（2017）京03民终6198号

裁判日期: 2017-07-19

公开日期: 2017-07-31

案件名称

赵楠与魏韦、谷楠房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

赵楠,魏韦,谷楠

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终6198号上诉人（原审被告）:赵楠，男，1974年7月7日出生。被上诉人（原审原告）:魏韦，男，1986年7月31日出生。被上诉人（原审原告）谷楠，女，1988年12月16日出生。二被上诉人共同的委托诉讼代理人：高翠平，北京市鑫诺律师事务所律师。上诉人赵楠因与被上诉人谷楠、魏韦房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2017）京0112民初4198号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年05月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵楠，被上诉人魏韦、谷楠的委托诉讼代理人高翠平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人赵楠上诉请求：1.撤销一审判决第一项，将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由魏韦、谷楠承担。事实和理由：一、对于赵楠提出的诉讼时效问题，一审法院不予认定，违背诉讼时效的相关法规。本案房产过户时间为2012年2月，起诉日期为2017年2月，早已超过诉讼时效。二、一审法院认为双方当事人“明确约定了赵楠未迁出户口的违约金计算方式”系错误。事实上，合同条款中出现的所谓违约金“5%”、“万分之五”之约定并非双方真实意思表示。三、赵楠对所谓“赵楠表示半年左右即可申请到限价房，并将户口迁出”的说法不予认可。众所周知半年之内不可能申请保障房。一审法院对此认定有误。四、一审法院对所谓有效的《房屋买卖合同》认定有误。双方各自提交的两份合同与本案有关的构成要件中有明显不同，一审法院对一份漏洞百出，填写潦草不认真、与发票对不上的合同予以认可，却对另一份合同不予认可，而两份合同在关键条款上恰恰是矛盾的。赵楠提交的网签合同才是真实的意思表示。五、一审法院使用过错责任法律原则时明显错误。本案中被上诉人魏韦因违反诚信原则故意隐瞒房屋重大事项，在明知该房屋内有他人户口尚未迁出时，却虚假承诺会在30日内迁出户口，如未迁出甘愿支付违约金，这一虚假承诺造成买房人古×等的误解，赵楠不存在法律上的过错。六、一审法院对由于户口未迁出是否对他人造成经济损失，事实认定不清。古×等人起诉被上诉人魏韦时已将户口迁入该房屋，赵楠的户口已经被空挂，古×的相关权益丝毫不受影响。魏韦支付古×违约金是由于其自身违约行为所致，与赵楠无关。七、一审法院认为“双方并未约定免除赵楠作为房屋出卖人的户口迁出义务”的表述并不全面，认定事实不清。保障房没有申请下来所以户口迁出条件不成就。八、一审法院对户口迁出的合理期限的认定缺乏事实依据，事实认定不清。九、一审法庭认定事实时，对赵楠陈述的意见断章取义，未做到秉公断案，谷楠、魏韦违反诚实信用原则。被上诉人魏韦、谷楠辩称，不同意赵楠的上诉请求，请求维持原判。理由：关于诉讼时效，因为违约状态持续，故不存在过了时效的问题。关于两份合同不一致的问题，其实这两份合同都是真实的。关于空挂户口是否造成损失的问题，现在古×起诉谷楠、魏韦违约，谷楠、魏韦已经支付古×违约金。关于迁出户口的合理期限，至今已有五六年了，户口仍未迁出，远远超过合理期限。谷楠、魏韦向一审法院起诉请求：1、判令赵楠支付户口未迁出的违约金43500元（按照全部购房款87万元的百分之五计算）；2、判令赵楠给付自2012年3月22日（过户后一个月）起至户口实际迁出之日止的违约金（按照全部房款的日万分之五计算，每日435元）；3、本案诉讼费用由赵楠承担。一审法院认定事实：2011年5月7日，原告魏韦（买受人）在链家公司的居间介绍下与被告赵楠（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，约定由魏韦购买赵楠名下的×号房屋，房屋成交价格为87万元。合同第十条“权属转移登记”第（三）款以加粗字体约定：“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过日未迁出的，自逾期超过日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”合同签订后，魏韦向赵楠支付了购房款，赵楠于2012年2月22日将×号房屋转移登记至魏韦、谷楠名下（登记为共同共有）。一审法院另查：2016年2月18日，魏韦（出卖人）、谷楠（共有权人）在链家公司的居间介绍下与案外人古×、王×（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定由古×、王×购买×号房屋，房屋成交价格为125万元，家具、家电、装饰装修及配套设施等作价为22万元，共计147万元。合同第九条“权属转移登记”第（三）款约定：“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5％的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”因赵楠户口未迁出，2017年1月9日，古×、王×诉至该院，要求魏韦、谷楠支付户口未迁出的违约金。2017年2月21日，该院出具（2017）京0112民初625号民事调解书，载明：“双方当事人自愿达成如下协议：被告魏韦给付原告古×、王×违约金4万元，于2017年3月31日前给付2万元，剩余2万元于2017年4月30日前执行清。”一审再查：赵楠户口现仍未自×号房屋迁出。一审审理过程中，赵楠称其在出售房屋时已明确表示自己无房，无法将户口迁出，需要申请限价房后才能迁户口，魏韦亦表示自己不需要迁入户口，故合同第十条第三款的划线部分为空白。赵楠同时表示自己的户口现仍无法迁出。魏韦、谷楠认可赵楠在签订合同时已明确告知户口暂无法迁出的情况，但称赵楠表示半年左右即可申请到限价房并将户口迁出。