（2017）苏03民终3047号

裁判日期: 2017-07-19

公开日期: 2017-09-21

案件名称

徐州矿务集团有限公司与胡广阁土地租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省徐州市中级人民法院

所属地区

江苏省徐州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

胡广阁,徐州矿务集团有限公司

案由

土地租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第一百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省徐州市中级人民法院民事判决书(2017)苏03民终3047号上诉人（原审被告）：胡广阁，男，1957年4月9日出生，汉族，住徐州经济技术开发区。委托诉讼代理人：刘伟，江苏禾嘉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐州矿务集团有限公司，住所地徐州市泉山区淮海西路235号。法定代表人：吴志刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁克彬，江苏敏言律师事务所律师。上诉人胡广阁因与被上诉人徐州矿务集团有限公司（以下简称徐矿公司）土地租赁合同纠纷一案，不服徐州经济技术开发区人民法院（2014）开民初字第1470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月21日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人胡广阁及其委托诉讼代理人刘伟，被上诉人徐矿公司的委托诉讼代理人梁克彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡广阁上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审，诉讼费用由徐矿公司承担。事实和理由：1、涉案场地由徐州华美大黄山实业有限公司出租给胡广阁，该公司是由徐矿公司和江苏华美工程建设集团有限公司共同出资设立的，江苏华美工程建设集团有限公司后来又并入了江苏省矿业工程总承包有限公司，公司名称之后又变更为江苏省矿业工程集团有限公司。在徐州华美大黄山实业有限公司倒闭后，本案应由徐矿公司和江苏省矿业工程集团有限公司共同作为原告来起诉。况且，涉案场地登记在徐州矿务局大黄山煤矿名下，该矿具有独立的法人资格，无需由徐矿公司进行起诉。2、胡广阁租赁涉案场地后进行了大量的投入和建设，如判令胡广阁返还场地，没有相应补偿，有违公平原则。3、涉案租赁合同于2009年1月1日到期，到期后徐矿公司未向承租人主张任何权利，而法律规定延付或拒付租金的诉讼时效为1年，徐矿公司直到2014年才起诉，已经超过诉讼时效。4、使用费的期限应当是81个月，一审认定为82个月明显错误。承租人支付的押金与应承担的使用费不能混为一谈，一审判决抵扣缺乏法律依据。徐矿公司辩称：1、大黄山煤矿的资产系国有资产，归属于徐矿公司，在大黄山煤矿关井破产后，徐矿公司回收了房屋和土地，并以房屋出资成立徐州华美大黄山实业有限公司。徐州华美大黄山实业有限公司注销后，徐矿公司作为该公司股东及涉案房屋、土地的权利人，有权要求胡广阁返还土地、房屋。2、胡广阁称其在租赁场地上进行了建设，但相关建设并未通知徐矿公司，也未取得徐矿公司的同意，即便其进行了建设也应自行拆除、恢复原状，且胡广阁的该主张也不属于本案审理范围。3、2007年6月，徐矿公司已经通知胡广阁解除合同并要求其于2007年7月31日前搬离，至此双方合同已经解除，胡广阁应当返还租赁场地，但其并未返还，且双方租赁合同已于2009年1月1日到期。徐矿公司要求返还场地并支付使用费是主张物权请求权，不存在诉讼时效的问题。徐矿公司主张的使用费是从2007年8月1日起至2014年5月31日止，该期间是82个月而非胡广阁所称的81个月。4、胡广阁应当向徐矿公司支付占用土地、房屋的使用费，因徐矿公司处还有胡广阁交纳的押金，徐矿公司主张进行抵扣，符合法律规定。徐矿公司向一审法院起诉请求：判令胡广阁搬出租赁场所、返还租赁场地，并支付使用费54612元（从2007年8月计算至2014年5月共82个月，每月666元）。