（2017）辽0103民初4429号
裁判日期: 2017-07-19
公开日期: 2017-11-28
案件名称
那新与沈阳东森房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市沈河区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
那新,沈阳东森房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书(2017)辽0103民初4429号原告：那新。委托代理人：那维成。被告：沈阳东森房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区正阳街285号。法定代表人：樊旭洪，系该公司董事长。原告那新与被告沈阳东森房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案后，依法适用普通程序，由审判员王英霞担任审判长，与代理审判员潘鸿飞（主审）、人民陪审员张玉华组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告那新的委托代理人那维成到庭参加诉讼，被告沈阳东森房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告那新向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付逾期办理产权证违约金49309元（自2015年6月9日起至2017年3月27日止，逾期交房650天，按日万分之一计算）；2、诉讼费由被告承担。原告与被告沈阳东森房地产开发有限公司于2008年9月24日签订《商品房买卖合同》一份，原告购买位于沈阳市市府大路256-5第十三幢1-11-7号，建筑面积134.48平方米，金额758588元（附-1）并办理契证（附-2）、购房发票（附-3）、入住物业发票（附-4）。合同约定交房期限为2008年12月30日，实际交房时间为2009年6月30日，合同到期钥匙，逾期交房和逾期办房产证。2015年4月24日起诉到沈河区人民法院，法院作出(2015)沈河民二初字第413号民事判决书，2015年6月12日生效，判令被公安前原告已付购房款总额为基数，依据被告向原告出具的承诺，如未按期办理产权证，赔偿日期从2014年5月1日开始截止日期到办理产权为止，每天支付万分之一补偿金。按照承诺内容计算2014年5月1日起2016年6月9的逾期办证违约金，被告既不赔偿违约金又不给办理房产证，故，原告再次起诉要求被公安支付逾期办房证违约金，从第413号民事判决书判决支付违约金即2015年6月9日止的次日即为2015年6月10日起至办理房产证之日止的违约金。请求法院依法判决，支持原告合法权益。被告沈阳东森房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，未进行书面答辩。经审理查明，2008年9月24日，原告那新与被告沈阳东森房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，其中，被告沈阳东森房地产开发有限公司作为出卖人，原告那新作为买受人。合同约定原告购买被告开发的商品房，位于沈阳市沈河区市府大路256-5号第13幢1-11-7号房，建筑面积为134.98平方米。合同第四条关于计价方式与价款约定：“商品房单价为每平方米5620元，总金额为758588元”；第六条关于付款方式及期限约定：“买受人按以下方式付款：在签订本合同时付首付款￥308588元，其余￥450000元商业贷款”；第八条关于交付期限约定：“出卖人应当在2008年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：“1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金”；第十五条关于产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。2009年7月6日，原告向被告沈阳东森房地产开发有限公司支付购房款758588元，其中450000元为商业贷款。被告沈阳东森房地产开发有限公司向原告出具销售不动产统一发票。诉争房屋办理了合同备案，备案在原告那新名下。原告于2009年6月30日办理诉争房屋入住手续并居住至今。庭审中，原告向法庭出具《郑重承诺》一份，原告表示该《郑重承诺》系被告沈阳东森房地产开发有限公司的工作人员张贴在小区电梯旁的公告栏内。《郑重承诺》载明：“致东森一期全体业主，沈阳东森房地产开发有限公司郑重承诺，我公司将于2014年5月1日开始办理房产证，截止到2014年12月底办理完毕。期间建立定期沟通机制，及时将进度情况通报给业主代表，在有需要的情况下随时组织召开进度通报会，届时有未办理房屋产权证的业主，具体赔偿如下：1.赔偿日期从2014年5月1日开始，截止日期到办理房产证为止。每天支付总房款的万分之一补偿款金。2.此赔偿和商品房买卖合同第12页第十五条第2条不发生冲突。3.商品房买卖合同第八页第八条约定交房日期未产生逾期办理产权证者除外。”另查，2015年4月24日，原告曾就其与被告沈阳东森房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案向本院提起诉讼，请求法院判决：1、依法判令被告支付逾期交房违约金6827元（自2008年12月30日至2009年6月30日，逾期交房180天，每日违约金以总款万分之0.5计算）；2、请求法院依法判令被告履行办理房产证义务，支付逾期办证违约金133817元（2009年7月1日至2015年6月9日，逾期办证1764天，按日万分之一计算）；3、诉讼费由被告承担。