（2017）湘0903民申3号
裁判日期: 2017-07-19
公开日期: 2017-10-25
案件名称
（2017）湘0903民申3号再审申请人张镇因与被申请人何美琴房屋买卖合同纠纷一案民事裁定书
法院
益阳市赫山区人民法院
所属地区
益阳市
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
张镇,何美琴
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条
全文
湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 裁 定 书（2017）湘0903民申3号再审申请人张镇，男，1984年3月14日出生，汉族，住益阳市赫山区东风路**号。公民身份号码为4309031984********。委托代理人张放云，男，1956年4月13日出生，汉族，住益阳市赫山区建设路**号，系张镇之父。代理权限为特别授权。被申请人何美琴，女，1969年10月12日出生，汉族，住长沙市岳麓区桐梓坡路**号。公民身份号码为4323211969********。再审申请人张镇因与被申请人何美琴房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2016）湘0903民初1508号民事判决书，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。张镇申请再审称，一、双方签订的《协议》属无效合同。该争议的房屋属预售房，至今都未办理房产证，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条关于未依法领取权属证的房地产不得转让的规定以及《中华人民共和国合同法》第44条第2款的规定，双方的转让是无效的，双方明知未办理房产证不能转让而转让，故双方具有同等的过错责任。原审法院却认为“原告与被告签订的房屋转让协议系双方真实意思的表示，不违反法律规定，合法有效”，显然原判决适用法律确有错误。二、原审法院违反《房地产管理法》第38条第1款第（四）项关于“共有房地产，未经其他共有人书面同意的不得转让”之规定。原审法院以张镇、韩晨晞提供了郑重声明，未到庭接受质询……为由，驳回了张镇的抗辩理由，这也是明显违反法律规定的。三、何美琴与张镇达成了新的退、赎房协议。2016年7月6日，何美琴在同意退房后，出具收条，收取张镇之父8万元现金，该收条即为何美琴的退房意思表示而成立的新合同，原判决认定的基本事实缺乏证据证明，特申请再审。被申请人何美琴提交书面意见称：一、双方签订的《房屋转让协议》合法有效，理应受法律保护。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二条规定，对于已取得商品房预售许可证明的，商品房买卖合同有效。二、再审申请人认为涉案房屋买卖违反《城市房地产管理法》中“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”，故《房屋转让协议》无效是不成立的。我国《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”。三、张镇之妻的声明，并不能推翻涉案《房屋转让协议》的合法有效性。张镇与益阳市成达房地产开发有限公司签订的涉案房屋买卖合同上仅有张镇签名，房屋预售登记也是在被告张镇名下，何美琴完全有理由相信张镇有权处分。何美琴为购买涉案房屋支付了合理对价，并不存在恶意。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第三条之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由，主张合同无效的，人民法院不予支持。故张镇之妻的声明并不能推翻涉案《房屋转让协议》的合法有效性。四、双方没有达成新的协议。《房屋转让协议》签订后，双方没有签订任何解除合同的补充协议，8万元款项也没有注明系退房款，没有任何证据证明双方达成解除合同的一致意见。综上所述，张镇提出的再审理由没有任何事实与法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回再审申请人张镇的再审申请。本院经审查认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的不影响合同的效力。该法条细化了区分物权取得和债权合同，未取得物权、不影响债权合同的效力。我国《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定，系对房屋交易过程中为维护交易安全而制定的一种原则意义上的管理性规定，旨在规范房屋交易中的行政管理，而非禁止交易。这一规定在性质上不属于《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条规定中的“效力性强制性规定”。故违反上述规定并不必然导致交易行为及缔约合同无效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。由于该争议房产未进行登记，无法确定有无房产共有人，何美琴有理由相信张镇对其财产有处置权。原审判决不具有违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项规定的情形。本案审理的是何美琴与张镇之间的纠纷，并不是审理的何美琴与张镇爸之间的纠纷。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。据此，张镇如果主张《房屋转让协议》已经解除，就应当提供房屋转让协议已经解除的证据。本案诉讼时，张镇提供了何美琴于2016年7月6日出具的“今收到张镇爸人民币捌万元整”的收条一张，但该收条上并没有注明用途、目的或原因，从这张措辞非常简单的收条本身来看，只能证明何美琴于2016年7月6日收取了张镇爸人民币8万元。在诉讼期间，张镇没有提供能够与该收条相关联的其他证据，以证实收条的用途、目的或原因。张镇提供何美琴出具的收张镇爸8万元收条证据不能认定为张镇与何美琴之间签订的房屋转让协议已经解除。综上所述，张镇申请再审的理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回再审申请人张镇的再审申请。审判长 颜志军审判员 司马慧审判员 龚春华二〇一七年七月十九日书记员 谭ＸＸ 更多数据：搜索“”来源：