一审法院认定事实：徐州华美大黄山实业有限公司成立于2003年4月，是由徐矿公司和江苏华美工程建设集团有限公司共同投资组建的国有法人企业，注册资本800万元，其中徐矿公司以原大黄山煤矿房屋投资，投资比例为90%；徐州华美建筑安装工程公司以设备投资，投资比例为10%。企业占地1700亩，土地使用权性质为国有划拨。该公司主要从事原大黄山煤矿（于2001年关闭）遗留下的土地、厂房、以及工人村的维护及管理；主要的经营收入为房屋租赁收入、外转供电收入和承包费收入。因亏损严重，徐州华美大黄山实业有限公司于2006年11月27日注销。江苏华美工程建设集团有限公司于2009年12月并入江苏省矿业工程总承包有限公司，债权债务由后者承继。2010年2月3日江苏省矿业工程总承包有限公司变更为江苏省矿业工程集团有限公司。涉案土地为国有土地，登记的使用权人为徐州矿务局大黄山煤矿。徐州矿务局大黄山煤矿为原徐州矿务局的分支机构，徐州矿务局于1998年5月变更为徐州矿务集团有限公司。2006年6月6日，徐州华美大黄山实业有限公司与胡广阁签订房屋（场地）租赁合同，约定由徐州华美大黄山实业有限公司将坐落在大黄山工业广场矿北鱼塘的房屋（建筑面积270平方米、砖木结构）和场地（面积29997平方米、椭圆形）出租给胡广阁作养殖使用，每月租金666元（房屋租金每月216元；场地租金每月450元）。租金实行先租后用，按季结算，由乙方在每季的前十日内交付甲方。租赁期限为2006年1月1日至2009年1月1日。并约定了其他权利、义务：甲方（出租方）徐州华美大黄山实业有限公司，乙方（承租方）胡广阁。一、甲方：1、租赁期内甲方把房地产提供给乙方使用，所有权归甲方所有。2、甲方如需使用租赁物，提前20天通知乙方，随时收回，不作任何补偿。3、甲方为乙方提供供电服务、签订供电协议，乙方用电纳入甲方管理。二、乙方：1、租赁期内乙方保证合法经营，不损害国家及甲方的利益。2、正当、安全使用甲方的房屋场地。对所租房屋场地只有使用权，无处置或转租权，不得转租第三人使用或与第三人互换使用。不得改变用途、结构、形态；不得拆除或就地取土。否则，甲方可无条件收回。因使用不当或其他人为原因而使房屋损坏的，乙方负责赔偿或给予修复。3、乙方负担租赁房屋的维修，如果对房屋进行局部改装修时，应书面征得甲方同意，费用由乙方自理。4、乙方承租期间，水电费用自理。租赁期内乙方要做好治安防范、安全生产和环境保护工作，出现人身安全、财产安全及环境保护等问题，责任由乙方自负。5、乙方在租赁期届满时把房屋、场地及地面附着物交还给甲方并保证租赁物完好。乙方租赁期间投入的设备自行回收，费用自理；改造和维修后的房屋、场地不得变动，要保持完好。如需继续承租上述房屋，应提前叁个月与甲方协商，双方另签订合同。违约责任：1、任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家和地方有关规定，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由责任一方承担。2、乙方逾期未交租金，每逾期一日甲方按月租金额的1%向乙方加收滞纳金。逾期一季度未交租金，甲方有权收回租赁物，并追收所欠租金、滞纳金。3、乙方使用租赁物不得从事违法行为，所产生的一切后果自负。双方另约定：因不可抗力致使资产损坏的，双方互不承担责任。因国家政府及上级部门政策重大调整致使合同不能履行的，双方免责。因自然等原因致使租赁物不能正常安全使用，乙方应及时通知甲方，本合同终止，否则一切后果由乙方自负。本合同在履行中若发生争议，甲乙双方应采取协商办法解决。协商不成时，任何一方可向仲裁机构申请调解或仲裁，也可向有管辖权的人民法院起诉。胡广阁原是徐州矿务集团大黄山煤矿职工，于2002年1月解除了与徐州矿务集团大黄山煤矿的劳动关系，并领取了安置费等费用。诉讼中，徐矿公司自认2007年8月份之前的租金胡广阁已支付,已收到胡广阁的2754元押金应予抵扣。一审法院认为，胡广阁与徐矿公司2006年6月6日签订的租赁合同是真实意思表示，合同有效，合同中约定租赁期限已于2009年1月1日到期，并约定租赁期间投入的设备由承租户自行回收，费用自理。如需继续承租上述房屋，应提前三个月双方协商，另签订合同。本案中，原合同租赁期限已过，而双方未再续签合同，故胡广阁应搬出租赁场所，返还租赁场地，并支付实际返还之前的占有使用费。使用费经计算为54612元（从2007年8月计算至2014年5月共82个月，每月666元），扣减押金2754元，胡广阁还应支付徐州矿务集团有限公司场地使用费51858元。