（2017）陕02民终228号
裁判日期: 2017-07-19
公开日期: 2017-08-30
案件名称
上诉人铜川惠民房地产开发有限责任公司因与被上诉人党巍、第三人付艳艳、刘兆君、武晓锋、付继红房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案二审民事判决书
法院
陕西省铜川市中级人民法院
所属地区
陕西省铜川市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
铜川惠民房地产开发有限责任公司,党巍,刘兆君,武晓锋,付艳艳,付继红
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省铜川市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕02民终228号上诉人（原审被告）：铜川惠民房地产开发有限责任公司。住所地：陕西省铜川市王益区红旗桥。组织机构代码：22115124-0法定代表人：曹建斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：王建斌，系该公司法律顾问。委托诉讼代理人：ＸＸ，该公司副总经理助理。被上诉人（原审原告）：党巍，男，1970年6月24日生，汉族，住铜川市王益区。原审第三人：付艳艳，女，1974年1月9日生，汉族，，住铜川市印台区。委托诉讼代理人：刘兆君，男，1972年4月16日生，汉族，住铜川市印台区，系付艳艳之夫。原审第三人：刘兆君，男，1972年4月16日生，汉族，住铜川市印台区。原审第三人：武晓锋，男，1969年12月14日生，汉族，，住铜川市印台区。原审第三人：付继红，女，1972年12月12日生，汉族，，住铜川市印台区。委托诉讼代理人：武晓锋，男，1969年12月14日生，汉族，住铜川市印台区。系付继红之夫。上诉人铜川惠民房地产开发有限责任公司（以下简称惠民公司）因与被上诉人党巍，第三人付艳艳、刘兆君、武晓锋、付继红房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，耀州区人民法院2013年6月5日作出(2010)耀法民初字第116号民事判决书。宣判后，原告党巍、被告惠民公司、第三人付艳艳、刘兆君、武晓锋、付继红均不服，上诉于本院。本院于2013年8月26日依法作出（2013）铜中民一终字第00101号民事裁定，以原审认定事实不清，裁定撤销（2010）耀法民初字第116号民事判决，发回铜川市耀州区人民法院重审。耀州区人民法院2014年8月15日依法作出（2013）耀民重字第00005号民事判决。宣判后，原告党巍、被告惠民公司、第三人付艳艳、刘兆君、武晓锋、付继红均不服，上诉于本院。本院于2015年1月12日依法作出（2014）铜中民一终字第00159号民事判决。宣判后，原告党巍、第三人武晓锋、付继红不服，向陕西省高级人民法院申请再审。陕西省高级人民法院于2015年10月23日作出（2015）陕赔民申字第01067号民事裁定书，指令铜川市中级人民法院再审本案；再审期间中止原判决的执行。本院于2016年1月7日作出（2015）铜中民再终字第00002号民事裁定，撤销（2014）铜中民一终字第00159号民事判决书及（2013）耀民重字第00005号民事判决；发回铜川市耀州区人民法院重审。耀州区人民法院于2017年1月5日作出（2016)陕0204民初343号民事判决，被告惠民公司不服上述判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人惠民公司的委托诉讼代理人ＸＸ，被上诉人党巍，原审第三人刘兆君、武晓锋、付艳艳的委托诉讼代理人刘兆君、付继红的委托诉讼代理人武晓锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：请求依法撤销一审判决主文第四、五、八项判项，依法发回重审。事实和理由：1、按照上诉人和被上诉人党巍所订立拆迁补偿协议约定，发给被上诉人的二张回楼证是在同等条件下的优先购买权，并不是仅仅支付每平米850元的优先购买权，这是不同的概念，且这样的优先权是处于被上诉人选房上的优先权，同时被上诉人要支付相应的购房款，对此一审判决缺乏事实依据和法律依据，显然不公。