（2017）鄂02民终954号
裁判日期: 2017-07-19
公开日期: 2017-07-19
案件名称
居建芳与周理雄租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省黄石市中级人民法院
所属地区
湖北省黄石市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周理雄,居建芳
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂02民终954号上诉人（原审被告）：周理雄，个体户。委托诉讼代理人：柯锡久，湖北富川律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：居建芳，个体户。委托诉讼代理人：成传明，湖北才俊律师事务所律师。上诉人周理雄因与被上诉人居建芳租赁合同纠纷一案,不服湖北省阳新县人民法院（2016）鄂0222民初2654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周理雄上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由居建芳承担。事实与理由：一审法院未送达诉讼文书缺席判决，程序严重违法，且本案租赁合同系一审法院工作人员代签，与审理法院有利害关系。原审判决违反法定程序，影响了案件的正确判决。居建芳向一审法院起诉请求：1、请求判令周理雄支付下欠租金50,000元及承担违约金15,000元；2、解除双方签订的租赁合同；3、本案的诉讼费用由周理雄承担。周理雄未出庭参加诉讼，亦未举证与答辩。一审法院认定的事实，2010年7月17日，双方签订合同约定，居建芳将位于李家湾菜市场二楼商铺（含一楼一个门，即楼梯间）共760平方米租给周理雄经营；年租金9万元整，租金一年一付，每年7月20日前付清，租期为十年，即从2010年12月20日至2020年12月20日止，签订合同时付清每一年房租；如有违约按违约金额30%付违约金，如造成损失大于违约金，则如数赔偿损失等。同年10月13日，由于开发商未按期交房，双方签订补充协议，约定每年租金交付时间由每年7月20日延至每年的9月5日前付清，租期最后终止日由2020年12月20日延至2021年2月5日；原合同继续生效。合同签订后，居建芳按合同约定将商铺交付给周理雄，2016年前周理雄均按合同约定交纳租金。2016年9月5日，周理雄交纳了4万元租金后，下欠租金5万元经居建芳多次催讨未果，遂引起了纠纷。另查明，居建芳于2010年1月15日与阳新县欧华市场投资开发有限公司签订了商品房买卖合同，合同约定居建芳购买李家湾菜市场二楼A201房（建筑面积739.04平方米），并按约定缴纳了首付款39万元（余款59万元办理按揭贷款）等。一审法院认为,双方签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应按合同约定享受权利、履行义务。居建芳按合同约定交付租赁物后，周理雄亦应按合同约定支付租金，故居建芳要求周理雄支付下欠租金50,000元的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。因周理雄未按合同约定的期限支付年度租金属违约行为，按照合同约定应当支付违约金额的30%比例的违约金，且居建芳未要求周理雄承担其他损失，故对居建芳要求周理雄承担违约金15,000元的诉讼请求，符合双方合同约定，且未违反有关法律规定，亦予以支持。对于居建芳提出要求解除与周理雄租赁合同的诉请，因合同未约定解除合同的条件，居建芳亦未举证证明周理雄的行为达到可以单方解除合同的情形，且居建芳未举证在本诉之前就其解除合同的主张通知周理雄，亦未举证本诉之前要求承租人在合理期限内支付，而本案中周理雄仅是迟延支付部分租金，故对居建芳该诉请，不予支持。周理雄经法院合法传唤无正当理由未到庭，视为对有关诉讼权利的放弃，不影响本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第七条、第八条、第四十六条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十五条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、周理雄于判决生效后十日内支付居建芳租金50,000元及承担违约金15,000元，合计65,000元；二、驳回居建芳的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，双方所签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，该合同应为合法有效合同，双方当事人均应按合同约定享有权利、承担义务。居建芳按合同约定交付租赁物后，周理雄理应按合同约定支付租金，周理雄至今仍拖欠部份租金未付，理应承担支付下欠租金和支付违约金的义务。对于周理雄提出一审法院未送达诉讼文书缺席判决，程序严重违法，且本案租赁合同系一审法院工作人员代签，与审理法院有利害关系。原审判决违反法定程序，影响了案件的正确判决的上诉理由，第一、本案的起诉状副本、应诉通知书、开庭传票等诉讼文书一审法院于2016年12月15日通过特快专递的方式直接送达给周理雄，特快专递记录由周理雄本人签收。同时，一审法院于同年12月20日再次到周理雄经营的李家湾菜市场二楼商铺送达上述诉讼文书，由周理雄的妻子王方签收。第二、周理雄认为本案租赁合同系一审法院工作人员代签，但未提供任何证据证明，即使存在该事实，只要该工作人员未参与本案的审理，未必会影响本案的正确判决。综上所述，周理雄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1426元由周理雄负担。本判决为终审判决。审判长 夏树雄审判员 詹 军审判员 童 威二〇一七年七月十九日书记员 万 莹 关注公众号“”