赵楠对魏韦、谷楠的陈述不予认可。双方对各自陈述均未能提供证据。另赵楠表示如该院认定其存在违约行为，其要求调低违约金。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。经查，本案魏韦、谷楠自赵楠处购买了诉争房屋，但赵楠的户口至今未从该房屋迁出，对此，双方所签订的房屋买卖合同虽未明确约定赵楠的户口迁出期限，但合同却明确约定了赵楠未迁出户口的违约金计算方式，故该院认为，双方并未约定免除赵楠作为房屋出卖人的户口迁出义务，现自双方办理完毕诉争房屋的产权转移登记手续至今已逾5年，赵楠迁出户口的合理期限早已届满，但其仍表示无法迁出户口，魏韦、谷楠要求赵楠支付逾期违约金理由正当，证据充分，该院予以支持。对于违约金的具体数额，考虑到魏韦、谷楠在合同签订之时已明确知晓赵楠的户口暂无法迁出，双方故此亦未约定赵楠户口迁出的期限，结合赵楠户口现今仍无法迁出的情况及魏韦、谷楠因赵楠户口未迁出而遭受的实际损失，该院酌情确定违约金数额为4万元。对于魏韦、谷楠过高及重复部分的诉讼请求，依据不足，该院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、赵楠给付魏韦、谷楠违约金40000元，于判决生效后7日内执行清；二、驳回魏韦、谷楠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，赵楠提交证据：《收据》一张，内容为：“今收到赵楠交来×房门钥匙一套，现已知业主两年内无法迁出户籍”。落款处有魏韦签名，落款日期为2011年5月28日。证明魏韦对于赵楠两年内无法迁出户口这一情况是明知的，同时可以证明本案已经过了两年诉讼时效，且对方在一审庭审中陈述不实，违反诚实信用原则。魏韦、谷楠质证意见为:认可收据的真实性，当时口头说半年内申请保障房户口不迁出，后来交钥匙的时候又做了一个书面协议。该证据不属于二审期间的新证据，赵楠应该在合同签署后两年内将户口迁出，赵楠未迁出户口导致违约状态一直持续，不存在诉讼时效问题。本院对于该收据的真实性予以确认。另，本院补充查明：除2011年5月7日魏韦与赵楠签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称经纪成交版合同）之外，赵楠与魏韦、谷楠又签订了合同编号为C471683的《存量房屋买卖合同》（双方均认可该份合同是购买诉争房屋时签订的网签合同，故以下简称网签合同）。网签合同约定，房屋成交价格为680000元。该合同第十条第（三）款约定：“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付元的违约金；逾期超过日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之的违约金。”赵楠实际收到购房总价款是87万。赵楠称双方曾口头约定87万包括网签合同约定的房屋成交价68万与装修、家具等折价19万构成。魏韦、谷楠不认可赵楠的上述说法，认为房屋成交价实际就是经纪成交版合同中约定的87万。对于一审法院认定的其他事实，本院予以确认。上述事实，还有收据、《存量房屋买卖合同》、当事人庭审陈述在案佐证。本院认为，本案的主要争议焦点为：赵楠是否应当向魏韦、谷楠支付违约金。依法成立的合同，对当事人具有约束力，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，魏韦、谷楠自赵楠处购买了诉争房屋，但赵楠的户口至今未从该房屋迁出。对此，赵楠在二审中认可户口应当迁出的合同义务。但对于户口迁出的时间，双方存在争议。本院认为，首先，无论是经纪成交版合同还是网签合同，对户口迁出的期限均未作出明确约定。其次，赵楠称售房时已明确表示户口迁出的时间是在其保障房申请下来以后。魏韦、谷楠虽认可在购买诉争房屋时赵楠户口暂时不迁出的原因是申请保障房，但称赵楠表示这一时间大概是半年左右。对于户口迁出的时间条件，由于双方对各自陈述均未提供充分证据予以证明，故本院认为双方对户口迁出的时间应属约定不明。再次，赵楠提交的2011年5月28日《收据》中仅表示户口两年内无法迁出，亦未表明户口应当迁出的具体时间。综上，本院认为，双方就户口迁出义务的履行期限约定不明确，依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项之规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。现结合可查证的事实情况，赵楠认可魏韦、谷楠在2016年9、10月份曾催其迁出户口，魏韦、谷楠提起本案之诉亦可视为明确要求赵楠履行户口迁出义务，但赵楠在一、二审中均表示目前户口无法迁出，故其存在违约行为，魏韦、谷楠要求赵楠支付违约金理由正当，应予支持。对于违约金的具体数额，一审法院综合本案情况酌定为4万元并无不当，本院予以确认。赵楠以本案事实不清为由要求发回重审，依据不足，本院不予支持。关于赵楠上诉主张本案已过诉讼时效一节。本院认为，双方对于户口迁出时间并未明确约定，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，对于不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算。即使按照赵楠所述，魏韦、谷楠直到2016年9、10月份才催其迁出户口，在此之前并未要求其履行该义务。那么本案诉讼时效至早于2016年9月起算，故魏韦、谷楠于2017年2月提起本案之诉时显然并未过诉讼时效，赵楠该项上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，赵楠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由赵楠负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　宋洪印审　判　员　　曹　炜代理审判员　　于洪群二〇一七年七月十九日法官　助理　　王天冕书　记　员　　王　彬 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