（2016）渝民终471号
裁判日期: 2017-07-19
公开日期: 2017-08-07
案件名称
重庆龙头寺小商品批发市场有限公司与重庆龙头寺公共交通站场管理有限公司合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市高级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
重庆龙头寺小商品批发市场有限公司,重庆龙头寺公共交通站场管理有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市高级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝民终471号上诉人（原审原告）：重庆龙头寺小商品批发市场有限公司，住所地重庆市北部新区高新园人和昆仑大道50号负一层，组织机构代码67100371-2。法定代表人：邓盛超，该单位总经理。委托诉讼代理人：代静，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：孔祥忠，重庆泰洪瑞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆龙头寺公共交通站场管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪东路6号，组织机构代码78420059-5。法定代表人：史立庆，该单位董事长。委托诉讼代理人：吴迪，重庆钧睿律师事务所律师。上诉人重庆龙头寺小商品批发市场有限公司（以下简称龙头寺小商品市场公司）因与被上诉人重庆龙头寺公共交通站场管理有限公司（以下简称龙头寺站场管理公司）场地租赁合同纠纷一案，不服重庆市第一中级人民法院（2015）渝一中法民初字第00933号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人龙头寺小商品市场公司的委托诉讼代理人代静、孔祥忠,被上诉人龙头寺站场管理公司的委托诉讼代理人吴迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙头寺小商品市场公司上诉请求：1.撤销（2015）渝一中法民初字第00933号民事判决；2.改判驳回被上诉人龙头寺站场管理公司的全部诉讼请求。事实和理由:1.双方签订的《龙头寺公交枢纽站地下层A、B、C区场地租赁合同》（以下简称《租赁合同》）涉及租赁场地的使用性质为划拨地，原规划用于公共停车场，现龙头寺站场管理公司擅自改变规划将案涉场地出租给龙头寺小商品市场公司用于商业经营，损害了社会公共利益应属无效，被上诉人依据无效合同主张租金、水电费、违约金、律师费等损失不应得到支持。2.即使《租赁合同》有效，欠付租金的原因在与被上诉人交付的房屋存在漏水等瑕疵在先，加之被上诉人在租赁场地张贴解除合同通知，导致次承租人拒向上诉人交付租金，基于被上诉人前述行为，上诉人有权拒付租金。龙头寺站场管理公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。主要理由：1.《租赁合同》不违反法律的强制性规定，未损害社会公共利益，合法有效。2.上诉人欠付租金致使龙头寺站场管理公司订立的合同目的不能实现，其行为构成根本违约，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。3.上诉人以交付的房屋存在漏水现象为由拒付房租的理由不能成立。双方签订《租赁合同》时对租赁房屋状况进行了勘验，上诉人并未提出租赁物存在瑕疵，按约定交房后租赁房屋的维修义务在于上诉人。4.次承租人是否向上诉人缴纳租金与本案无关，不能成为上诉人拒付租金的理由。龙头寺站场管理公司向一审法院起诉请求：1.依法解除双方签订的《租赁合同》及《补充协议》。2.龙头寺小商品市场公司立即返还重庆市龙头寺公共交通枢纽站地下层A、B、C区所有租赁场地。3.龙头寺小商品市场公司向龙头寺站场管理公司支付所欠租金255.97万元以及水电费38.46万元。4.龙头寺小商品市场公司向龙头寺站场管理公司支付场地占用费（从2015年1月22日起计算至其实际腾退为止，按每月600862.80元计算）。