（2017）粤0307民初7612号
裁判日期: 2017-07-19
公开日期: 2017-12-01
案件名称
李某林与深圳市某某水泥供应门市部、蔡某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市龙岗区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李某林,深圳市某某水泥供应门市部,蔡某某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第二百二十六条，第二百二十七条，第二百二十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0307民初7612号原告李某林，男，汉族，。委托代理人张某某，广东鹏城阳光律师事务所律师。被告深圳市某某水泥供应门市部（以下简称“广隆水泥门市部”），住所地：深圳市龙岗区。经营者蔡某某。被告蔡某某，男，汉族，。上述原、被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月24日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托代理人张某某、被告某某门市部经营者亦为被告蔡水锐均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、判令自2017年5月1日起解除原告与被告广隆水泥门市部签订的《房租租赁合同》；2、两被告向原告支付2016年12月1日至2017年4月30日租金合计3.5万元（人民币，下同）；3、两被告向原告支付合同违约金7000元（以押金7000元冲抵）；4、两被告于合同解除之日向原告返还租赁房屋，且两被告应按双倍租金支付逾期返还房屋期间的占用费；5、两被告承担原告支付的律师费1.8万元及本案全部诉讼费用。两被告答辩要点：1、涉案房屋前业主同时也是出租人系案外人林文生，林文生没有告知其已将房屋卖给原告，所以其与林文生签订的租赁合同依然有效，其只向林文生交租，无须向原告交租；2、若原告系新业主，应先变更双方的租赁合同之后才交租。本案相关情况一、涉案房屋的租赁情况：2015年12月1日，案外人林文生与被告广隆水泥门市部签订《租房合约书》，约定将位于龙岗区横岗街道龙塘新村康乐路一号一楼租给被告广隆水泥门市部使用，租赁期限从2016年1月1日起至2017年12月31日止共两年，每月租金7000元，每月7日前交租，如逾期交租15天则出租人有权终止合约并追收欠租；押金7000元，退租时无息退还，且可在押金内扣除未付清的租金或者其他费用；管理费、卫生费、水电费、物业管理费均由承租人支付；租赁期间不得随意装修；双方同意，在出售房屋时要求承租人在一个月期间内搬走以转售他人；在合同下方有手写备注“2018年1月1日至2018年12月31日的租金每月7500元，张志辉代，2015年11月14日”。合同签订后，被告支付林文生7000元的押金，由张志辉代收并出具了2016年1月1日押金《收据》，《收据》有备注：“有效期2016年1月1日至2018年12月31日”，遂由被告使用涉案房屋。二、涉案房屋产权变更情况：2016年11月17日，涉案房产转登记于原告名下，并作为银行借款抵押物登记。三、双方争议焦点：原告与林文生过户登记涉案房屋后，便拿着《通知书》与张志辉一同到涉案房屋要求被告以后直接向原告交租金，《通知书》由前业主林文生及原告共同出具载明“告知被告所承租的房屋已于2016年11月17日出售给原告，请被告自2016年12月1日起将租房合约约定的租金每月7000元直接支付到原告账户”，但遭到被告的拒绝，并要求前业主林文生应到场一起办理房屋交接手续、以及变更租赁合同后才愿意向原告交租；2017年3月13日，双方又因交租事宜发生争执，遂到深圳六约派出所进行调解，并签了《调解协议书》表示双方愿意就租赁房屋事宜进行协商调解或者通过诉讼解决。原告称因被告要求按照《租房合约书》手写备注的租赁期限履行至2018年12月31日，原告不同意，所以双方没有达成新的租赁合同。被告未向原告支付过租金，也未提交证据证明向林文生支付2016年12月1日之后的租金。判决结果本院认为，2015年12月1日案外人林文生与被告广隆水泥门市部签订的《租房合约书》是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，且已经实际履行，应为合法有效，本院予以确认。根据双方提交的《租房合约书》原件均有手写约定“2018年1月1日至2018年12月31日的租金每月7500元，张志辉代，2015年11月14日”，且押金收据上也载明了“有效期2016年1月1日至2018年12月31日”，因此，本院认定手写约定内容意思表示明确，真实有效，《租房合约书》的租期至2018年12月31日期满。涉案房屋于2016年11月17日已由林文生出售并登记于原告名下，原告依法取得涉案房屋的所有权以及使用、收益等权利，根据买卖不破租赁的原则，《租房合约书》约定的内容权利义务由承租人与新业主承接履行，原合同对承租人和新业主均具有法律约束力，双方均应按照合同约定严格履行各自义务。但被告在新业主即原告向其主张租金权益，并出具前业主的《通知书》、与《租房合约书》手写内容约定人及租房押金收据出具人张志辉陪同到场说明的情况下，仍拒绝支付租金，亦没有向林文生支付租金，被告拒不履行合同的主要义务，其行为已构成根本违约，原告要求解除《租房合约书》，理由充分，本院予以支持。因原告未向被告通知单方解除合同，本院认定于本判决生效之日起《租房合约书》解除，并于判决生效之日起三日内被告搬离涉案房屋。被告至今仍占有使用涉案房屋，从2016年12月1日之后未支付过租金，故，原告诉求被告支付所欠房租及合同解除之后的占有使用费每月7000元，有合同依据，本院予以支持。但原告要求按双倍租金的标准支付合同解除之后的占用费，没有合同依据，本院不予采纳。原告诉求被告支付合同违约金7000元，合同未约定违约金的内容，其诉求无依据，本院不予支持，原告已支付的押金7000元从应付租金中扣减。原告请求被告承担律师费，无合同及法律依据，本院不予支持。被告辩解因为前业主林文生未到场进行交接手续及变更原租赁合同内容，故无需向原告支付租金的理由，于法无据，本院予以驳回。被告广隆水泥门市部系个体工商户，被告蔡水锐系被告广隆水泥门市部的经营者，原告要求两被告连带承担本案债务，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认2015年12月1日签订的《租房合约书》解除；二、两被告应于本判决生效之日起三日内搬离涉案房屋（位于龙岗区横岗街道龙塘新村康乐路一号一楼）；三、两被告应于本判决生效之日起三日内向原告支付从2016年12月1日起每月7000元的租金，支付直至本判决确定的搬离之日止，并从本项租金中扣减被告已付的押金7000元；四、驳回原告的其他诉讼请求。付款义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费650元（原告已预交），由原告负担195元，被告负担455元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 刘春秀二〇一七年七月十九日本件与原本核对无异书记员 罗 韵 来自