（2017）闽0428民初635号
裁判日期: 2017-07-19
公开日期: 2017-08-17
案件名称
李放原与吴勋启、范美萍房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
将乐县人民法院
所属地区
将乐县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李放原,吴勋启,范美萍
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十六条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
福建省将乐县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0428民初635号原告：李放原，男，1964年12月19日出生，汉族，住福建省将乐县。被告：吴勋启，男，1981年10月12日出生，汉族，住福建省将乐县。被告：范美萍，女，1984年5月7日出生，汉族，住福建省将乐县。原告李放原与被告吴勋启、范美萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李放原到庭参加诉讼，被告吴勋启、范美萍经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李放原向本院提出诉讼请求：1.吴勋启、范美萍立即偿还李放原房屋预付款40万元，违约金30万元，合计人民币70万元；2.吴勋启、范美萍从起诉之日起至实际还款日止按月利率2%支付利息；3.本案诉讼费用由吴勋启、范美萍承担。事实和理由：李放原和吴勋启、范美萍夫妻于2014年7月6日就将乐县日照东门银华园6#03房屋（含杂物间）达成房屋买卖协议，协议约定：李放原预先支付购房款40万元用于吴勋启、范美萍在将乐县成功银行的贷款解押，后办理过户手续。李放原先后支付二人40万元，但吴勋启、范美萍未按协议将该笔款项用于银行解押。时至今日，李放原多次催促吴勋启、范美萍到银行解押，但二人以各种理由拖延，造成该房产至今不能办理过户手续，李放原要求二人归还预付款也未果。根据《购房协议》吴勋启、范美萍已构成违约，需支付违约金30万元。为维护自身合法权益，故诉至法院。在诉讼中，经本院释明后，李放原增加诉讼请求：依法解除李放原与吴勋启、范美萍签订的《房屋买卖协议》。吴勋启、范美萍未作答辩。本院经审理认定事实如下：2014年7月6日，李放原与吴勋启、范美萍签订《房屋买卖协议》，约定吴勋启、范美萍将银华园6#楼夹03（含杂物间）[房产证号：将房权证2009字第1070-××号]房屋以总价格56.6万元卖给李放原，李放原先期支付40万元用于吴勋启、范美萍的银行贷款解押，再办理过户手续。双方另约定了违约金30万元及过户等事项。李放原于2014年7月15日通过吴运英的中国建设银行账户转账10万元给范美萍，于2014年7月28日通过福建农村信用社转账25万元给吴勋启，另支付5万元现金，共计支付预付款40万元，吴勋启于2014年7月28日出具《收条》一份，并将房屋钥匙和房产证交由李放原，由李放原实际占有使用该房屋。另查明，吴勋启与范美萍于2005年5月11日登记结婚，二人系夫妻关系。诉争房屋位于将乐县古镛镇日照东门水木银华6号楼246幢夹层夹03，面积100.65平方米，已办理抵押权登记，被限制登记。[房产证：将房权证2009字第1070-××号，土地证：将国用（2006）第0205号]；杂物间面积6.68平方米，所有权证号20111030。房屋及杂物间系吴勋启、范美萍共同所有。上述事实，有李放原提供的《房屋买卖协议》、《收条》、《福建农村信用社农商银行储蓄存款凭证》、《中国建设银行转账凭条》、《房产证》、《土地证》、《房屋钥匙照片》，本院调取的《吴勋启房屋登记信息证明》、《结婚证》等证据及李放原在庭审中的陈述予以证实，本院予以确认并在卷佐证。吴勋启、范美萍未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃举证质证的诉讼权利，应承担对其不利的法律后果。本院认为，李放原与吴勋启、范美萍签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，应共同遵守。李放原按约支付房屋预付款40万元后，吴勋启、范美萍未及时解押，造成房屋无法过户，双方签订的合同目的已无法实现，属于法定解除合同的情形，故对双方签订的《房屋买卖协议》予以解除。合同解除后，吴勋启、范美萍应返还李放原已付的购房款40万元。因吴勋启、范美萍已违约，应承担违约责任。双方约定的违约金30万元已超出造成损失的30%，可认定违约金过分高于实际损失，本院予以适当调整。李放原已实际占有使用该房屋，其也未提供证据证明所造成的实际损失，故违约金按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的逾期贷款利息的1.3倍计算，对超出部分不予支持。另李放原主张按月利率2%支付利息，因双方系房屋买卖合同关系，该主张于法无据，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除李放原与吴勋启、范美萍签订的《房屋买卖协议》；二、吴勋启、范美萍应于本判决生效之日起五日内返还李放原购房款40万元；三、吴勋启、范美萍应于本判决生效之日起五日内支付李放原购房款40万元自2014年7月28日起至实际返还日止按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算的违约金；四、驳回李放原的其他诉讼请求。如果吴勋启、范美萍未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10800元，减半收取5400元，由李放原负担1000元，吴勋启、范美萍负担4400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判员 汤燕琴二〇一七年七月十九日书记员 肖水芳附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：百度“”