑面积91.55平方米，该房屋设立抵押，卖方确定在2016年7月30日前还清贷款并注销抵押权。房产成交价格为695000元，买方应在合同签订之日向卖方交付定金10000元，在买卖双方签订《天津市房产买卖协议》后，买方所支付定金抵作相应的等额房款。除定金外的剩余房款685000元以银行贷款方式支付。买方须在2016年7月30日前筹齐总房款中减去银行贷款形式支付的部分及定金部分外的剩余房款作为首付款，买卖双方须在2016年8月3日前亲自签署《天津市房产买卖协议》递件至房管部门，并将首付款存入天津市房管局指定的资金监管机构。关于违约责任，合同第四条约定，买卖双方任何一方未按本合同约定履行义务的，应向守约方承担相应的违约责任。如因买方或卖方一方或双方导致本合同不能履行的，买卖双方已支付的经纪服务费均不予退还，守约方支付的经纪服务费作为其损失，由违约方予以赔偿。签订合同当日，原告给付被告定金10000元，原告支付第三人中介费6950元。之后，被告清偿了房屋贷款，并于2016年7月29日办理了抵押注销登记。2016年8月2日，被告通过第三人通知原告要求涨价。2016年8月12日，双方到第三人处进行协商但未达成一致，被告当日表示不再出售房屋。2016年12月21日，原告向被告发出《律师函》，该律师函载明：根据合同约定，您应当于2016年8月3日前配合王先生签订《天津市房产买卖协议》，但是，至今未履行合同义务。请于2016年12月25日前与我们进一步沟通履行合同的相关事宜，否则将根据《房产交易合同》追究相关责任。2016年12月26日，原告起诉至一审法院。2017年2月9日，原告向一审法院提出财产保全申请，请求对涉诉房屋予以保全，并以保险公司保函作为担保。原告花费诉讼财产保全责任保险费1750元。一审法院认为，原、被告签订的《房产交易合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合同合法有效，该合同对双方当事人具有约束力，均应依照合同行使权利并履行义务。现原、被告对解除合同不持异议，对原告要求解除《房产交易合同》的诉请，一审法院予以支持。合同解除后，被告收取原告的定金10000元应予以退还。在合同履行过程中，被告以房屋价格上涨为由明确表示不再出售房屋，导致合同目的最终不能实现，已构成根本违约，应承担相应的违约责任。被告以情势变更为由主张不承担违约责任，自原、被告订立合同后房屋买卖市场房价上涨系众所周知的事实，违约责任的承担与体现平衡各方利益、树立诚实守信原则和维护市场经济条件下的契约精神并行不悖。被告违约给原告造成损失，应当予以赔偿。被告的抗辩理由不能成立。关于原告所诉损失数额一节，原告主张被告赔偿中介费损失6950元，有事实及法律依据，一审法院予以支持。关于房屋差价损失，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。原告依据2016年12月25日涉诉房屋市场价值评估报告，要求被告赔偿该项损失552100元，根据庭审调查，被告在2016年8月12日即表示不再继续履行合同，而该时点涉诉房价上涨差价经评估为128900元。无论是合同约定的履行期限届满之日、还是违约方的违约行为确定之日，当时的房价均低于2016年12月25日的评估价格且该期间房屋市场价格波动较大。另外，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”的规定，原告在被告通知其不再履行合同的同时亦应负有防止损失扩大的减损义务。一审法院综合考虑双方履行合同的进展程度、被告对房屋涨跌情形的预见能力及当事人的过错程度等因素，参考评估机构确定的房屋上涨差价，依据公平与诚实信用原则，酌定被告赔偿原告该项损失200000元。原告主张超出该数额的损失，一审法院不予支持。关于房屋差价评估费，因被告不同意赔偿原告损失，原告为确定其房屋差价损失进行司法鉴定，该费用为合理支出，被告应予以赔偿。关于保全保险费，该费用并非违约方可预见的损失，原、被告双方也未对该费用的承担进行约定，故对原告要求被告承担该费用的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。以上各项损失共计213190元，被告应予以赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，第一百一十九条规定，判决：“一、解除原告王顺亮、被告孟永胜于2016年6月9日签订的《房产交易合同》；二、被告孟永胜于本判决生效之日起十日内退还原告王顺亮定金10000元；三、被告孟永胜于本判决生效之日起十日内赔偿原告王顺亮各项损失合计213190元；四、驳回原告王顺亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9570元，减半收取4785元，保全费4020元，共计8805元，由原告王顺亮负担5399元，被告孟永胜负担3406元。”本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人及原审第三人签订的《房产交易合同》系各方真实意思表示，合同内容不违反法律效力性禁止性规定，一审法院认定该合同合法有效正确。上诉人以房屋上涨为由拒绝履行合同，不符合合同约定，一审法院认定上诉人行为属于根本违约，判令其承担违约责任并无不当。2016年8月12日，上诉人已经向被上诉人明确表示不再继续履行合同，经评估，彼时涉诉房价上涨差价为128900元，该差价是被上诉人的实际损失，一审法院酌定被上诉人损失200000元，缺乏依据，对此，本院予以更正。关于被上诉人主张鉴定费，因其主张鉴定时间的房屋价格与本案无关，故其主张被上诉人赔偿该笔鉴定费，没有事实和法律依据，一审法院判令上诉人赔偿被上诉人该项损失欠妥，本院予以纠正。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持天津市东丽区人民法院（2017）津0110民初236号民事判决第一、二项；二、撤销天津市东丽区人民法院（2017）津0110民初236号民事判决第三、四项；三、上诉人孟永胜于本判决生效之日起十日内赔偿被上诉人王顺亮房屋差价损失128900元；四、上诉人孟永胜于本判决生效之日起十日内赔偿被上诉人王顺亮中介费损失6950元；五、驳回被上诉人王顺亮其他诉讼请求；六、驳回上诉人孟永胜其他上诉请求。一审案件受理费9570元，减半收取4785元，保全费4020元，共计8805元，由上诉人孟永胜负担2225.51元，被上诉人王顺亮负担6579.49元；二审案件受理费4498元，由上诉人孟永胜负担1136.89元，被上诉人王顺亮负担3361.11元。本判决为终审判决。审 判 长 李 静审 判 员 张晓彤代理审判员 李冬梅二〇一七年七月十九日书 记 员 李珊珊 来源：百度搜索“”