遂依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决：一、本判决生效之日起十日内，胡广阁将坐落在本市经济技术开发区大黄山工业广场矿北鱼塘的房屋（建筑面积270平方米、砖木结构）及场地（面积29997平方米）返还给徐州矿务集团有限公司。二、本判决生效之日起十日内，胡广阁给付徐州矿务集团有限公司场地使用费51858元。案件受理费1165元，由胡广阁负担。本院二审期间，胡广阁提供一组租赁场地的现场照片（共30张）及其自行书写的资产清单一份，以证明其在租赁涉案场地后出资进行了大量建设，具体为：鸭舍297.5平方米、房屋226.5平方米、厕所42平方米、棚108.5平方米、猪舍728平方米、水泥地面1088.4平方米、砖池221平方米、水池202平方米、围墙336平方米、鱼塘96亩、紫穗槐3000棵、杨树96棵、花椒树150棵、桃树200棵等。胡广阁认为其添附行为提升了租赁场地的价值，徐矿公司在收回场地时应当对其进行相应补偿。经质证，徐矿公司对于胡广阁所提供的照片及清单的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院将综合全案证据及法律规定分析上述证据的证据效力。对于一审所查明的事实，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：一、徐矿公司是否为本案一审适格原告；二、胡广阁在租赁期间对涉案场地的投入状况如何认定，徐矿公司应否承担补偿责任；三、徐矿公司起诉主张的场地使用费是否超过诉讼时效；四、一审法院将场地使用费与押金进行抵扣是否合法。本院认为，一、关于徐矿公司是否为本案一审适格原告问题。涉案场地、房屋是徐州华美大黄山实业有限公司出租给胡广阁的，尽管后来徐州华美大黄山实业有限公司因严重亏损而被注销，但徐矿公司系徐州华美大黄山实业有限公司的出资设立者、股东，依照《中华人民共和国公司法》第一百八十三条“有限公司的清算组由股东组成”、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第二十条相关规定，有限公司未经清算即办理注销登记，相应责任应由股东承担，徐矿公司在本案中有权作为原告起诉。涉案场地登记在徐州矿务局大黄山煤矿名下，但大黄山煤矿系徐矿公司的分支机构，且依照江苏省企业兼并破产协调小组办公室2001年《关于同意徐州矿务集团大黄山、董庄、夏桥井三对矿井启动破产关闭的通知》，大黄山煤矿已经破产关闭，其财产权益依法应由徐矿公司享有。据此，徐矿公司对于涉案场地享有财产权益，有权作为原告起诉。在一审诉讼过程中，江苏省矿业工程集团有限公司向一审法院明确表示自己不再参与本案诉讼，认可由徐矿公司来主张权利，表明江苏省矿业工程集团有限公司已经放弃了其在本案中的实体权利和诉讼权利，并同意由徐矿公司主张权利，此系其对自身权利的处分，不违反法律规定，胡广阁关于江苏省矿业工程集团有限公司必须作为本案一审原告参与诉讼的上诉理由不能成立。胡广阁在诉讼中还提出，一审法院对于江苏省矿业工程集团有限公司退出诉讼的处理程序违法。本院经审查认为，江苏省矿业工程集团有限公司自愿放弃参与本案诉讼后，一审法院未在判决书中加以说明，也未以其他方式向胡广阁告知，在处理程序上存在瑕疵，但是，该程序瑕疵并不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十五条规定的严重违反法定程序情形，也未对胡广阁的诉讼权利和实体权利造成损害，故对于该程序瑕疵本院在二审中予以纠正，并分别在庭审、判决中向胡广阁进行告知，并不因此而将本案发回一审法院重审。二、关于胡广阁在租赁期间对涉案场地的投入状况如何认定，徐矿公司应否承担补偿责任问题。胡广阁主张其在租赁期间内对涉案场地进行了大量的投入和建设，并提供照片及其书写的清单为证，要求徐矿公司承担补偿责任。胡广阁对于该主张在一审中并未提出反诉，对此，徐矿公司在二审答辩时曾认为不属于本案的审理范围，但在庭审过程中徐矿公司最终确认胡广阁的该主张可以作为本案审理的焦点，并认为即便胡广阁在租赁场地上进行过投入和建设，也应当自行拆除，将租赁物恢复原状。由于双方当事人之间系土地租赁合同关系，胡广阁的投入和建设属于在租赁物上增添附属物的行为，对于承租人增添的附属物应如何处理，应当依照双方的约定及租赁合同的有关法律规定加以处理。