（2017）川0116民初5168号
裁判日期: 2017-07-19
公开日期: 2017-08-18
案件名称
祝冠君与钟小波、卢红房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市双流区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
祝冠君,钟小波,卢红
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第八条第一款，第九十四条，第九十六条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十三条
全文
文书内容成都市双流区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0116民初5168号原告：祝冠君，男，1981年12月10日出生，汉族，住吉林省农安县。委托诉讼代理人：张婕，四川文典律师事务所律师。被告：钟小波，女，1969年2月26日出生，汉族，住四川省双流县。被告：卢红，男，1968年4月17日出生，汉族，住四川省双流县。上列二被告之委托诉讼代理人：谭晓龙，四川法之识律师事务所律师。原告祝冠君与被告钟小波、卢红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。祝冠君及其委托诉讼代理人张婕，被告卢红及二被告之委托诉讼代理人谭晓龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。祝冠君向本院提出诉讼请求：1.解除祝冠君与钟小波、卢红签订的《房屋买卖合同》、《佳业房屋买卖补充协议》（以下简称“《补充协议》”）；2、钟小波、卢红向祝冠君返还定金50000元，按照总房款的20%支付违约金169600元，银行贷款手续费7340元，中介费12700元，以上共计239640元。事实和理由：经成都佳业房地产经纪有限公司（以下简称“佳业公司”）居间介绍，祝冠君与钟小波、卢红于2017年3月13日签订《房屋买卖合同》，合同约定钟小波、卢红将位于成都天府新区华阳街道×街××城×栋×单元×楼×号的房屋（103.42平方米）以总价848000元的价格出售给祝冠君，付款方式为银行按揭贷款，祝冠君在3月13日之前向钟小波、卢红支付定金50000元，钟小波、卢红则应当配合祝冠君办理贷款审批等手续，完成房屋过户手续。合同签订当日，祝冠君以转账方式向钟小波、卢红支付定金50000元，钟小波和卢红向祝冠君出具了收条。后成都市政府出台限购政策，银行亦出台新规，办理银行贷款需买卖双方同时到房管局办理网签手续，祝冠君遂要求钟小波、卢红配合网签，但钟小波、卢红却以各种理由拖延、推辞、拒绝配合办理网签，并导致祝冠君在银行的贷款审批手续未获通过。综上，钟小波、卢红的行为已构成根本违约，严重损害了祝冠君的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。钟小波、卢红辩称：1.对祝冠君起诉称双方签订《房屋买卖合同》及补充协议，祝冠君支付了定金50000元的事实无异议；2.祝冠君要求解除《房屋买卖合同》及补充协议不当，应是确认上述合同及补充协议已于钟小波、卢红签收起诉状副本之日起解除；3.祝冠君诉称钟小波、卢红不配合办理网签，进而使其银行贷款审批手续未获通过与事实不符。从2017年3月13日签订《房屋买卖合同》之日起直至祝冠君起诉解除合同，钟小波、卢红自始至终都没有不卖房的意思表示；5月8日未网签并非是钟小波、卢红不配合，是因中介先前告知祝冠君的贷款合同已经审批通过了，5月8日是去办过户，但当钟小波、卢红如约去后，却被告知须网签方可办理贷款审批手续，而钟小波、卢红对网签的含义并不清楚，因此才未去网签。祝冠君在当天，即以钟小波、卢红未网签为由，要求对补充协议中的放款时间进行延长，钟小波、卢红未予同意。5月10日至5月15日，祝冠君与钟小波、卢红一直就放款时间延长多少进行磋商，但未能达成一致意见，且在5月13日钟小波主动联系祝冠君去网签，祝冠君不予理睬。