（2017）津0118民初3254号
裁判日期: 2017-07-19
公开日期: 2017-09-19
案件名称
天津市九同物业管理有限公司与沈桂珍物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市静海区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
当事人
天津市九同物业管理有限公司,沈桂珍
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第十二条第一款，第六十七条
全文
天津市静海区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0118民初3254号原告天津市九同物业管理有限公司，地址天津市静海区静海镇东方红路东段6号楼。统一社会信用代码：91120223741355749F。法定代表人熊胜利，职务总经理。委托代理人张植顺，该公司职员。被告沈桂珍，女，1970年9月2日出生，汉族，天津市静海区人，住天津市静海区。原告天津市九同物业管理有限公司与被告沈桂珍物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案受理，依法由审判员薛玉莲适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天津市九同物业管理有限公司委托代理人张植顺，被告沈桂珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告天津市九同物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付拖欠原告2012年1月至2017年3月的物业管理服务费5701元，垃圾处理费108元及逾期违约金2280元，共7981元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与天津市静海县金海园业主会分别于2007年4月、2009年4月、2012年3月2016年4月签订《天津市住宅物业服务合同》，合同约定由原告对金海园小区进行物业服务，业主应按照建筑面积每月每平方米0.5元（2012年4月1日之前）和每月每平方米0.7元（2012年3月31日以后）交纳物业服务费，按照建筑面积每月每平方米0.7元交纳机电设施设备日常运行养护费。被告系原告物业服务小区业主，其所有房屋为41-6-302，建筑面积131.06平方米。自合同成立之日起原告按合同约定全面履行了物业管理服务，被告却未按服务合同约定的期限交纳物业管理服务费，现拖欠原告2012年1月至2017年3月的物业费5701元，上述费用经原告多次催要并与被告协商未果，故原告依法提起诉讼。被告沈桂珍辩称，由于原告严重的不作为，所以不同意给付物业费，也不同意给付垃圾处理费，被告只同意给付从现在向前推两年的物业费，再往前的物业费已经超过诉讼时效，而且被告从2012年就不在金海园居住了。原告为证实其主张向本院提交如下证据：证据一、天津市九同物业管理有限公司与天津市静海区金海园小区业主会签订的《天津市住宅物业服务合同》三份，用以证明原告为被告所在的金海园小区提供物业服务，合同约定了双方的权利义务、物业管理服务收费标准、缴费期限等内容。证据二、入住确认书一份，用以证明被告系金海园小区41-6-302的业主。证据三、催缴通知单三份，用以证明原告一直在向被告催收物业费。证据四、天津市物业服务企业年度信用等级证书一份，用以证明原告公司物业评级为合格。证据五、天津市静海县金海园业主会业出具的证明一份，用以证明原告对金海园小区进行了服务。证据六、照片四张，用以证明近期小区现状，原告进行了物业服务。证据七、年度收益使用情况公告一份，用以证明小区物业费以外的收入和支出情况已经公示。被告的质证意见是，对证据一真实性和证明目的都不认可，被告是第一次看见；对证据二真实性认可，是被告签字；对证据三不予认可，被告自2012年的时候就搬走了，没有看到过；对证据四不予认可，与被告无关；对证据五真实性不予认可；对证据六不予认可，看不清；对证据七不予认可。被告向本院提交如下证据：被告拍摄的小区照片47张，用以证明物业公司不作为，未尽到合同义务。原告的质证意见是，对照片不予认可，物业管理是动态的，原告依约履行了义务。原告所说的绿化有斑秃、死亡、碾压等情况，需要动用维修资金完善；造成墙面有水印的原因有很多，也有因为暖气不热私自放水造成墙面水印，人为破坏的部分不能动用维修资金。综合原、被告当庭陈述及双方举证、质证意见，本院对本案事实认定如下：原告与天津市静海县金海园业主会分别于2009年4月21日、2012年3月22日、2016年4月1日签订《天津市住宅物业服务合同》，合同期限分别为：2009年4月1日起至2012年3月31日终止；2012年4月1日起至2016年3月31日终止；2016年4月1日起至2021年3月31日终止。合同约定天津市静海县金海园业主会代表全体业主将金海园小区委托给原告进行物业管理服务。双方在合同中就物业服务内容及标准、物业管理服务期限、原告与业主间的权利义务、物业管理服务费收费标准、交纳费用时间等进行了约定。2009年4月1日至2012年3月31日物业管理服务费用标准（按建筑面积计算）多层住宅每月每平方米0.5元，2012年4月1日至2021年3月31日物业管理服务费用标准（按建筑面积计算）多层住宅每月每平方米0.7元。合同订立后，原告依约为该小区业主提供了物业服���。另查，被告沈桂珍系原告所服务的天津市静海区静海镇金海园小区41-6-302业主，房屋建筑面积131.06平方米。被告自2012年1月至2017年3月未交纳物业服务费，共计5701.11元[（131.06平方米×0.5元/月/平方米×3个月）+(131.06平方米×0.7元/月/平方米×60个月)]。该款经原告催要至今未果，故原告成讼。本院认为，原告与天津市静海县金海园小区业主会签订的《天津市住宅物业服务合同》系双方在平等、自愿、协商的基础上所签订的合同，合同是其真实意思的表示，合同条款明确、内容清楚，不违反法律法规强制性规定，属有效合同，合同对签约双方均具有约束力，双方应自觉履行。被告作为天津市静海区金海园小区的业主，应受上述合同的约束，全面履行合同义务。原告依约为被告沈桂珍房屋所在小区提供物业服务后，被告应依约向原告支付物业服务��，故原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。关于原告要求被告给付垃圾处理费的诉讼请求，因未向本院提交证据予以证实，故本院不予支持。关于原告要求被告给付逾期违约金的诉讼请求，虽合同约定了业主逾期交纳物业服务费应支付违约金，但物业服务费的催交、收取应是物业服务企业的一项主要工作，采用诉讼追讨物业服务费不利于改善与业主的关系，也使部分对物业服务的概念、服务范围、项目和双方权利义务等存在理解偏差的业主产生不满情绪，双方应通过当地居民委员会、小区业主委员会等相关部门进行协调、互相沟通，妥善解决纠纷，诉讼追讨物业服务费的做法不宜提倡，物业服务公司与业主应互相理解，有效沟通，共同努力建设和谐社区，故对原告请求被告支付违约金的主张，本院不予支持。关于被告提出的诉讼时效问题，原告提交了2013年、2015年、2017年三年的催缴通知单，能够证实其向被告主张权利的事实，故不存在超过诉讼时效的问题，对被告该项抗辩，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《物业管理条例》第十二条第四款、第六十七条之规定，判决如下：一、被告沈桂珍自本判决生效后五日内给付原告天津市九同物业管理有限公司2012年1月至2017年3月的物业服务费5701元。二、驳回原告天津市九同物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32元，由被告沈桂珍承担。服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 员 薛玉莲二〇一七年七月十九日法官助理 赵德占书 记 员 李红艳 微信公众号“”