2、对于本案涉及的二期一幢10301和10302号房的租金判决，上诉人认为一审判决缺乏法律依据，此房是用来住房并不是用于经营，同时一审判决保护被上诉人不合理、不合法，请求予以撤销。3、一审判决将涉案的10301和10302号房判决还给被上诉人，但是该二套房现在实际所有人和使用者已对该房进行了装修，对于装修折旧之后部分有使用价值，一旦将房屋返还被上诉人，被上诉人应当按房屋装修折旧价值给付第三人。一审判决上诉人承担，显然没有道理和法律依据，也显失公平。被上诉人党巍答辩称，两张回楼证是协议不可分割的一部分，被上诉人被拆迁土地面积288平方米，建筑面积160平方米，院落128平方米，在拆迁补偿协议中明确建筑面积160平方米是置换，超出面积住宅按照设计差价850元／平方米购买，协议中置换两套房屋标明楼号、房号，另外两套房子发放了优先购买的回楼证，原因是当时还有很多拆迁户没有达成协议选房，惠民公司说不能让被上诉人把四套房子的楼房好层次都挑选完了，后面还有很多拆迁户没有好楼层不愿意，才说服被上诉人，给被上诉人两张回楼证，在其他拆迁户挑选完房后通知被上诉人，再履行两套回楼证选房，事实上惠民公司并未履行拆迁补偿协议中的任何义务，是有预谋的欺诈行为。被上诉人院落128平方米是被上诉人提前交给上诉人的利益，惠民公司已经盖楼售房享用了利益，协议中标明住宅850元／平方米是拆迁安置户的优惠价格，该价格低于当时市场价格1500元／平方米，回楼证是有一定价值的，惠民公司未按协议履行，如选择，被上诉人优先选择一号楼一单元四楼两套房屋，事实证明，上述两套房屋购买者都不是拆迁安置户，由于上诉人的违约行为，一审按照市场评估价减去原协议中住宅价格差价认定损失是合理合法的。惠民公司未按协议履行，造成被上诉人在外租房，产生房屋租金，惠民公司应赔偿损失。第三人装修的损失是因上诉人的违法行为造成，理应由上诉人赔偿。第三人房屋返还后，被上诉人需从新装修，为了尽快收回房屋，被上诉人已忍让，放弃追加房屋装修拆除费。武晓锋、付继红答辩意见，惠民公司提出房屋装修折旧，没有道理，这是惠民公司的违约行为造成的，应由惠民公司承担责任，由党巍承担不合理。刘兆君、付艳艳答辩意见，同意武晓锋答辩意见，由惠民公司承担装修费用。原告党巍一审诉讼请求：1、被告铜川惠民房地产开发有限责任公司继续履行拆迁补偿协议，立即向原告交付方泉二期1-1-3-1号和1-1-3-2号两套安置房，并办理房屋产权登记；2、被告铜川惠民房地产开发有限责任公司赔付原告方泉二期1-1-3-1号和1-1-3-2号两套安置房出租费损失，计算方法：2500元/月（大套商品房1500元/月，小套商品房1000元/月）×从两套安置房建成交付之日即2009年元月1日至法院判决之日；3、被告铜川惠民房地产开发有限责任公司继续履行拆迁补偿协议，落实发给原告的两张回楼证中850元/平方米的优先购买权，由原告优先购买方泉二期1号楼1-1-4-1号和1-1-4-2号两套商品房，或者选择现有市场房屋价格以第三人付艳艳、武晓锋的房屋鉴定价格为标准进行房屋差价（扣减协议中约定的850元/平方米）进行损失费的补偿；4、被告铜川惠民房地产开发有限责任公司赔付原告诉讼费508元，陕西金达房地产评估费3500元，临时安置费720元，房屋出租鉴定费4000元，以上合计8728元；5、本案诉讼费及原告支付的律师费由被告铜川惠民房地产开发有限责任公司负担。事实和理由：2006年12月20日，其与惠民公司所属的铜川惠民房地产开发有限责任公司城市房屋拆迁分公司（以下简称惠民拆迁分公司）签订了拆迁补偿协议，约定拆迁其位于铜川市印台区城关东街21号的房屋，并以产权调换方式对其予以安置补偿，用方泉二期1-1-3-1号和1-1-3-2号两套住宅对其进行拆迁补偿安置，并还向其另外发放了两张回楼证，以供其优先选择购买其他商品房。方泉二期1号楼于2009年1月1日全面竣工并投入使用，但惠民公司却拒绝向其交付约定的安置房屋，并已经将该房屋卖给第三人。被告惠民公司一审辩称,拆迁之事属实，但从2006年12月20日的拆迁协议来看，被拆迁户是党巍，但按照该协议第六条第一款的规定，其应向拆迁公司提供被拆迁房屋的所有权证，党巍庭审时言明拆迁房屋是自己祖遗房屋，房屋一直由其父党凌龙居住，本案真正的原告应为党凌龙。