因此，造成网签手续未办理，进而使银行贷款审批手续未获通过即导致合同不能履行的原因在祝冠君，钟小波、卢红在履行合同及补充协议的过程中并不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定情形，祝冠君要求解除合同及补充协议属单方解除合同的违约行为，故其应承担不履行合同的违约责任，其基于根本违约而解除合同的法律后果主张钟小波、卢红返还定金、支付违约金及产生的相关费用均不能成立，请求人民法院依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：祝冠君提交的：1.祝冠君与钟小波以及中介公司的信息截图，因钟小波、卢红对上述证据材料的真实性、合法性和关联性均无异议，仅对证明力有异议，故本院对以上证据的三性依法予以确认。2.中国邮政储蓄银行的银行卡申请、存取款业务凭单、成都鑫世行非融资性担保有限责任公司的专用收据及随行付回单，因系祝冠君在中国邮政储蓄银行申请办理购房贷款而形成，故本院对以上证据的三性依法予以确认。3.通话录音，钟小波、卢红虽抗辩真实性有异议，但其在庭审中主动放弃对通话录音进行司法鉴定，本院认为该证据与本案事实具有关联性，故本院对以上证据的三性予以确认。钟小波、卢红提交的：祝冠君与钟小波信息截图，钟小波与中介公司的信息截图，因祝冠君对其真实性无异议，且能够证明与本案相关的事实，本院对以上证据的三性予以确认。就双方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2017年3月13日，祝冠君与钟小波、卢红及案外人（房屋中介）佳业公司签订了《房屋买卖合同》一份，合同约定“卖方（甲方）钟小波、卢红，买方（乙方）祝冠君，居间方（丙方）佳业公司丽都店。……本着平等互利的原则，经甲、乙双方共同委托丙方从事房地产经纪事项达成一致意见，并订立本合同，以兹三方共同遵守。1.甲方出售房屋基本情况：1.1房屋位置：四川省成都市天府新区华阳街道正北街××城×栋×单元×楼×号，……产权证号：××××916、××××915，主产权人钟小波，……共有产权人卢红……。1.2房屋户型：套三，建筑面积：103.42平方米，……1.3房屋权属：商品私产。2.房价款：2.1乙方对该房屋已做充分了解，并愿意购买。甲乙双方商定该房屋的成交价为848000元整。3.居间服务佣金费：3.1……本协议生效时，乙方按房屋售价总金额1.5%向丙方支付服务佣金，计向丙方支付服务佣金费12700元整；4.付款方式：4.1合同签订后，乙方购房款分4次付清。4.2第1笔购房款（定金款）于2017年3月13日前支付50000元整。在支付定金同时，甲方应将该房屋的产权证原件交存于丙方。4.3第2笔购房款于乙方贷款合同审批通过后，3个工作日内在房管局过户当天将260000元整存入甲方指定账户。……4.4第3笔购房款530000元整于乙方通过办理银行按揭贷款由银行支付给甲方，贷款金额不足部分则以现金方式补足。……6.甲、乙、丙三方义务：6.1甲方义务……（3）甲方应及时提供该房屋办理产权过户手续过程中所需要的相关证件及材料的原件和复印件，并保证在办理过户交易手续时按时到场。6.2乙方义务……（2）提供该房屋过户交易和银行贷款时所需的相关证件及材料的原件和复印件，并保证在办理过户交易手续时按时到场。（3）若乙方申请银行按揭贷款，需及时向丙方提供贷款所需资料。8.违约责任：8.1自本协议签字生效后，若甲方有下列任何一种行为，视为甲方违约。甲方应承担办理产权交易过户手续所产生的一切费用及居间方的服务佣金，同时向乙方支付总房款20%的人民币作为违约金并退还乙方所交房款。……8.1.2甲方无故或无正当理由提出不出售此房；8.1.3甲方拒绝提供办理过户、协助乙方贷款等手续相关材料、证明，或提供的相关材料不实，需到场时以各种理由推辞、拒不到场；8.1.4卖方违约：除退还所收定金外另赔偿守约方同等金额的定金或违约金，该违约金足额扣除丙方本次交易的服务佣金后归买方；……”等等，祝冠君、钟小波、卢红在合同上签字，佳业公司在居间人盖章处盖章，店长吕世强签字。