（2017）渝0231民初1849号
裁判日期: 2017-07-19
公开日期: 2017-11-17
案件名称
重庆恒昌物业管理有限责任公司与张玉红储玲利物业服务合同纠纷一审小额诉讼案件判决书
法院
垫江县人民法院
所属地区
垫江县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆恒昌物业管理有限责任公司,张玉红,储玲利
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百六十二条
全文
重庆市垫江县人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0231民初1849号原告重庆恒昌物业管理有限责任公司，住所地南川区东城河畔清风2幢3单元3-2号，注册号500384000005277。法定代表人夏于书，该公司执行董事。委托代理人张方礼，该公司经理。委托代理人王政龙，重庆贤正律师事务所律师。被告张玉红，男，1977年9月9日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。被告储玲利，女，1988年8月12日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。原告重庆恒昌物业管理有限责任公司（以下简称恒昌物业公司）与被告张玉红、储玲利物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告恒昌物业公司的委托代理人王政龙，被告张玉红到庭参加诉讼；被告储玲利经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒昌物业公司向本院提出诉讼请求：被告张玉红、储玲利立即向我公司支付未缴纳的2014年1月至2017年2月物业管理费3826.60元[（106.71平方米×0.85元/平方米×38个月）+共耗费（38个月×10元/月）]、二次供水249.70元、违约金3443.90元，共计7520.20元。事实和理由：我公司是具有物业管理资质的物业管理企业，我公司于2012年9月18日和2015年8月26日连续二次与帝豪名门业主委员会签订了《帝豪名门物业服务合同》。合同约定：1.收费标准：住宅物业0.85元/平方米、商业物业1.5元/平方米、其他物业1.5元/平方米；2.二次供水电费1.15元/吨计收（八楼以上按户据实分摊）；3.公共区域水电费10元/户；4.业主、使用人应于每月25日前主动到物业服务中心缴纳当月物业费，逾期未缴纳按国家标准执行每天3%收取滞纳金。我公司在该小区从事物业管理服务以来，恪守合同约定的义��，认真履行小区物业服务的管理职责。得到大多数业主的认可，现大部分业主均能依照合同的约定，按时足额缴纳物业服务费，被告及少数业主不按合同约定履行缴纳物管费的义务，长达38个月未缴纳物管费。经我公司多次催缴，被告均拒不缴纳。被告张玉红辩称，我是垫江县帝豪名门的业主，房屋面积为106.71平方米，2014年1月至2017年2月的物业服务费我没有缴纳。但我没有缴纳物业服务费的原因是原告的管理服务不到位，消防通道和小区过道停满了私家车，曾造成小区3、4号楼发生过火灾而消防车无法进来，也影响了我们正常的通行。被告储玲利未作答辩，亦未向本院提供证据。经审理查明:原告恒昌物业公司系具有三级资质的物业服务企业，被告张玉红、储玲利系重庆市垫江县桂溪街道帝豪名门小区的业主，该房屋建筑面积为106.71平方米，房屋性质为住宅。2012年9月18日，帝豪名门小区业主委员会（以下简称业委会）为甲方与乙方恒昌物业公司签订了《帝豪名门物业服务合同》，约定：甲方委托乙方为帝豪名门小区提供物业管理服务；物业服务费为住宅0.85元/月﹒平方米，商业物业为1.50元/月﹒平方米；二次供水电费，每栋楼从第八楼起每月按户据实分摊，按每吨1.15元收取；公共区域电费、能耗费按每户每月10元收取；业主、使用人应于每月25日前主动到物业中心缴纳当月服务费，逾期未缴纳按国家标准执行每天3%收取滞纳金。该合同已于2015年1月7日报重庆市垫江县人民政府桂溪街道办事处备案。2015年8月26日，甲方业委会以续聘方式与乙方恒昌物业公司再次签订了《帝豪名门小区物业服务合同》，合同期限为五年，即2015��10月1日至2020年9月30日。该合同约定：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主及物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；物业费实行包干制，物业服务费为住宅0.85元/月﹒平方米，商业物业为1.50元/月﹒平方米；二次供水费，每栋楼从第八楼起每月按户据实分摊，按每吨1.15元收取；公共区域电费、能耗费按每户每月10元收取；业主、使用人应于每月25日前主动到物业中心缴纳当月服务费，逾期未缴纳按国家标准执行每天3%收取滞纳金。上述物业服务合同签订后，恒昌物业公司一直为该小区提供物业服务。但张玉红、储玲利未向恒昌物业公司交纳2014年1月至2017年2月的物业服务费，恒昌物业公司曾进行了书面催收。另查明，恒昌物业公司提供物业服务的帝豪名门小区，有多名业主或使用人未缴纳物��服务费，恒昌物业公司起诉多名业主或使用人缴纳物业服务费，且在其他案件中，有部分证据证实恒昌物业公司在提供物业服务时存在服务不到位，与业主沟通不及时的情形。本院认为，物业服务合同虽是业主委员会与物业服务企业签订，但业主委员会系小区业主共同推荐、选举的代表，其与物业服务企业签订的物业服务合同对全体业主及使用人均有约束力。物业服务企业应当按照相关法律法规、物业服务合同及时向业主提供优质的物业服务，并按照业主的需求不断提升物业服务水平和质量，为业主及使用人提供健康、绿色、环保、温馨的物业服务，业主及使用人应当按照物业服务合同的约定按时支付物业服务费。物业服务企业与业主、使用人之间应对物业企业提供物业服务中的问题进行充分、有效的沟通，避免矛盾的加剧和激化，通过��商的方式解决双方之间的矛盾，构建和谐、有序的物业服务生态环境。本案中，原告与帝豪名门小区业主委员会签订的《帝豪名门物业服务合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对帝豪名门小区全体业主均具有约束力。原告为帝豪名门小区进行了物业服务，被告应当按原告与帝豪名门小区业主委员会签订的《帝豪名门物业服务合同》的约定向原告支付物业服务费等费用。根据前述《帝豪名门物业服务合同》的约定，住宅收费标准为0.85元/月﹒平方米，公共区域电费、能耗费每户每月10元；被告张玉红、储玲利的房屋为住宅，建筑面积为106.71平方米，故在2014年1月至2017年2月共38个月的期间内，被告应交纳的物业服务费为3446.73元（0.85元／月﹒平方米×106.71平方米×38个月），应交纳的公共能��费为380元（10元/月×38个月），共计3826.73元。对原告主张的二次供水费，因原告未能举示证据证明每月二次供水实际产生的费用、被告实际的用水量以及被告实际应分摊的金额，应承担举证不能的法律后果，故本院对原告的该主张不予支持。鉴于原告提供物业服务过程中在对业主进行沟通、解释、催收等工作方面存在不当，部分物业服务中存在服务不到位，本院对原告主张的违约金亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告张玉红、储玲利在本判决生效后十日内支付原告重庆恒昌物业管理有限责任公司2014年1月至2017年2月的物业服务费、公共能耗费共计3826.73元；二、驳回原告重庆恒昌物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告张玉红、储玲利未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张玉红、储玲利负担。本判决为终审判决。审 判 员 王贤凡二〇一七年七月十九日法官助理 张 川书 记 员 肖 玲 关注微信公众号“”