按照补偿协议第六条第一款的规定，被拆迁人应当提供被拆迁房屋的所有权相应凭证，但被拆迁人至今未提供，才导致无法安置，党巍违约在先。关于党巍所提两张回楼证问题，回楼证只是在同等小区、同等条件优先购买，但其未来办理相应手续，故应理解为其已放弃了相应的权利。第三人付艳艳、刘兆君一审辩称，2007年，其与惠民公司签订了《商品房买卖合同》，且在商品房交易中支付合理对价购得房屋并依法取得了房产证，其行为合法，登记手续齐备，房屋所有权应受到法律保护。请求依法确认争议标的物铜川北关方泉小区二期1幢1单元302室住宅一套房屋产权归付艳艳、刘兆君共同所有；若争议房屋产权证被依法撤销，则请求判令惠民公司赔偿第三人各项损失共计108万元；重置房屋不应该折旧；由惠民公司承担全部诉讼费用及房屋鉴定评估费。第三人武晓锋、付继红一审辩称，同意第三人付艳艳、刘兆君的辩称意见。2007年7月，其与惠民公司签订了《商品房买卖合同》，2011年6月铜川市房屋产权市场管理处向其颁发了房产证。请求确认第三人与被告签订的商品房买卖合同合法有效，确立其合法拥有所购买的铜川市方泉小区二期1号楼1单元301号房屋所有权；若争议房屋产权证被依法撤销，则请求判令惠民公司赔偿第三人各项损失1373603.88元；第三人依据相关法律规定主张按照三倍赔偿，原审时法院按照0.5倍赔偿，显失公平；由惠民公司承担全部诉讼费用及房屋鉴定评估费。原审法院认定事实如下：2006年12月20日，党巍与惠民拆迁分公司就铜川北关方泉二期第二片区拆迁范围内的房屋拆迁补偿安置事实，签订《拆迁补偿协议》一份。约定：将党巍位于铜川市印台区城关东街21号，建筑面积160平方米的私有房屋予以拆迁。党巍选择房屋产权调换方式，拆除分期结算以房产评估价格确定，有证房屋以产权证面积、用途结构等为准，无证房屋以实地丈量确认为准。党巍对该片区计划建设的综合楼，拥有优先购房权，并按照双方签订的拆迁协议顺序先后依次安排购房，购房价格住宅按850元/㎡（超原拆迁面积部分），营业用房按4100.00元/㎡计算（超原拆迁面积部分）。建房期间，党巍自行安排过渡房，惠民拆迁分公司按每户每月80元发放，临时安置补助费，过渡期从拆迁许可证截止之日计起暂按18个月计算。补偿结算时可先领一半，其余款额与最后一次购房款一并结清（结算时按实际工期结算过渡费）。惠民拆迁分公司将党巍安置于方泉二期1号楼1-1-3-1、1-1-3-2（两套），由党巍补设计差价（按拆除建筑面积）；并给党巍发放了两张回楼证，党巍优先购买。后党巍于2006年12月25日前搬迁腾空房屋，并通知惠民拆迁分公司验收，党巍收到安置补偿费1440元。2006年12月25日，惠民拆迁分公司与党巍双方共同对该拆迁补偿协议向铜川市印台区公证处申请公证，该公证处于2006年12月25日出具了（2006）陕铜印证字第24号公证书：“……双方当事人在合同上的签名、指印属实。合同内容符合《中华人民共和国合同法》的相关规定。”随后，党巍的上述私有房屋被拆迁。2007年5月，惠民公司与第三人付艳艳签订了《商品房买卖合同》，将方泉二期1幢10302房屋（合同约定建筑面积101.35㎡）以每平方1598元，房屋总价款161957元出售给第三人付艳艳，并于2011年6月10日在铜川市房屋产权市场管理处分别办理了铜房权证印台字第X号房权证书（该房建筑面积101.35㎡，房屋产权人：刘兆君，共有人：付艳艳）；铜房权证印台字第**号房权证书（该房建筑面积101.35㎡，房屋产权人：付艳艳，共有人：刘兆君）。第三人付艳艳、刘兆军支付房屋天然气管道费、有线电视费、维修基金、可视门铃费共计6739元、外墙保温费3041元、补缴办证费7030元。2007年7月9日，惠民公司与第三人武晓锋签订了《商品房买卖合同》，将方泉二期1幢10301房屋（合同约定建筑面积129㎡）以每平方1578元，房屋总价款206702元（实际建筑面积130.99㎡，）出售给第三人武晓锋，并于2011年6月10日在铜川市房屋产权市场管理处分别办理了铜房权证印台字第X**号房权证书（该房建筑面积130.99㎡，房屋产权人：武晓锋，共有人：付继红）；铜房权证印台字第XX**号房权证书（该房建筑面积130.99㎡，房屋产权人：付继红，共有人：武晓锋）。