合同签订当日，祝冠君分别向佳业公司和钟小波、卢红支付了服务佣金费10000元和定金50000元。佳业公司向祝冠君出具了收据，载明“收到祝冠君购买成都市天府新区华阳街道正北街丽都新城中介费……壹万元，收款人吕世强”。钟小波、卢红向祝冠君出具了收条，收条载明“兹收到祝冠君先生购买成都市天府新区华阳街道正北街68号丽都新城2-3-502号房屋定金50000元。收款人：钟小波、卢红”。钟小波、卢红亦将案涉房屋的产权证交给了丙方(佳业公司)。2017年4月30日祝冠君与钟小波、卢红及案外人（房屋中介）佳业公司签订《佳业房屋买卖补充协议》，协议约定“卖方（甲方）钟小波、卢红，买方（乙方）祝冠君。1.乙方贷款审批以后，需在房屋过户之前补足贷款金额不足部分。2.2017年5月8日之前完成贷款审批手续，售房余款需在2017年6月5日之前收到。乙方未按合同约定期限……向甲方支付各项款项，乙方应向甲方支付违约金，每逾期一日，……支付逾期未付款的千分之五的违约金……5.如因乙方银行贷款审批没有通过或者……，导致不能过户，则三方免责，解除该合同；……7.丙方在此期间配合甲乙方办理所有相关的手续。如果2017年6月5日之前银行没有放款，则丙方垫付该笔贷款给甲方。由乙方和丙方共同承担第二条款违约责任。……”等，祝冠君、钟小波、卢红在合同上签字，佳业公司在居间人盖章处盖章，店长吕世强签字。2017年5月2日，祝冠君在中国邮政储蓄银行股份有限公司双流县华阳支行办理了按揭贷款的相应手续，向成都鑫世行非融资性担保有限责任公司（以下简称“鑫世行公司”）支付贷款服务费7340元，鑫世行公司向祝冠君出具专用收据，载明“祝冠君贷款服务费……金额柒仟叁佰肆拾元”等内容，鑫世行公司在收据上盖章。2017年5月3日，鑫世行通过微信告知丙方即佳业公司丽都店店长吕世强，从今天起邮政审批的住房贷款需提供网签合同才能受理审批。5月5日，吕世强向钟小波手机发了一条内容为“钟老师您好！这边贷款合同已经审批通过了，你看你们下周一有时间过户吗？约好了我好通知小祝”的微信。5月8日钟小波、卢红、祝冠君、吕世强会面后，吕世强告知需网签方可办理贷款审批手续，钟小波、卢红因对网签不了解，遂未去网签。祝冠君则要求对补充协议中的放款时间延长，钟小波未予同意。5月10日至5月15日期间，钟小波与祝冠君就补充协议中银行贷款发放日期延长多少进行多次磋商，但未能达成一致意见，双方亦就未到房管部门办理网签手续。另查明，钟小波、卢红系夫妻关系。还查明，2017年4月12日，市房管局、市金融办、四川银监局、人行成都分行营管部联合下发了成房发〔2017〕45号《成都市城乡房产管理局关于进一步加强房地产市场及住房信贷业务风险管理的通知》，该《通知》第三条规定“严格住房贷款合法性审查。各银行业机构在进行购房贷款资格审查前，应通过房屋交易合同网上签约系统核查商品房买卖合同、存量房买卖合同的网上签约状态，甄别房屋交易的真实性，对未在网上签约的，暂不予受理，从严防控信贷风险”。祝冠君于4月13日向中国邮政储蓄银行股份有限公司双流县华阳支行申请贷款，但因欠缺网签资料，其贷款申请未获审批通过。本院认为，祝冠君与钟小波、卢红作为买卖双方在佳业公司的居间服务下，签订了《房屋买卖合同》和《补充协议》，系买卖双方的真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，应属有效，双方应严格按照合同及协议约定，遵循诚实信用原则全面履行自己的义务。本案的争议焦点为：1.祝冠君的银行贷款未获审批通过的原因及责任；2.祝冠君主张解除房屋买卖合同及补充协议的请求是否成立；3.祝冠君主张钟小波、卢红返还定金50000元、支付违约金169600元并承担贷款审批手续费7340元、中介费12700元的请求是否成立。本院根据所查明的案件事实，综合评判如下：1.关于祝冠君的银行贷款未获审批通过的原因及责任的问题。本院认为，因经向贷款银行查证，祝冠君的贷款未获审批通过的原因是欠缺网签手续，而网签手续是否办理需祝冠君与钟小波、卢红双方共同配合方能完成。