（2017）新23民终986号
裁判日期: 2017-07-19
公开日期: 2018-06-24
案件名称
ＸＸ军与新疆泰嘉商业投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
ＸＸ军,新疆泰嘉商业投资管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2017)新23民终986号上诉人（原审原告）：ＸＸ军，男，1978年10月5日出生，汉族，现住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：白建利，新疆星河律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：新疆泰嘉商业投资管理有限公司。住所地：新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市宁边东路32号（31区1丘*栋）*层*******室。法定代表人：宁琦，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈晓哲，该公司员工。委托诉讼代理人：白建新，新疆庭州律师事务所律师。上诉人ＸＸ军因与被上诉人新疆泰嘉商业投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院(2017)新2301民初425号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年6月7日立案后，依法组成合议庭于2017年6月27日公开开庭审理了本案。上诉人ＸＸ军的委托诉讼代理人白建利，被上诉人新疆泰嘉商业投资管理有限公司的委托诉讼代理人陈晓哲、白建新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人ＸＸ军上诉请求：1、依法正确认定租赁房屋的交付责任，撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。2、判令被上诉人承担上诉费和邮寄送达费。事实与理由：依照法律规定和本案合同约定，向上诉人交付房屋及办理交接手续是被上诉人单方面的义务和责任。一审判决将被上诉人应当履行的义务和责任归责于上诉人是错误的。上诉人ＸＸ军于2017年1月11日向一审法院起诉，被上诉人通知上诉人办理交接手续是在2017年2月13日，双方不存在合意。一审判决认定事实不清，适用法律错误。被上诉人新疆泰嘉商业投资管理有限公司答辩称，租赁合同签订后，诉争的这一层楼一直没有租出去，导致每年租金损失30万元，被上诉人一直在积极履行交付义务，上诉人怠于履行接收义务，上诉人还租赁了3楼开设火锅店，为维系关系，一直到2017年才公证送达通知书。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。ＸＸ军向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告于2015年12月2日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告返还原告交付的30000元保证金，144901.5元租金，并偿付利息28334元[174901.5元×6‰×27个月（2014.11.6-2017.2.6）]；3、判令被告承担诉讼费和邮寄送达费。一审法院查明的事实：原、被告于2014年11月6日签订一份《房屋租赁合同》，合同约定由被告将位于昌吉市宁边东路32号昌吉市屯河新天地广场二层商业3铺出租给原告使用。租赁面积共计882.2平方米。合同约定租用出租房屋的期限为伍年，合同起始时间以项目交付乙方(原告)进驻装修为准，即自2015年6月1日至2020年5月31日止，(此时间依据甲方(被告)委托的物业公司开具的物业接收证明为起始点)。被告在此合同期内向原告提供3个月装修期，即2015年6月1日至2015年8月31日，原告装修方案经被告审核同意后方可实施。合同第四条约定：租期内租金为1.2元/㎡/天，合同期内前三年租金价格不变，其后每年租金在前一年基础上增长8%。第一年年租金为386404元，第一年租期内装修期为三个月，实际第一年应收租金为289803元，第二年年租金为386404元，第三年年租金为386404元，第四年年租金为417316元，第五年年租金为450701元。合同第六条约定：原告必须与被告指定的物业委托方签订相关的物业管理协议，并按时交纳相关的物业管理费用。合同第七条约定：被告向原告交付租赁房屋前，原告应向被告支付房屋租赁保证金人民币三万元。