第三人武晓锋、付继红支付房屋天然气管道费、有线电视费、维修基金、可视门铃费共计7634元、外墙保温费3930元、补缴办证费8791元。2009年9月29日，党巍申请对协议补偿安置的两套房屋以及两张回楼证所认购的两套房屋进行司法鉴定。经铜川市中级人民法院委托陕西金达房地产评估有限公司评估，结论为：方泉小区10301、10302号房屋的市场价值为：57.4万元。其中：10301号为32.36万元;10302号为25.04万元，两张回楼证所认购的两套房屋房地产价值为54.08万元。第三人申请对涉案房屋的重置价格及装修价值申请鉴定，经铜川市中级人民法院委托，2014年3月31日，铜川市价格认证中心作出铜价认鉴字[2014]23号价格鉴定结论书：1、方泉二期I幢10301号商品房在价格鉴定基准日重置价格应达到人民币每平方米贰仟玖佰元（¥2900元/㎡）。装修价值在价格鉴定基准日应达到人民币柒万伍仟叁佰柒拾捌元整（¥75378元），折旧后装修价值在价格鉴定基准日应达到人民币叁万柒仟陆佰捌拾玖元整（¥37689元）。二、方泉二期I幢10302号商品房在价格鉴定基准日重置价格应达到人民币每平方米贰仟玖佰叁拾伍元（¥2935元/㎡）。装修价值在价格鉴定基准日应达到人民币肆万陆仟壹佰贰拾元整（¥46120元），折旧后装修价值在价格鉴定基准日应达到人民币贰万叁仟零陆拾元整（¥23060元）。在本案重审中，党巍申请对协议补偿安置的两套房屋自2009年起至2016年间的月出租价格进行鉴定，经铜川市中级人民法院委托，2016年11月17日，陕西铭建价格评估有限责任公司作出陕铭评字[2016]62号评估意见书：方泉小区二期1幢10301房2009年-2016年月租金分别为：910元、950元、990元、1030元、1050元、1070元、1100元、1100元；方泉小区二期1幢10302房2009年-2016年月租金分别为：820元、860元、900元、940元、960元、980元、1000元、1000元。党巍主张按照鉴定的房屋租金计算两套安置房的出租费损失。另查明，惠民拆迁分公司已于2012年6月18日被铜川市工商行政管理局注销。付艳艳、刘兆君的房子于2009年9月交付使用；武晓锋、付继红的房子于2009年7月交付使用。原审法院认为，本案的争议焦点为：1、党巍与惠民公司签订的《拆迁补偿协议》及付艳艳、刘兆君和武晓锋、付继红与惠民公司签订的《商品房买卖合同》的效力如何确定；2、惠民公司是否应赔付党巍方泉二期两套安置房出租费损失；3、党巍要求优先购买方泉二期1号楼1-1-4-1号和1-1-4-2号两套商品房或者惠民公司对回楼证所对应的两套房以第三人的房屋鉴定价格为标准进行房屋差价（扣减协议中约定的850元/平方米）补偿的请求能否得到支持；4、惠民公司是否应赔偿付艳艳、刘兆君和武晓锋、付继红购房损失、对付艳艳、刘兆君和武晓锋、付继红已付款承担利息损失、是否应支持其过渡期间房租费、搬迁费等主张、付艳艳、刘兆君和武晓锋、付继红房屋的装修价值是否应当折旧以及本案是否应当适用《消费者权益保护费》规定确定赔偿责任。关于第一个焦点的问题。党巍与惠民拆迁分公司双方于2006年12月20日签订的《拆迁补偿协议》是双方的真实意思表示，符合法律规定合法有效，且经双方共同申请，铜川市印台区公证处对该拆迁补偿协议依法进行了公证；惠民公司拆迁分公司亦对党巍提出受家庭其他成员委托，代表家庭签订了拆迁补偿协议的委托事实认可，双方签订的协议合法有效，合同双方应当按照协议的约定全面履行各自的义务，虽然惠民拆迁分公司于2012年6月18日已注销登记，但根据我国相关法律规定，分公司的民事责任由公司承担，因此惠民公司依法应当承担惠民拆迁分公司的相应民事责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予以支持。对于党巍请求惠民公司履行拆迁补偿协议，向其交付方泉二期1号楼1-1-3-1、1-1-3-2两套安置房，并办理房屋产权登记的请求依法应当支持；第三人付艳艳、刘兆君和武晓锋、付继红与惠民公司签订的《商品房买卖合同》因实际不能继续履行，第三人同意货币赔偿，该合同应当解除。惠民公司应承担合同解除的相关责任。上述两套房屋在《拆迁补偿协议》签订后，惠民公司将其出卖给第三人付艳艳、刘兆君和武晓锋、付继红，并已实际交付；故第三人付艳艳、刘兆君和武晓锋、付继红应当依法向被拆迁人党巍交付上述房屋。