而双方在签订房屋买卖合同及补充协议时，贷款银行对是否网签并未作硬性要求，故双方在签订合同约定放款时间时也就未预留网签时间。而双方在履行协议的过程中，贷款银行将网签手续作为贷款审批通过的必备要件，此时，若仍按原协议履行，显失公平，这就需要祝冠君与钟小波、卢红双方本着公平、诚实信用原则对放款时间重新进行磋商，达成共识后相互配合，完成网签手续办理，并最终促使交易完成。但遗憾的是，祝冠君与钟小波、卢红虽对放款时间延长进行了磋商，但终因基于各自利益的考虑，无法就放款时间达成一致的意思表示，并致使网签手续未能办理。综上，案涉房屋的网签手续未完成并导致祝冠君的银行贷款审批未获通过，系因贷款银行内部政策发生重大变化所致，属于“不可归责于当事人双方的事由”，祝冠君与钟小波、卢红均未违约。祝冠君诉称钟小波、卢红推辞、拒绝配合办理网签及钟小波、卢红抗辩称未完成网签手续责任全部在祝冠君的诉、辩理由均不能成立，本院不予采纳。2.关于祝冠君主张解除房屋买卖合同及补充协议的请求是否成立的问题。本院认为，虽然因钟小波、卢红未违约，祝冠君以钟小波、卢红根本违约为由主张解除房屋买卖合同及补充协议缺乏事实依据，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”的规定，本案虽系二手房买卖，但从司法解释出台的本意上来看，旨在规范房屋买卖交易中各方的行为，本案可参照该条的规定处理，祝冠君与钟小波、卢红双方均享有解除权，故祝冠君主张要求解除合同，于法有据，本院予以支持。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自到达对方时解除……”的规定，本院于2017年6月5日向钟小波、卢红送达了民事起诉状副本，故本案房屋买卖合同及补充协议于2017年6月5日解除。3.关于祝冠君主张钟小波、卢红返还定金50000元、支付违约金169600元并承担贷款审批手续费7340元、中介费12700元的请求是否成立的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“……因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”的规定，故钟小波、卢红作为卖方应将其已收取的定金50000元返还给买受人祝冠君；关于祝冠君主张钟小波、卢红支付违约金169600元的问题，因导致本案交易未完成的原因系“不可归责于当事人双方的事由”，祝冠君与钟小波、卢红双方均未违约，故祝冠君的该项主张无事实和法律根据，本院不予支持；而对于祝冠君主张支付因购买案涉房屋已实际产生的银行贷款审批手续费7340元及中介费10000元的问题，因本次交易未完成系因“不可归责于当事人双方的事由”，因此对于实际产生的损失，本院认为根据公平原则，由祝冠君与钟小波、卢红各承担一半即8670元为宜。综上，祝冠君的主张部分成立，本院予以部分支持。综上所述，案涉房屋的网签手续未能办理并导致祝冠君的银行贷款手续未获审批通过，系因“不可归责于当事人双方的事由”，祝冠君与钟小波、卢红双方均不存在违约，互不承担责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条（五）项、第九十六条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，判决如下：一、祝冠君与钟小波、卢红签订的《房屋买卖合同》及《佳业房屋买卖补充协议》于2017年6月5日解除；二、钟小波、卢红于本判决生效之日起十日内返还祝冠君定金50000元，并承担因购房中所产生的费用8670元；三、驳回祝冠君的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《》之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2447元，由祝冠君负担1223元、钟小波、卢红负担1224元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 黄红斌二〇一七年七月十九日法官助理范仲卿书记员熊琴 来自