（2016）苏0113民初6816号

裁判日期: 2017-07-19

公开日期: 2017-09-26

案件名称

原告张芝兰与被告南京栖霞房产经营有限公司、张仕亮房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

南京市栖霞区人民法院

所属地区

南京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0113民初6816号原告：张芝兰，女，汉族，1955年1月12日出生，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：彭举，江苏诺法律师事务所律师。被告：南京栖霞房产经营有限公司，统一社会信用代码91320113660662309R，住所地江苏省南京市栖霞区迈皋桥街道和燕路354号。法定代表人：范南翔，该公司经理。委托诉讼代理人：张金宝，江苏金港律师事务所律师。被告：张仕亮，男，汉族，1964年10月27日出生，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：雷智仙，江苏冠文律师事务所律师。委托诉讼代理人：张海荣，江苏冠文律师事务所实习律师。原告张芝兰与被告南京栖霞房产经营有限公司（以下简称房产经营公司）、张仕亮房屋租赁合同纠纷一案,本院于2016年12月5日立案受理后,依法由审判员葛立正适用简易程序，于2017年2月21日、2017年5月2日、2017年6月28日公开开庭进行了审理。原告张芝兰、被告房产经营公司的委托诉讼代理人张金宝、被告张仕亮的委托诉讼代理人雷智仙到庭参加了诉讼。原告张芝兰的委托诉讼代理人彭举参加了第二、三次庭审，被告张仕亮参加了第一次庭审，被告张仕亮的委托诉讼代理人张海荣参加了第一、二次庭审。本案现已审理终结。原告张芝兰诉称，栖霞区燕子矶××街××号是落实政策改造房，因为历史原因，我将该房产权交给政府管理。2003年，政府落实将改造房房屋及产权归还原房主的政策。在落实政策之前，该房屋是空房，无人居住。但在明知该房屋要归还原房主的情况下，被告房产经营公司仍然与被告张仕亮签订了该房屋的租赁合同，并允许被告张仕亮居住。2003年至2016年期间，被告张仕亮以房屋有房管所租赁证为由拒不搬离该房屋，导致原告无法拥有该房屋的使用权。现原告诉至法院，要求被告房产经营公司、张仕亮归还原告私有房屋使用权，补偿2003年至2016年无法使用房屋造成的经济损失70000元。原告在审理中，申请变更诉讼请求为：请求判令自2009年12月份起解除原告与被告张仕亮之间的房屋租赁关系，判令两被告共同赔偿原告人民币30000元，本案诉讼费用由被告承担。被告房产经营公司辩称，案涉房屋位于栖霞区燕子矶××街××号，政府于1958年收归国有。2003年3月，栖霞区私房改造落实政策办公室报请南京市私房改造落实政策办公室批准,决定撤销改造。2003年3月，被告将经营管理的案涉房屋退还给原房主的合法继承人郭某某和张某，并解除与住户张仕亮签订的《南京市公有住房租赁合约》。解除时，因张仕亮拒绝配合，致使被告未能收回已解除的租赁合约。原告张张芝兰名下的房屋在起诉前已被政府纳入征收范围，原告张芝兰已和栖霞区拆迁部门签订了征收补偿协议，并将该房屋移交给栖霞区拆迁部门。张仕亮在原告起诉前也和栖霞区拆迁部门签订了征收补偿协议，并将其承租的房屋移交给栖霞区拆迁部门。栖霞区燕子矶××街××号房屋被撤销改造后，栖霞区私房改造落实政策办公室根据《南京市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》的规定，及时书面通知郭某某、张某、张仕亮及被告，并于2003年3月4日向向郭某某、张某带户发还产权。原告基于栖霞区燕子矶××街××号房屋被撤销改造的事实起诉被告，主体错误。被告自2003年3月收到通知后即停收租金，张仕亮则与张某、张某甲、张芝兰、郭某某签订了《协商议定书》，重新建立新的租赁关系。因此，原告要求被告与张仕亮共同赔偿2003年至2016年期间因未能使用案涉房屋给其造成的经济损失30000元，缺乏事实依据和法律依据，且原告主张的损失张绝大部分已经超过法律规定的诉讼时效。综上所述，请求法院驳回原告对被告的诉讼请求。被告张仕亮辩称，关于原告诉称的自2009年12月起解除房屋租赁关系无事实和法律依据。首先，诉争房屋已于2015年12月16日因国家征收行为，变为国家财产，原告无权要求被告返还房屋，依据物权法第二十八条的规定，原告的主体资格已经丧失。其次，2003年，诉争房屋落实私房政策后，原告为达分户的目的，曾与被告签订协议，该协议明确了被告的承租人的身份，但并未明确租赁的期间，依据合同法的相关规定，实质为合法有效的不定期合同租赁。原告主张的租赁损失，在协议签订时即为日后拆迁补偿多拿补偿，曾口头承诺被告本人无需支付租金。关于原告适用解除权解除合意，在原告不存在约定或法定解除事由的情况下，不应当适用解除权的相关规定。退一步讲，原告主张的解除权真的能实现，原告自2009年12月起请求解除该租赁关系，也需要考虑解除权实现的期间问题，解除权作为法律规定的形成权，应当在合理期限内行使；在原告一直承认被告租赁身份，且在租赁的十多年内一直未向被告主张过租金，或发出租金催收的情形下，也不应当行使法律规定的解除权。若原告主张的为租金损失，也超过了诉讼时效。请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，案涉房屋位于栖霞区燕子矶××街××号，政府于1958年收归国有。