对于党巍主张的惠民公司承担诉讼费508元，陕西金达房地产评估费3500元，临时安置费720元，房屋出租鉴定费4000元，以上合计8728元，符合相关法律规定，依法应予以支持。因《拆迁补偿协议》中约定对于超原拆迁面积部分由党巍按850元/㎡补差价，该拆迁补偿协议中写明拆除党巍私有房屋的建筑面积160㎡，而上述两套安置房的建筑总面积为232.34㎡，党巍依法应当对超出拆迁面积的部分（72.34㎡）向惠民公司按850元/㎡作出相应补偿，合计61489元。关于第二个焦点的问题。党巍主张的两套安置房出租费损失是交付房屋后的可得利益损失。惠民公司将应该安置给拆迁户的房屋作为商品房出售，导致拆迁户长期不能安置，存在过错，作为守约方党巍的损失是客观存在的，故惠民公司应按照陕铭评字[2016]62号评估意见书中的房屋租金支付党巍两套安置房的出租费损失。具体如下：10301房出租费损失从2009年7月起计算至2016年12月止，共计92940元（910元/月×6月=5460元、950元/月×12月=11400元、990元/月×12月=11880元、1030元/月×12月=12360元、1050元/月×12月=12600元、1070元/月×12月=12840元、1100元/月×12月=13200元、1100元/月×12月=13200元）；10302房出租费损失从2009年9月起计算至2016年12月止，共计82960元（820元/月×4月=3280元、860元/月×12月=10320元、900元/月×12月=10800元、940元/月×12月=11280元、960元/月×12月=11520元、980元/月×12月=11760元、1000元/月×12月=12000元、1000元/月×12月=12000元）。关于第三个焦点的问题。按照惠民公司与党巍签订的《拆迁补偿协议》第三条1款约定，乙方对该片区计划建设的综合楼，拥有优先购买权，并按照双方签订的拆迁协议顺序先后依次安排购房。购房价格住宅按850元/平方米（超原拆迁面积部分）。第七条约定，安置于1号楼，由乙方补设计差价（按拆除建筑面积）。甲方给乙方发放两张回楼证，乙方优先购买。表明党巍享有两套房屋的优先购买权，惠民公司在公开对外售楼时，对党巍负有通知义务，惠民公司没有证据证明已将拆迁回楼安置房售楼情况通知到党巍，致使党巍不能按照合同约定享有优先购买权，惠民公司构成违约，致使党巍利益受损。依照诚实信用和公平原则，结合案件的实际情况，综合考虑违约方的过错程度，现党巍要求惠民公司对回楼证所对应的两套房以第三人的房屋鉴定价格为标准进行房屋差价补偿，应予以支持。惠民公司应赔付党巍268529元[(2900元/㎡-850元/㎡)×130.99/㎡]和211314元[(2935元/㎡-850元/㎡)×101.35元/㎡]，以上共计479843元。关于第四个焦点的问题。因惠民公司将拆迁安置房卖给第三人，导致第三人与其之间订立的商品房买卖合同解除，惠民公司依法应当承担相应的法律责任，对于商品房重置价格部分，第三人不申请重新进行鉴定，并同意参照铜川市价格认证中心作出铜价认鉴字[2014]23号价格鉴定结论书中作出的相关房屋重置价格进行赔偿，惠民公司应当按照鉴定部门依法作出的相关房屋重置价格（方泉二期I幢10301号商品房：379871元：2900元/㎡×130.99㎡；方泉二期I幢10302号商品房：297462元：2935元/㎡×101.35㎡）分别向第三人赔偿。对于第三人主张的由惠民公司对重置房屋时的装修费用进行补偿，本案中，导致惠民公司与第三人武晓锋、付艳艳签订的两份《商品房买卖合同》解除的原因是由惠民公司的过错造成的，第三人购置了商品房并对此进行了装修，付出了价值，因惠民公司过错使其不能继续享有装修利益，第三人并无过错，其重置房屋时装修部分不应折旧，惠民公司应分别赔偿付艳艳、刘兆君46120元，武晓锋、付继红75378元。《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条规定，经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍。法律另有规定的，依照其规定。