此保证金在租赁合同期满原告无违约行为时，由被告用以抵充房屋租金或无息退还原告。合同第十五条约定，原、被告各方不履行本合同所定的义务或造成对方损失的，应向对方予以赔偿。租赁期间，原、被告双方都不得借故解除合同。如被告确需解除合同，应提前贰个月以书面形式通知原告，协商并赔偿原告的相关损失；如原告确需退租，应提前贰个月向被告提出书面的《退租申请》，经被告同意后双方可解除本合同，租金缴纳以原告完全交回房屋日期为止。若原告未提前贰个月通知被告，或因原告违约而退租，由被告收取原告自通知或违约之日起贰个月的租金。原告于2014年11月6日向被告交纳保证金30000元，并交纳2015年半年租金144901.50元。此后，被告的房屋于2015年7月2日通过消防验收后，双方又于2015年12月2日重新签订了一份《房屋租赁合同》，将合同期限改为2015年12月2日至2020年12月1日，将三个月装修期限改为2015年12月2日至2016年3月1日，其他合同内容均与2014年签订的合同内容一致。上述两份合同签订后至今，双方一直未办理租赁物的交接手续，现原告诉来法院要求与被告解除2015年签订的合同，被告返还原告交付的保证金及房租费，被告向原告赔偿相应的利息。一审法院还查明，双方均认可2014年签订的《房屋租赁合同》在2015年签订合同时予以终止。2017年2月13日，被告通过公证方式向原告送达一份通知，内容要求原告接到通知后的3日内到被告公司或新疆中楚嘉美物业公司办理房屋交接手续，若逾期不来办理，则视为被告公司已按合同约定将租赁房屋交付原告。一审法院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同。双方均应依照合同约定履行各自的权利义务。一审中双方均认可租赁物未进行交接。双方合同中约定租赁期限为5年，合同起始时间以项目交付被告进驻装修为准，即2015年12月2日至2020年12月1日止(此时间依据甲方(被告)委托的物业公司开具的物业接收证明为起始点)。一审法院认为，合同约定内容说明双方均需承担办理房屋交接手续的义务。合同签订后至2017年2月13日被告向原告通知交付房屋之前，双方均未履行办理房屋交接手续，致使租赁物未交付原告，而被告通知原告办理交接手续后，原告至今未到物业公司办理房屋交接手续。且原告未向法庭举证证实被告委托的物业公司或被告拒绝向原告交付房屋。故原告认为被告未交付房屋不能实现合同目的，要求解除合同的理由不能成立，对原告的诉讼请求不予支持。遂判决：驳回原告ＸＸ军的诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，房屋租赁合同为诺成性合同，只要双方就租赁房屋事宜达成一致意见合同即告成立。本案中上诉人ＸＸ军与被上诉人新疆泰嘉商业投资管理有限公司签订的房屋租赁合同，是其真实意思表示，合法有效，无论是否交付房屋或者支付租金，双方当事人均要受合同约束。双方合同中约定租赁期限为5年，合同起始时间以项目交付上诉人ＸＸ军进驻装修为准，即2015年6月1日至2020年5月31日止(此时间依据新疆泰嘉商业投资管理有限公司委托的物业公司开具的物业接收证明为起始点)。根据庭审情况看，租赁物未进行交接，但该房屋并非不能交付。租赁房屋未完成交付的原因，双方均未提交有效证据予以佐证。合同第十五条约定，租赁期间，双方都不得借故解除合同。如出租方确需解除合同，应提前贰个月以书面形式通知承租方；如承租方确需退租，应提前贰个月向出租方提出书面的《退租申请》，经出租方同意后双方可解除本合同，租金缴纳以承租方完全交回房屋日期为止。若承租方未提前贰个月通知出租方，或因承租方违约而退租，由出租方收取原告自通知或违约之日起贰个月的租金。经法庭审查，本案未达到合同约定的解除条件。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，解除合同必须符合下列五种情形：（一）因不可抗力致使合同不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。上诉人ＸＸ军与被上诉人新疆泰嘉商业投资管理有限公司签订的房屋租赁合同不存在解除的法定事由，亦未达到约定解除的条件。上诉人ＸＸ军的上诉请求不能成立。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本案经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费640元，由上诉人ＸＸ军负担。本判决为终审判决。审 判 长 肖 明审 判 员 赵明捷代理审判员 黄爱玲二〇一七年七月十九日书 记 员 钞 威 来自：