（2017）苏0583民初9128号
裁判日期: 2017-07-19
公开日期: 2017-12-04
案件名称
陆大明、刘玉珍与李大静房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
昆山市人民法院
所属地区
昆山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陆大明,刘玉珍,李大静
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0583民初9128号原告:陆大明，男，1973年8月4日生，汉族，住江苏省昆山市。原告：刘玉珍，女，1975年6月6日生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：王运福，江苏六典律师事务所律师。（共同代理原告陆大明、刘玉珍）被告：李大静，男，1969年7月5日生，汉族，住江苏省张家港市。原告陆大明、刘玉珍与被告李大静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月15日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月19日公开开庭审理。原告陆大明、刘玉珍及其二原告的共同委托诉讼代理人王运福到庭参加诉讼，被告李大静经本院合法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陆大明、刘玉珍向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2、被告返还原告购房定金100000元，赔偿违约金312000元；3、诉讼费用由被告负担。事实和理由：2016年8月3日，原、被告签订房屋买卖合同一份，约定被告将位于昆山市玉山镇××楼××室房屋出售给原告，房屋总价1560000元。合同签订后原告支付被告购房定金100000元，但双方于2016年9月10日经查询得知该房屋已被法院查封，合同无法继续履行，故原告为维护合法权益，特提起诉讼，请求人民法院判如所请。被告李大静辩称：答辩人同意解除合同、返还原告定金100000元，但违约金312000元太高，答辩人愿意承担部分违约金。本院经审理认定事实如下：2016年8月3日，原告陆大明、刘玉珍（乙方）与被告李大静（甲方）在昆山住商房地产经纪有限公司的居间下签订《昆山住商房屋买卖合同》，约定甲方将位于昆山市玉山镇××楼××室房屋出售给乙方，房屋总价1560000元，合同签订当日乙方支付甲方定金100000元，乙方于过户前支付甲方760000元，乙方通过银行贷款支付甲方680000元，交房后支付甲方尾款20000元；甲乙双方任何一方未按照合同约定履行自己的义务，则每逾期一日，违约方向守约方支付总房款的万分之三作为违约金，若逾期超过十五个工作日，守约方有权单方解除合同，同时违约方向守约方支付总房款的20%作为违约金。该合同甲方落款处由被告李大静签字，并由被告李大静代签“陈亚娟”。上述合同签订后原告于2016年8月3日支付被告李大静购房定金100000元。但因该房屋已被人民法院查封，故原、被告未能继续履行合同。位于昆山市玉山镇××楼××室房屋的登记所有权人为被告李大静，该房屋先后被苏州工业园区人民法院和本院查封四次，时间分别为2015年6月16日和2016年3月14日、2016年4月27日。审理中被告李大静陈述其在与原告签订合同时并不知道该房屋已被查封，后经执行案件中的司法评估程序，该房屋的评估市场价格约为1860000元，目前该房屋在司法拍卖中；合同约定的20%违约金标准过高，请求人民法院予以调整。被告李大静于2017年5月25日签收本院的应诉通知和起诉状副本。上述事实，由《昆山住商房屋买卖合同》、收据、汇款凭证及当事人陈述予以证实。本院认为：当事人应该全面履行各自的义务，一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中被告李大静在涉案房屋已被多次查封的情况下与原告签订房屋买卖合同，并收取原告支付的购房定金，导致该合同无法继续履行，原告的合同目的不能实现，故被告李大静的行为已构成根本违约，原告作为守约方享有单方解除合同的权利，原、被告之间签订的房屋买卖合同应于被告签收应诉通知、起诉状副本之日即2017年5月25日解除。合同解除后被告李大静应该返还原告已支付的购房定金100000元，同时原告可向被告李大静主张违约责任。被告李大静抗辩其并无主观过错，但合同中违约责任采取无过错责任原则，被告李大静的抗辩理由不能免除其应承担的违约责任，本院对被告李大静的抗辩意见不予支持。当事人可以约定一方违约时支付对方一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院适当减少。本案中约定违约金标准为购房款的20%计312000元，而涉案房屋在执行案件中经评估后的市场价值约为1860000元，与原、被告约定的合同价格相差近300000元，故原告按照合同约定主张合同价款20%的违约金即312000元符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告陆大明、刘玉珍与被告李大静于2016年8月3日签订的《昆山住商房屋买卖合同》于2017年5月25日解除，被告李大静于本判决生效之日起十日内返还原告陆大明、刘玉珍购房定金100000元。二、被告李大静于本判决生效之日起十日内支付原告陆大明、刘玉珍违约金312000元。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18840元，减半收取9420元，由被告李大静负担。该款原告已经预交，本院不再退还，待被告履行上述判决义务时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。审判员 张 伟二〇一七年七月十九日书记员 徐丹丹附相关法条：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来源：