5.龙头寺小商品市场公司向龙头寺站场管理公司支付违约金200万元。6.龙头寺小商品市场公司向龙头寺站场管理公司支付律师费5.2万元。7.龙头寺小商品市场公司承担案件受理费。一审法院认定事实：2012年3月23日，龙头寺站场管理公司（甲方）与龙头寺小商品市场公司（乙方）签订《场地租赁合同》，主要约定：第一条甲方将位于重庆市龙头寺公共交通枢纽站地下层A、B、C区的场地出租给乙方经营所用，租赁面积为9856平方米，场地的使用性质为停车库，交付条件为现状交付。在本协议签订前，乙方已经通过实地查勘、查阅资料、审查图纸等方式，充分了解和知悉场地，附属设施以及周边环境的实际现状以及各项法律状况；第三条第1款，租期从合同签订之日起至2024年6月30日止，共计12年；第三条第2款，月租金为20元/平方米，年租金为2365440元，从第五年起，租金在上一年度基础上逐年递增5%；第三条第4款，租金采取预付方式，在上一期租金到期前三个月内预付下一期租金；第四条第2款，租赁场地使用产生的水、电等费用由乙方承担，甲方代收代缴，乙方应当于每月20日前向甲方付清上月产生的费用；第五条第1款，场地的交付：双方确认，在签订本合同前，乙方已经以现状转移方式实际接收该场地，且无任何异议；第五条第2款，合同到期或解除时，乙方应当在租赁期限届满或合同解除后15日内将租赁场地交还给甲方，乙方交还场地时，应使该场地物品清空，处于适租状态，由乙方出资的不能移动、拆卸的固定装修、设施设备归甲方所有，且甲方无义务给予乙方任何补偿，乙方逾期未交还场地的，每逾期一日，按合同约定的日租金三倍向甲方支付场地占用费；第六条第1款第7项，甲方负责乙方每月所产生的水费、电费代收、代缴，水电费按乙方实际用量+电损（水损）×当月公摊系数据实计费。第六条第2款第2项，乙方应在对该场地进行装修、改造和开业前，依法自行取得消防、规划、建设以及国土等所有行政管理部门的批准、许可以及审核。如因乙方未依法获得前述批准，进行的装修改造或市场经营行为，由此造成的损失概由乙方自行承担，甲方因此而受到行政处罚或造成损失的，乙方应承担赔偿责任以及因此造成合同无法履行或被解除的违约责任。第六条第2款第6项，乙方负责租赁范围的物业及设施设备的维修维护并进行日常安全检查，维修费用、门前三包等费用由乙方负责；第六条第2款第7项，乙方经营场地所需的各种手续（包括营业、税务登记、治安、消防等所有手续），应当由乙方负责办理，费用由乙方承担；第七条第2款，乙方逾期1个月未支付租金以及其它应交费用的，即视为乙方擅自提前终止合同，甲方有权解除《租赁合同》，立即收回租赁场地另行出租，已收租金以及履约保证金不予退还，同时乙方应向甲方支付违约金200万元。乙方在租赁房屋、场地装修归甲方所有，且甲方无义务给予乙方任何补偿；第七条第3款，违约方应承担守约方向其追究违约责任所产生的诉讼费、律师费、差旅费等相关费用。2012年9月28日，龙头寺站场管理公司（甲方）与龙头寺小商品市场公司（乙方）另行签订了《补充协议》，主要约定：从2012年12月1日起，在《租赁合同》原租赁面积的基础上增加158.38平方米。2013年9月至2014年11月期间，龙头寺站场管理公司为催讨租金以及水电费，多次向龙头寺小商品市场公司发出《函告》以及《交款通知书》。龙头寺小商品市场公司亦多次以《回函》、《承诺》以及《申请》的形式承诺支付差欠费用和请求减免部分租金，并在2014年8月28日的向龙头寺站场管理公司发出的《申请》中，承认差欠龙头寺站场管理公司水电费384572元。2015年1月5日，龙头寺站场管理公司向龙头寺小商品市场公司住所地重庆市北部新区高新园人和昆仑大道50号负一层邮寄《解除龙头寺公交枢纽站地下层A、B、C区场地租赁合同及其补充协议的通知》（以下简称《解除租赁合同及补充协议的通知》），要求龙头寺小商品市场公司收到通知后15日内将租赁场地腾退交还给龙头寺站场管理公司，并同时要求龙头寺小商品市场公司支付所差欠的租金和水电费。同年1月7日，《解除租赁合同及补充协议的通知》送达至龙头寺小商品市场公司住所地。另查明:2015年1月20日，龙头寺站场管理公司因本案诉讼与重庆钧睿律师事务所签订《委托代理合同》，并依照《委托代理合同》向重庆钧睿律师事务所支付律师代理费及差旅费共计5.2万元。