2015年6月10日，本院作出(2015)沈河民二初字第413号民事判决书，判决中查明：原告向法庭出具《郑重承诺》一份，原告表示该《郑重承诺》系被告沈阳东森房地产开发有限公司的工作人员张贴在小区电梯旁的公告栏内。《郑重承诺》载明：“致东森一期全体业主，沈阳东森房地产开发有限公司郑重承诺，我公司将于2014年5月1日开始办理房产证，截止到2014年12月底办理完毕。期间建立定期沟通机制，及时将进度情况通报给业主代表，在有需要的情况下随时组织召开进度通报会，届时有未办理房屋产权证的业主，具体赔偿如下：1.赔偿日期从2014年5月1日开始，截止日期到办理房产证为止。每天支付总房款的万分之一补偿款金。2.此赔偿和商品房买卖合同第12页第十五条第2条不发生冲突。3.商品房买卖合同第八页第八条约定交房日期未产生逾期办理产权证者除外。”被告对该《郑重承诺》的真实性不予认可，但未对《郑重承诺》中加盖的沈阳东森房地产开发有限公司公章的真实性申请鉴定。该案判决如下：一、被告沈阳东森房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后10日内给付原告那新逾期交房违约金人民币6827元；二、被告沈阳东森房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后10日内给付原告那新20**年7月1日至2015年6月9日的逾期办证违约金人民币38308.68元；三、驳回原告那新的其他诉讼请求。该判决书作出后，送达原、被告双方，原、被告在上诉期限内均未提起上诉，该判决已生效。现原、被告因商品房销售问题产生纠纷，原告起诉来院，要求被告给付逾期办证违约金。本院认为，根据我国民事诉讼法的有关规定，当事人有出庭应诉和质证的权利，本案被告沈阳东森房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了质证的权利，本院根据原告那新提供的证据对本案的事实予以认定。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告之间的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性和禁止性规定，依法成立、合法有效。现原告已按照合同约定支付房屋价款，被告作为房屋出卖人，应按照合同约定协助原告办理案涉房屋产权登记。现案涉房屋因被告原因无法办理产权登记，已侵害了原告的合法利益，根据《商品房买卖合同》第十五条的约定如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，被告应按已付房价款的1%向原告支付违约金。现被告未依约履行，应承担给付原告违约金的责任。同时，原告提供的加盖被告公章的《郑重承诺》中载明：“如未按期办理产权证，赔偿日期从2014年5月1日开始，截止日期到办理房产证为止。每天支付总房款的万分之一补偿款金”，在原告于2015年4月24日就其与被告沈阳东森房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案中，原告曾向本院提供该份证据，虽被告在庭审中对于该份证据的真实性不予认可，但并未对《郑重承诺》中加盖的被告公章申请鉴定，而本案中，被告沈阳东森房地产开发有限公司未到庭应诉，亦未提供相关的证据反驳该份《郑重承诺》所载明的内容，应承担举证不能的法律后果。因此，综合全案现有证据，本院对于该份《郑重承诺》的真实性予以确认。被告沈阳东森房地产开发有限公司作为理性经济人，应清楚其出具该份《郑重承诺》所产生的法律效果，其向东森一期全体业主发出的要约，现原告那新主张按照该郑重承诺的内容计算逾期办证违约金，应视为双方针对逾期办证达成了新的补充合同。自2015年6月10日（含当天）至2017年3月27日止，共计657天，现原告主张逾期办证650天，系原告自愿处分民事权利，本院不予干涉。故，本院按照该郑重承诺的内容计算，对于被告应给付原告逾期办证违约金为49308元（758588元×万分之1×650天）予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条之规定，判决如下：一、被告沈阳东森房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告那新自2015年6月10日（含当天）至2017年3月27日止的逾期办证违约金49308元；二、驳回原告那新的其他诉讼请求。如被告沈阳东森房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行偿还义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1031元，由被告沈阳东森房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。代理审判员 潘鸿飞二〇一七年七月十九日书 记 员 陈 曦本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条规定：人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。第九十二条规定：一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。 关注公众号“”