关于商品房买卖纠纷，最高人民法院颁布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，该解释所涉及的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，该解释适用于审理商品房买卖合同纠纷案件，符合《中华人民共和国消费者权益保护法》之“法律另有规定的”规定。本案所争议的房屋已是作为拆迁安置房向被拆迁人补偿，而惠民公司却故意隐瞒该事实与第三人签订房屋买卖合同，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，惠民公司依法应当向第三人赔偿，结合本案案情，惠民公司应分别按照第三人已付房款的50%向第三人进行赔偿较为合理（付艳艳：80979元，武晓锋：103351元）。对于第三人要求惠民公司按照已付房款承担相应的利息，因惠民公司在与第三人签订商品房买卖合同后，已向第三人实际交付房屋，期间第三人并已实际享有占有权和使用权，因此，对于该请求不予支持。对于第三人主张的过渡期间费用及搬迁费，因第三人向党巍交房后确实必然会产生此两项费用，对于该两项费用，根据本案具体案情及铜川市总体房屋出租行情，本院依法综合酌情认定：过渡期期间费用均为：按18个月，800元/月计算，合计14400元；搬迁费均为2000元。对于第三人主张的惠民公司退还补缴办证费用（付艳艳、刘兆君：7030元；武晓锋、付继红：8791元），因惠民公司无异议，应予以支持。对于第三人向惠民公司主张的天然气管道费、有线电视费、住房维修基金、可视门铃费（付艳艳、刘兆君：6739元；武晓锋、付继红7634元），因天然气管道费、有线电视费为管理部门单独收取的费用，并非包含在商品房房价中，党巍作为房屋所有人和使用人，使用该设备应当支付该项费用；住房维修基金为开发商代为收取的费用，收取后缴纳到专项维修基金账户，不包含在房价中，该费用亦应由党巍承担；可视门铃费在第三人腾出房屋后，由党巍使用，其作为使用人理应承担该项费用。惠民公司与付艳艳、刘兆君及武晓锋、付继红签订《商品房买卖合同》第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行承诺载明：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联下列基础设施、公共配套建筑达到以下使用条件：在房屋交付使用时，甲方必须保证水、电、排污等公共设施正常运行，燃气、有线电视、电话线、甲方统一负责联系，费用由乙方负担”，因上述合同未约定外墙保温费支付责任，对于该费用由谁支付亦未通过其他形式协商确定，外墙保温与建筑物已构成一体，其费用属于建筑施工费用的一部分，该费用应由惠民公司负担（付艳艳、刘兆君：3041元；武晓锋、付继红3930元）。对于第三人其他诉讼请求，不符合我国相关法律规定，本院依法不予支持。另本案因惠民公司的过错造成，故争议房屋在为党巍办理相关房屋产权登记手续时，由相关登记、征收部门按照规定收取的应由出卖方承担的各项费用应由惠民公司负担。综上所述，依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第九条之规定，判决如下：1、原告党巍与被告铜川惠民房地产开发有限责任公司城市房屋拆迁分公司签订的拆迁补偿协议有效；2、解除被告铜川惠民房地产开发有限责任公司与第三人付艳艳、刘兆君，武晓锋、付继红签订的两份商品房买卖合同；三、位于铜川市印台区同官路方泉二期1幢10301、10302商品房【房屋产权登记号分别为：X号、铜房权证印台字第**号（103**号房）；铜房权证印台字第X**号、铜房权证印台字第XX**号（103**号房）】归原告党巍所有，第三人付艳艳、刘兆君，武晓锋、付继红于本判决生效之日起45日内向原告党巍交付上述两套房屋。