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第86条规定：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”尽管胡广阁在租赁场地上进行过相应投入和建设，但一方面，相应投入和建设本身就是其经营涉案场地期间必要的支出；另一方面，依照双方租赁合同的约定，胡广阁租赁期间投入的设备自行回收，费用由其自理，且徐矿公司在诉讼中明确表示胡广阁在场地上增添的附属物对徐矿公司没有利用价值，要求胡广阁自行清理，将租赁场地恢复原状，根据上述法律规定，在返还涉案租赁场地时，相关附属物应由胡广阁自行拆除和清理，其要求徐矿公司承担补偿责任于法无据，本院不予支持。胡广阁应当将租赁场地返还给徐矿公司，但综合胡广阁租赁涉案场地期间的经营情况，作为原徐矿公司下属煤矿的职工，胡广阁长期经营涉案场地，经营项目和投入设施较多，徐矿公司要求胡广阁返还场地，胡广阁理应需要一定合理期间进行清理和处置，一审法院判决胡广阁在判决书生效后十日内即向徐矿公司履行返还场地义务，时间过于仓促，本院结合本案具体情况将胡广阁返还租赁场地的期间确定为本判决书生效后三十日内。三、关于徐矿公司起诉主张的场地使用费是否超过诉讼时效问题。徐矿公司在本案中主张的使用费由两部分组成：一是租赁期间内的租金；二是租赁期满后的使用费用。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或拒付租金的，诉讼时效期间为一年。双方租赁合同于2009年1月1日到期，故对于租赁期间内的租金，诉讼时效依法应截止到2010年1月1日。徐矿公司于2014年提起诉讼，要求胡广阁支付使用费，在胡广阁提出诉讼时效抗辩的情况下，徐矿公司应提供证据证明其在租赁合同到期后、2010年1月1日之前向胡广阁主张过租赁期间内的租金，如其不能提供证据，则应当认定租赁期间内的租金已经超过诉讼时效。但徐矿公司在本院进行释明和询问后，既未作出合理的陈述和说明，亦未就此提供证据，故租赁期间内的租金已经超过诉讼时效，徐矿公司就该部分费用（从2007年8月至2009年1月1日，共17个月，合计11322元）提出的诉讼请求不应予以支持。对于租赁期满后的使用费，鉴于胡广阁持续占有、使用涉案场地，侵权行为处于持续状态，徐矿公司有权就使用费随时主张权利，不存在超过诉讼时效的问题，故对于徐矿公司主张的租赁期满后的使用费（2009年1月1日至2014年5月，共65个月，合计43290元），应当予以支持。四、关于一审法院将场地使用费与押金进行抵扣是否合法问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，当事人有权主张抵消。徐矿公司认可其曾收取胡广阁押金2754元，亦认可该款应当退还胡广阁，结合前述分析，胡广阁须承担向徐矿公司支付使用费的义务。鉴于涉案押金及使用费是双方当事人基于租赁合同而产生的金钱之债，属于同一种类、同一品质的债务，且均已到期，徐矿公司主张在本案中一并予以抵扣，符合法律规定，两者相抵后，胡广阁应向徐矿公司支付的费用为40536元。综上，徐矿公司主张的场地使用费其中部分超过诉讼时效，一审判决全部予以支持不当，且在确定胡广阁履行返还租赁场地义务的时间上未能充分考虑客观实际情况，本院予以改判。胡广阁的其他上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、撤销徐州经济技术开发区人民法院（2014）开民初字第1470号民事判决；二、胡广阁于本判决生效之日起三十日内，将坐落在徐州经济技术开发区大黄山工业广场矿北鱼塘的房屋（建筑面积270平方米、砖木结构）及场地（面积29997平方米）返还给徐州矿务集团有限公司；三、胡广阁于本判决生效之日起三十日内支付徐州矿务集团有限公司40536元；四、驳回徐州矿务集团有限公司的一审其他诉讼请求；五、驳回上诉人胡广阁的其他上诉请求。如果义务人未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1165元，由徐州矿务集团有限公司负担200元，胡广阁负担965元。二审案件受理费1100元，由胡广阁负担880元，徐州矿务集团有限公司负担220元。本判决为终审判决。审判长　　冯　涛审判员　　李　娟审判员　　周美来二〇一七年七月十九日法官助理　　王亚南书记员　　杜心舒微信公众号“”