（2016）鲁0213民初3264号

裁判日期: 2017-07-19

公开日期: 2017-10-20

案件名称

金明、黄海英等与青岛水木酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

青岛市李沧区人民法院

所属地区

青岛市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

金明,黄海英,青岛水木酒店管理有限公司,王效明

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条

全文

山东省青岛市李沧区人民法院民事判决书（2016）鲁0213民初3264号原告：金明，男，1975年9月12日出生，汉族，青岛华仁医药有限公司员工，住青岛市市南区。原告：黄海英，女，1973年5月25日出生，汉族，住四川省成都市。被告：青岛水木酒店管理有限公司，住所地：青岛市市南区闽江路126号2单元402户，统一社会信用代码：913702025508416136。法定代表人：王振宇，职务：总经理。委托诉讼代理人：李涛（系青岛水木酒店管理有限公司员工），男，1979年12月28日出生，住青岛市市南区。第三人：王效明，男，1970年3月22日出生，个体业主，住山东省沂南县。委托诉讼代理人：谭天，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张亚伟，北京市中伦（青岛）律师事务所实习律师。原告金明、黄海英与被告青岛水木酒店管理有限公司、第三人王效明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月1日立案后，依法适用普通程序，分别于2016年11月29日、2017年5月18日公开开庭进行了审理。原告金明、被告的委托诉讼代理人李涛、第三人的委托诉讼代理人谭天、张亚伟到庭参加第一次庭审，原告金明、黄海英到庭参加第二次庭审，被告、第三人王效明经传票传唤无正当理由拒不到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2、被告向原告支付自2016年7月1日至迁出之日的房租；3、被告向原告支付违约金20万元；4、被告及第三人将涉案房屋恢复原状，交付房屋；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理��：2014年4月30日，原、被告签订租赁合同，约定原告将涉案青岛市李沧区东山一路3号乙、5号3号3号甲房屋(以下简称“涉案房屋”)出租给被告。合同签订后被告多次逾期支付租金，虽经法院调解，仍然欠付租金。被告辩称，其已支付租金，不同意解除合同，对其他诉讼请求被告均不认可。第三人述称其已经代被告支付了2016年下半年的租金，原告的诉讼请求没有事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了相应证据，本院组织各方进行了证据交换和质证。各方对原告提交的房产证、租赁合同、房屋交接清单、委托书、身份证均无异议，本院予以确认。各方对如下证据和事实存在争议：一、原告主张被告存在迟延履行合同义务行为，并提交证据1、(2016)鲁0213民初659号民事调解书原件1份，证明被告存在多次迟延履行付款行为；证据2、工商银行短信通知打印件1张、账户明细清单1份，证明被告迟延履行(2016)鲁0213民初659号民事调解书约定的付款义务。被告对证据真实性无异议，但称调解书约定的款项已全部付清，迟延履行经原告同意。第三人对调解书和短信通知无异议，但认为证明不了原告主张，对账户明细清单不知情，不发表意见。二、原告主张被告仅交纳租金至2016年6月30日，被告应当支付2016年7月1日之后的租金。被告和第三人对此不认可，主张被告支付房租至2016年6月30日，并委托第三人支付了2016年7月1日至2016年12月31日的房租10.5万元，因本案在审理过程中，所以2017年1月1日后的房租未付。第三人提交证据1、电汇凭证、收费凭证原件各1张，证明其于2016年8月19日向原告汇款10.5万元。原告对证据真实性无异议，但认为该款项是案外人��婷支付的，原告与徐婷口头协议，将涉案房屋出租给徐婷至2016年12月31日(口头约定半年租金12万元)。三、被告和第三人主张双方属于承包及加盟经营关系，被告出资建设水木宾馆，第三人实际经营，不是转租。第三人提交证据2、售卖合同原件1份，证明2014年8月13日，被告与第三人签订售卖合同，约定第三人一次性出资买断涉案房屋内旅馆的经营权。