被告铜川惠民房地产开发有限责任公司及第三人付艳艳、刘兆君，武晓锋、付继红自房屋实际交付后60日内依法协助原告党巍办理相关房屋产权登记手续，办理费用依法由相关登记、征收部门按照相关规定收取，分别由被告铜川惠民房地产开发有限责任公司与原告党巍负担；四、被告铜川惠民房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起30日内支付原告党巍位于铜川市印台区同官路方泉二期1幢10301房出租费损失92940元和10302房出租费损失82960元；五、被告铜川惠民房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起30日内支付原告党巍回楼证所对应两套房屋的差价补偿479843元；六、被告铜川惠民房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起30日内支付原告党巍临时安置费720元；七、原告党巍自本判决生效之日起45日内向被告铜川惠民房地产开发有限责任公司支付超出拆迁房屋面积的房款61489元。八、被告铜川惠民房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起30日内分别赔偿第三人付艳艳、刘兆君各项损失共447991元；赔偿第三人武晓锋、付继红各项损失共计583791元；九、被告铜川惠民房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起30日内分别向第三人付艳艳、刘兆君支付外墙保温费3041元；向第三人武晓锋、付继红支付外墙保温费3930元；十、原告党巍于本判决生效之日起45日内分别向第三人付艳艳、刘兆君支付天然气管道费、有线电视费、维修基金、可视门铃费共计6739元，向第三人武晓锋、付继红支付天然气管道费、有线电视费、维修基金、可视门铃费共计7634元；十一、驳回原告党巍的其他诉讼请求；十二、驳回第三人付艳艳、刘兆君的其他诉讼请求；十三、驳回第三人武晓锋、付继红的其他诉讼请求；一审受理费10865元，鉴定费7500元（党巍均已交），由被告铜川惠民房地产开发有限责任公司负担（鉴定费直接支付给党巍）。鉴定费4800元（付艳艳、刘兆君已交），鉴定费5800元（武晓锋、付继红已交），由被告铜川惠民房地产开发有限责任公司负担应分别直接支付给第三人。第三人付艳艳、刘兆君案件受理费14520元（第三人未交），减半收取7260元，由被告铜川惠民房地产开发有限责任公司负担；第三人武晓锋、付继红案件受理费17162元（第三人未交），减半收取8581元，由被告铜川惠民房地产开发有限责任公司负担。二审查明事实与一审查明事实一致，对一审查明事实予以认定。二审各方均未提交新证据。本院认为，本案焦点为：1、回楼证的损失问题。2、租金损失问题。3、装修折旧后部分使用价值问题。1、回楼证的损失问题。《拆迁补偿协议》约定，惠民公司给党巍安置两套房屋，并发放两张回楼证，优先购买。惠民公司未按协议约定安置两套房屋，并一房二卖，存在过错。回楼证的价值体现在选购的房屋价值上，惠民公司对两张回楼证、优先购买负有通知义务，惠民公司未有证据证明拆迁回楼房安置时通知党巍优先挑选房屋，缴纳购房款，由于惠民公司的违约行为，造成党巍利益受损，惠民公司存在违约行为。一审根据惠民公司的违约程度、评估确定的价格、本案的实际情况，认定惠民公司承担违约责任并无不当。2、租金损失问题。党巍一审诉求两套安置房出租损失是可得利益损失。惠民公司未按拆迁补偿协议履行义务，一房二卖。一审依照诚实信用和公平原则，结合案件的实际情况，综合考虑违约方的违约程度、守约方的履约情况、评估确定的价格、租金数额、合理的成本支出等因素，认定租金损失，并不不当。3、装修折旧后部分使用价值问题。惠民公司上诉称，装修折旧之后部分使用价值，党巍应支付第三人。党巍称，由于惠民公司的违约行为，造成多年房屋未交付，且返还房屋装修时间较长，装修式样过时，需拆掉重新装修，没有利用价值，还需拆除费用。由于惠民公司一房二卖，造成第三人的装修损失，应由惠民公司承担，党巍也称需重新装修，惠民公司诉称装修折旧之后部分使用价值党巍应支付第三人的理由，不符合实际情况，也不符合情理。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，上诉请求应予驳回。原审判决认定事实清楚，判决结果得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20080元，由上诉人铜川惠民房地产开发有限责任公司承担。本判决为终审判决。审判长 康建军审判员 吴 娜审判员 刘坤琪二〇一七年七月十九日书记员 张丽艳 关注公众号“”