1985年4月22日，房产经营公司与张仕亮签订了《南京市公有住房租赁合约》，由房产经营公司将位于栖霞区燕子矶××街××号楼下的使用面积为33.8平方米的房屋出租给张仕亮使用，租金为每月3.71元；2000年7月1日，双方将租赁使用面积变更为52.5平方米，租金为每月49.7元。2003年3月4日，房产经营公司根据栖霞区私房改造落实政策办公室作出的《退还房屋通知书》，将其经营管理的案涉房屋退还给人郭某某和张某，并停收案涉房屋的租金。2003年11月7日，张某、张某甲、张芝兰、郭某某（甲方）与张仕亮（乙方）签订了《协商议定》一份。主要内容为：兹有燕子矶某某街X号楼房，甲方所持有的房屋产权面积自行分户为肆份，由于甲方因分户而造成现居住的承租人张仕亮在拆迁时而落空为无房户时（乙方必须符合拆迁法的规定），由此造成的损失由甲方肆户共同承担赔偿给乙方张仕亮；1、赔偿办法按现行拆迁法所规定的拆迁办法赔偿，如按面积平方赔偿，甲方按乙方实际租赁面积平方赔偿，如按户赔偿，甲方按壹户应得分额赔偿乙方；甲方赔偿乙方的标准是因分户造成乙方损失的，必须按现行拆迁法的标准，乙方必须符合拆迁法的规定方可享受赔偿；现有6号楼房的走路通道（面朝街上通道），甲方同意乙方长期给乙方使用；如乙方在拆迁时已享受拆迁赔偿，甲方不再赔偿乙方。2003年12月3日，张某、郭某某、张芝兰、张某甲分别在南京市房产局办理了产权登记。张某的产权证登记的建筑面积为15.08平方米，郭某某的产权证登记的建筑面积为16.91平方米，张芝兰的产权证登记的建筑面积为15.12平方米，张某甲的产权证登记的建筑面积为15.12平方米。此后，案涉房屋一直由张仕亮租赁使用,也未交纳租金。2004年12月25日，郭某某去世。2015年12月25日，栖霞区房屋征收管理办公室在案涉房屋处张贴了拆迁公告，案涉房屋已纳入拆迁范围。2016年4月28日，张芝兰与栖霞区房屋征收管理办公室就栖霞区燕子矶××街××号的房屋拆迁补偿事宜签订了《南京市国有土地上房屋征收与补偿协议》，并获得了被征收房屋补偿金209896元。因对案涉房屋的拆迁事宜与张仕亮产生纠纷，故张芝兰诉至法院要求处理。审理中，张芝兰要求解除与张仕亮之间的租赁关系，并要求两被告按照49.7元的月租金的5倍支付租金。房产经营公司则坚持其答辩意见，请求驳回张芝兰对其诉讼请求。张仕亮认可按照49.7元的月租金的5倍支付租金，但主张本案争议的事实系房屋租赁合同，其无需向张芝兰支付房屋租金，即使应当支付，张芝兰也因超过诉讼时效而丧失胜诉权，且张芝兰已与栖霞区房屋征收管理办公室签订了《南京市国有土地上房屋征收与补偿协议》，其对案涉房屋的物权已丧失，无诉讼主体资格，请求驳回张某甲的诉讼请求。由于双方意见不一，且在本院给予的调解期限内，双方未能协商处理，以致调解无效。上述事实，有双方当事人的陈述、房屋所有权证、《退还房屋通知书》、《南京市公有住房租赁合约》、《南京市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》、《协商议定》、《南京市国有土地上房屋征收与补偿协议》、本院庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，公民的合法权益受法律保护。本案中，2003年3月4日，房产经营公司根据栖霞区私房改造落实政策办公室作出的《退还房屋通知书》，将其经营管理的案涉房屋退还给人郭某某和张某，并停收案涉房屋的租金；张某、张某甲、张芝兰、郭某某为将案涉房屋分成四户而于2003年11月7日和张仕亮签订了《协商议定》一份，将案涉房屋分割成四户，并办理了产权登记，此后一直由张仕亮租赁使用。因此，房产经营公司在将案涉房屋退还后，张芝兰与张仕亮之间形成了不定期租赁关系，故张芝兰要求房产经营公司按照49.7元的月租金的5倍支付租金的请求无法律依据和事实依据，本院对此请求不予支持。2015年12月25日，栖霞区服务征收管理办公室在案涉房屋处张贴了拆迁公告，案涉房屋已纳入拆迁范围，故张芝兰与张仕亮之间的租赁关系已实际终止。由于张芝兰在2016年4月28日与拆迁部门就栖霞区燕子矶××街××号的房屋拆迁补偿事宜签订补偿协议，所以，张芝兰主张的房屋占有使用费（含租金）应截止于2016年4月28日。因原被告双方在庭审中均认可按照49.7元的月租金的5倍支付租金的事实，故本院酌情认定张仕亮应向张芝兰支付5个月的房屋占有使用费（含租金）301.89元（15.12平方米÷62.23平方米×49.7元/月×5倍×5月）。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第（三）项及《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条、第二百一十二条、第二百一十五条之规定，判决如下：一、被告张仕亮于本判决生效之日起十日内向原告张芝兰支付房屋占有使用费（含租金）301.89元；二、驳回原告张芝兰对被告栖霞房产经营有限公司的诉讼请求；三、驳回原告张芝兰其他诉讼请求。如果被告张仕亮未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元，减半收取775元，由原告张芝兰承担700元，被告张仕亮承担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员　　葛立正二〇一七年七月十九日书记员　　胡　娟 搜索“”