原告对证据真实性无异议，但认为根据相关法律规定被告特许经营未经备案许可，行为无效；涉案房屋内酒店的经营人是徐婷，并提交证据3、营业执照复印件1张，证明青岛水木宇轩住宿有限公司的法定代表人是徐婷，该公司的注册地址是涉案房屋。被告对第三人提交的证据及证明事项无异议；对原告提交证据的真实性无异议，认为徐婷只是法定代表人，不是实际经营人。第三人��为原告提交的证据即便是真实的，也不能证明徐婷是涉案房屋的经营人。四、原告主张被告多次违约，虽经原告多次催促被告仍不及时支付房租，原告已向被告寄出解除合同告知书，并提交：证据4、立即交付房租告知书打印件1张、会计单据复写件1张，证明2017年2月6日原告向徐婷下发通知要求其交纳2016年7月1日至12月31日的租金，结清物业管理费，水、电费等，搬离涉案房屋。证据5、2016年6月22日和2016年7月2日的催款函、快递单原件各2张、快递单打印件2张、营业执照复印件1张、名片原件1张，证明原告向被告的注册地和营业地分别邮寄催款函的事实。证据6、解除租赁合同告知书原件1份、快递单原件2张、快递状态查询复印件2张，证明原告向被告的注册地址和营业地分别邮寄解除租赁合同告知书的事实。证据7、停业交付房屋告知书、快递单原件各2份、快��结果查询件复印件2张，证明原告再次向被告及第三人王效明邮寄停业交付房屋告知书的事实。被告对营业执照、名片无异议，对其他证据不认可，主张其未收到上述告知书。第三人主张其未收到上述告知书，其他证据与其无关。五、原告主张被告是涉案房屋的承租人，第三人是涉案房屋实际使用人，原、被告之间的房屋租赁合同已经解除，被告和第三人均应当自涉案房屋内迁出。被告和第三人认可被告是涉案房屋的承租人，第三人是涉案房屋实际使用人，但要求继续履行合同，不同意迁让。六、原告要求被告和第三人将间隔墙、地面瓷砖、隔断、门(不包括防盗门和外门)、每个小房间内铺设的上下水管道，拆除，恢复原状，并提交证据8、营业执照1份、照片打印件5张，证明涉案房屋出租前的基本情况。被告和第��人对原告营业执照无异议，对照片的真实性不认可。被告认可涉案房屋内的间隔墙、地面瓷砖、隔断、门，每个小房间内铺设的上下水管道，是被告安装的，但认为根据合同第6.2条约定，其有权对涉案房屋进行相应改造。第三人称其没有对涉案房屋进行改建。七、原告主张根据租赁合同第9.1条约定，被告违约应当支付违约金20万元。原告提交的证据1、2，真实性经被告认可，本院确认为有效证据；原告提交的证据3缺乏与本案的关联性，本院不予认可；原告提交的证据4缺少送达信息且是向案外人寄送的，本院不予认可；原告提交的证据5-7大部分系原件，且可以相互印证，本院确认为有效证据；原告提交的证据8显示不出形成时间及地点，本院不予认可。第三人提交的证据1、2，真实性经原、被告认可，本院确认为有效证据。根据上述确认的有效证据及各方陈述一致的笔录，本院可以认定如下事实：原告金明是涉案李沧区东山一路3号乙、5号的登记产权人，原告黄海英是涉案李沧区东山一路3号3号甲的登记产权人。2014年4月20日黄海英委托金明办理涉案3号3号甲的出租及收取租金事宜。2014年4月30日，原告金明和被告签订租赁合同，约定将涉案房屋出租给被告，租赁期限8年2个月，自2014年4月30日起到2022年6月29日止，自2014年4月30日至2014年6月29日为装修免租期；前三年租金为21万元/年，第四、五、六年租金为23.1万元/年，第七、八年租金为25.41万元，租金半年付，每6个月付1次，交房当日预付半年租金，此后每次提前1个月付款租金；被告应当于约定应付款之日起10个工作日内交付租金，否则此后应当按照应付租金1.5‰/日向原告支付逾期付款滞纳金，逾期超过30日，被告除支付租金、滞纳金外，还需另行支付1个月租金作为赔偿金，否则原告有权解除合同；原告同意被告对涉案房屋进行装修，原告了解被告房屋使用性质，并在不破坏房屋承重结构的基础上进行所需装修，包括改变原房屋内部格局、水电管路改造、门头改造、不得下挖铺设管路；合同结束房屋交接前，被告须将装修部分全部撤除，整体清理后办理房屋交接；合同第9.1条约定，合同期内，任何一方提前解约，需提前三个月书面通知对方，并一次性支付给对方20万元违约金。合同签订当日，原告将涉案房屋交付给被告。原、被告均认可涉案房屋内的间隔墙、地面瓷砖、隔断、门，每个小房间内铺设的上下水管道是被告安装的。2014年8月13日，被告和第三人签订售卖合同，约定被告将涉案房屋内的旅馆分店及租屋经营权转让给第三人，期限自2014年8月13日至2022年6月25日，原、被告及第三人均认可涉案房屋的实际使用人是第三人。