一审诉讼中，经双方当事人核对，截止龙头寺站场管理公司起诉时，龙头寺小商品市场公司差欠水电费为384600元。截止于2015年1月7日，龙头寺站场管理公司应收租金6083849.56元，已收租金3530575.20元，龙头寺小商品市场公司差欠租金累计2553274.36元，且龙头寺小商品市场公司逾期支付租金已超过一个月以上，双方当事人对此均无异议。一审法院认为，龙头寺站场管理公司与龙头寺小商品市场公司签订《租赁合同》以及《补充协议》均系当事人真实意思表示，其内容和形式均不违反法律强制性规定，当属合法有效，对双方均有法律约束力，各方均应依约履行各自的义务。龙头寺站场管理公司依约将场地交付龙头寺小商品市场公司使用，已履行了合同义务，龙头寺小商品市场公司理应严格依照合同约定，履行支付租金和水电费的合同义务。依照《租赁合同》第七条第2款约定，龙头寺小商品市场公司逾期1个月未支付租金以及其它应交费用的，龙头寺站场管理公司有权解除合同，立即收回租赁场地，龙头寺小商品市场公司亦当承担违约责任。本案中龙头寺小商品市场公司作为承租人，拒绝履行其支付租金以及水电费的主要合同义务，已经违反合同约定，双方约定的解除合同条件已成就。龙头寺站场管理公司于2015年1月5日向龙头寺小商品市场公司发出《解除租赁合同及补充协议的通知》，从龙头寺小商品市场公司1月7日收到该通知之日合同即解除。故对龙头寺站场管理公司请求判令确认解除合同已无必要，对龙头寺小商品市场公司支付租金以及水电费、腾退场地以及承担相关违约责任的诉请，一审法院予以支持。本案主要争议焦点有以下四个方面：一、本案讼争租赁场地是否存在漏水影响正常使用的情况，龙头寺小商品市场公司以此为由拒付租金是否违约。龙头寺小商品市场公司辩称本案讼争租赁场地存在瑕疵，漏水无法正常使用，由此给龙头寺小商品市场公司造成损失，龙头寺小商品市场公司有权拒付租金。一审法院认为，龙头寺小商品市场公司举示的照片证据不具备证明力，龙头寺站场管理公司对场地照片真实性、合法性以及关联性均存异议，龙头寺小商品市场公司无法证明照片拍摄时间、地点以及现场状况。且漏水问题应当由专业机构作出鉴定和评估，龙头寺小商品市场公司提交的照片无法证明漏水导致场地无法正常使用的事实。且根据《租赁合同》第一条约定为场地现状交付，充分说明龙头寺小商品市场公司在签约时对场地现状清楚无误，并无瑕疵。同时，根据租赁合同第六条第2款第6项的约定，龙头寺小商品市场公司负责在租赁期间对场地及其附属设备进行维修维护，并承担相应费用，即便场地在租赁期间发生漏水现象，依照约定也应当由龙头寺小商品市场公司负责维修、维护。因此，龙头寺小商品市场公司以场地存在漏水现象以此拒付租金的理由与合同约定不符且无法律依据，一审法院不予采纳。二、租赁场地的相关经营手续是否齐全。龙头寺小商品市场公司辩称龙头寺站场管理公司未办理租赁场地的相关经营手续，导致龙头寺小商品市场公司无法正常经营，龙头寺站场管理公司亦存在过错责任。一审法院认为，根据租赁合同第六条第2款第2项、第3项、第7项的约定，有关场地经营所需的规划、消防、建设、工商、环保、安全以及其它相关所有手续，应当由龙头寺小商品市场公司自行办理。且另据租赁合同第一条之约定，已明确告知龙头寺小商品市场公司场地的使用性质为停车场，龙头寺小商品市场公司改变经营业态的有关责任和手续，应由龙头寺小商品市场公司自行承担。因此，龙头寺小商品市场公司以龙头寺站场管理公司未办理租赁场地的相关经营手续的辩称理由与合同约定不符且无法律依据，一审法院不予采纳。三、龙头寺小商品市场公司差欠租金的数额。龙头寺小商品市场公司辩称其对欠付租金数额有异议，实际欠付租金数额小于龙头寺站场管理公司诉请金额。一审法院认为，龙头寺小商品市场公司自身承认确有拖欠部分租金，此差欠租金的具体数额，对龙头寺站场管理公司而言属于消极事实，依照证据规则，应当由龙头寺小商品市场公司举示其已履行债务的证据，举证责任应由龙头寺小商品市场公司承担，而龙头寺小商品市场公司并未提交详细的支付租金收据、凭证等证据以证明龙头寺站场管理公司诉请金额有误。且在庭审过程中，组织双方当事人核对，双方均已确认截止于2015年1月7日，应缴租金总额为6083849.56元，实际已付租金为3530575.20元，龙头寺小商品市场公司差欠租金累计金额为2553274.36元。