2016年金明以被告欠付2016年上半年租金为由诉至本院。本院于2016年4月1日作出(2016)鲁0213民初659号民事调解书，约定被告欠付金明租金5.7万元，于2016年4月20日前支付3万元，于2016年5月15日前支付2.7万元，于2016年4月1日支付违约金1.75万元，被告若逾期履行上述支付义务，应当另行支付违约金1.75万元，被告于2016年4月1日支付案件受理费775元。调解协议达成后，被告分别于2016年4月1日、4月20日、5月16日、5月28日付款18275元、3万元、1万元、1.7万元。2016年6月22日，原告以顺丰快递的形式向被告(收件地址为青岛市市南区闽江路126号2单元402户)寄送了催款函，要求被告于2016年6月30日前将第五期房租10.5万元及滞纳金4725元付清。2016年7月2日原告以顺丰快递的形式向被告(涉案房屋所在地)寄送了催款函，要求被告于2016年7月7日前将第五期房租10.5万元、违约金17500元及滞纳金4725元付清。2016年8月1日，原告以顺丰快递的形式向被告(收件地址分别为青岛市市南区芝泉路22号、涉案房屋，收件人分别为李涛、王效明)寄送了“要求立即停业、搬迁、拆除装修材料、交付房屋的告知书”，告知原、被告之间的租赁合同于2016年7月22日解除，要求被告、第三人和案外人徐婷最晚于2016年8月5日前停止营业、拆除、移走装修材料、恢复原状，支付租金、物业费、水电费。2016年8月19日第三人向原告汇款10.5万元。之后被告和第三人再未向原告支付款项。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，双方应当按照合同约定履行义务。被告未按照合同约定履行支付2016年上半年租金的义务，已经构成违约。双方达成调解协议并经法院依法确认后，被告仍未��照该民事调解书约定按期履行付款义务，被告的行为又构成违约。截止法庭辩论终结之日，被告仍未支付2017年1月1日的租金。按照约定及时支付租金是被告作为承租人应尽的主要合同义务，被告多次违反约定的行为已经构成根本违约，原告有权要求解除合同。因此对于原告要求解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。根据合同约定，合同结束房屋交接前被告须将装修部分拆除，恢复原状。合同解除后，被告及第三人应当将涉案房屋返还给原告。虽然原告主张第三人于2016年8月19日的款项是其与案外人协商的租金而不是第三人代被告支付的租金，但其提交的证据不足以证实其主张，本院不予认可。被告及第三人均认可该款项是第三人代被告支付的租金，由此可以认定被告已支付租金至2016年底。对于2017年1月1日至房屋返还期限��租金或占有使用费，被告应当支付。合同约定的违约金20万元针对的是合同一方提前要求解除合同，而不是针对被告违约导致合同解除的情形，因此对于原告要求违约金20万元的主张，本院不予支持。但因被告违约导致合同提前解除，被告不应当再享有2个月的免租期，且应当向原告赔偿空租期损失。空租期，本院酌情认定3个月。免租期损失应当按照第一年租金21万元/年计算，空租期损失应当按照法庭辩论终结之日的租金23.1万元/年计算，因此被告应当赔偿原告损失92750元(21万元/年÷12个月×2个月+23.1万元÷12个月×3个月)。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四第三项条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告金明、黄海英与被告青岛水木酒店管理有限公司于2014年4月30日签订的房屋租赁合同解除。二、被告青岛水木酒店管理有限公司和第三人王效明于本判决生效之日起三十日内自青岛市李沧区东山一路3号乙、5号、3号3号甲房屋内迁出，将房屋交还给原告金明、黄海英。三、被告于本判决生效之日起三十日内将涉案房屋内的间隔墙、地面瓷砖、隔断、门(不包括防盗门和外门)、小房间内铺设的上下水管道拆除。四、被告青岛水木酒店管理有限公司赔偿原告损失92750元，于本判决生效之日起三十日内付清。五、驳回原告金明、黄海英的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21281元，由被告青岛水木酒店管理��限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审　判　长　　于永攀人民陪审员　　高建英人民陪审员　　刘风秋二〇一七年七月十九日法官　助理　　杨仲举书　记　员　　匡　文书　记　员　　王婷婷更多数据：