因此，龙头寺小商品市场公司辩称其实际欠付租金数额小于龙头寺站场管理公司诉请金额的理由，无事实依据，一审法院不予采纳。四、龙头寺站场管理公司主张龙头寺小商品市场公司承担的违约金是否过分高于其实际损失。龙头寺小商品市场公司辩称龙头寺站场管理公司所主张的违约金200万元过高，请求予以适当调整；龙头寺站场管理公司所主张的三倍场地占用费过高，与实际损失不相符合；龙头寺站场管理公司所主张的律师费与龙头寺小商品市场公司无关，不应由龙头寺小商品市场公司承担。关于龙头寺站场管理公司所主张的违约金200万元，按照《租赁合同》第七条第2款约定，龙头寺小商品市场公司逾期1个月未支付租金以及其它应交费用的，应支付违约金200万元。鉴于龙头寺小商品市场公司拖欠租金以及水电费的违约行为，致使龙头寺站场管理公司不能实现合同目的，已构成违约，龙头寺小商品市场公司应当依照合同约定承担违约责任并向龙头寺站场管理公司支付违约金。但违约金兼具惩罚性与补偿性，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。就本案而言双方所约定的违约金200万元确属过高，龙头寺小商品市场公司据此要求调整的理由充分，对龙头寺小商品市场公司提出的调整违约金请求，予以支持。一审法院以龙头寺站场管理公司实际损失为基础，兼顾本案讼争合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，依照实际情况酌情调整本案违约金为60万元较为适宜。关于龙头寺站场管理公司所主张的三倍场地占用费，按照双方《租赁合同》第五条第2款约定，合同解除时，龙头寺小商品市场公司应当在租赁期限届满或合同解除后15日内将租赁场地交还给龙头寺站场管理公司，交还场地时应清空场地物品，使场地处于适租状态，龙头寺小商品市场公司逾期未交还场地的，每逾期一日，按合同约定的日租金三倍支付场地占用费。龙头寺站场管理公司于2015年1月5日向龙头寺小商品市场公司发出《解除租赁合同及补充协议的通知》，要求龙头寺小商品市场公司于收到通知后15日内将租赁场地腾退并交还给龙头寺站场管理公司，而龙头寺小商品市场公司至今拒绝腾退，造成了龙头寺站场管理公司场地不能收回并产生了实际损失，且双方在合同中明确约定了损失的计算方法，龙头寺小商品市场公司应当按照合同约定支付场地占用费直至腾退并交还租赁场地时止。龙头寺站场管理公司诉请龙头寺小商品市场公司承担场地占用费，符合法律规定以及合同约定，理据充分，一审法院予以支持。龙头寺小商品市场公司从2015年1月7日收到通知之日合同解除，结合龙头寺站场管理公司实际损失，扣除15天的搬迁时间，从2015年1月23日至龙头寺小商品市场公司实际退腾时为止场地占用费按照同时期的租金计算为宜。关于律师费，《租赁合同》第七条第3款约定律师费由违约方承担，且龙头寺站场管理公司提供律师委托代理合同、律师费发票以及律师费银行付款凭证，证明为实现债权而实际了支付律师费5.2万元，理据充分，数额合理，故龙头寺站场管理公司要求龙头寺小商品市场公司承担律师费5.2万元，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、龙头寺站场管理公司与龙头寺小商品市场公司签订的《租赁合同》及其《补充协议》于2015年1月7日解除。二、在一审判决生效后十五日内龙头寺小商品市场公司将位于重庆市龙头寺公共交通枢纽站地下层A、B、C区的租赁场地区域返还给龙头寺站场管理公司。三、在一审判决生效后十五日内龙头寺小商品市场公司向龙头寺站场管理公司支付租金2553274.36元和水电费384600元。四、龙头寺小商品市场公司向龙头寺站场管理公司支付从2015年1月23日起至实际退腾之日止的场地占用费（按照同期租金收取）。五、在一审判决生效后十五日内龙头寺小商品市场公司向龙头寺站场管理公司支付违约金60万元。六、在一审判决生效后十五日内龙头寺小商品市场公司向龙头寺站场管理公司付律师费5.2万元。七、驳回龙头寺站场管理公司其他诉讼请求。一审案件受理费46770.40元，由龙头寺小商品市场公司负担。二审另查明:一审诉讼中龙头寺站场管理公司举示的《重庆市房地产权证》（编号为：112房地证2010字第011765号）还载明：权利人为龙头寺站场管理公司；坐落于北部新区高新园人和组团0标准分区0-4、0-5号地块；土地使用权类型为出让；土地用途为公共设施用地；土地使用权面积20784.90平方米；其余房屋结构、房屋用途、房屋建筑面积、套内建筑面积栏均未填写内容。2012年3月23日，龙头寺站场管理公司（甲方）与龙头寺小商品市场公司（乙方）签订《场地租赁合同》还约定：第六条2.（3）乙方自行负责对租赁场地进行改造，其改造设计方案须报甲方审核同意并按有关部门的规定自行办理相关审批手续，取得许可后方可进行施工，费用由乙方负责。甲方对乙方之设计图纸给予同意不代表乙方之装修改造符合政府相关部门的要求，亦不能视为甲方对乙方之装修改造工程承担责任，甲方之同意不免除乙方须独立对外承担责任之义务。2.（18）乙方须按照消防部门要求将小商品市场的消防联动体系并入龙头寺公交站场主机体系，并自行承担所有费用。2012年8月1日，龙头寺站场管理公司向北部新区管委发出《龙头寺站场管理公司关于在龙头寺公交枢纽站地下层开发小商品市场的请示》，恳请北部新区管委会同意龙头寺站场管理公司将龙头寺公交枢纽站地下层开发为小商品市场。2015年9月24日，重庆市政府组织召开“关于关停龙头寺小商品批发市场彻底消除重大安全隐患的会议”，形成《关于关停龙头寺小商品批发市场彻底消除重大安全隐患的会议纪要》（以下简称《会议纪要》），主要载明：北部新区管委会、重庆市国资委、重庆市安监局、重庆市公安消防总队、重庆市商委、重庆市工商局、重庆交通开投集团等部门参会。龙头寺公交枢纽站地下小商品批发市场面积10015平方米，目前经营户达110户。该市场系擅自改变规划用途（原规划用途为停车场）。自2012年8月投用至今，未办理市场经营许可、消防设计审核、消防验收等有关手续，长期存在多处重大安全隐患。为保障人民群众生命财产安全，必须依法对该市场进行关停。本院对一审查明的其它事实予以确认。本案二审的争议焦点为：《租赁合同》与《补充协议》的效力。本院认为，《租赁合同》与《补充协议》均无效。事实和理由如下：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。就本案而言，案涉租赁场地规划土地用途为公共设施用地，按照规划许可证的规定应建设为地下层停车库。虽然龙头寺公共交通枢纽站地下层车库项目于2008年竣工并通过建设工程规划验收，但是龙头寺站场管理公司与龙头寺小商品市场公司于2012年签订《场地租赁合同》，约定由龙头寺小商品市场公司对租赁场地进行改建。且从《场地租赁合同》第六条第2款第18项特别约定“将小商品市场的消防联动体系纳入龙头寺公交站场主机体系，龙头寺小商品市场公司承担所有费用”的内容来看，表明龙头寺站场管理公司知晓龙头寺小商品市场公司拟将龙头寺公共交通枢纽站地下层车库改建成小商品市场的事实，结合2012年8月1日龙头寺站场管理公司申请北部新区管委会批准将龙头寺公共交通枢纽站地下层车库开发成小商品市场的请示，表明龙头寺站场管理公司参与改建并与龙头寺小商品市场公司就龙头寺公共交通枢纽站地下层车库改建成小商品市场达成了合意。《会议纪要》）亦证实，龙头寺公共交通枢纽站地下层小商品批发市场擅自改变规划用途,2012年8月投用至今，未办理市场经营许可、消防设计审核、消防验收等有关手续，长期存在多处重大安全隐患。综上，龙头寺站场管理公司与龙头寺小商品市场公司未取得规划许可，私自将龙头寺公共交通枢纽站地下层车库改建成小商品批发市场，由此订立的《租赁合同》与《补充协议》均无效。一审判决认定《租赁合同》与《补充协议》有效错误，本院依法予以纠正。龙头寺站场管理公司基于《租赁合同》与《补充协议》有效提起的各项诉讼请求均不能成立。综上所述，龙头寺小商品市场公司的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市第一中级人民法院（2015）渝一中法民初字第00933号民事判决；二、驳回重庆龙头寺公共交通站场管理有限公司的诉讼请求。一审案件受理费46770.40元，二审案件受理费46770.40元，由重庆龙头寺公共交通站场管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐 宾代理审判员 周 倩代理审判员 黄 巍二〇一七年七月十九日书 记 员 文婷婷 更多数据：搜索“”来源：