（2017）陕01民终7081号

裁判日期: 2017-07-19

公开日期: 2017-12-15

案件名称

杜祥林与西安毅达房地产开发有限公司、西安汉杰置业有限公司等商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

陕西省西安市中级人民法院

所属地区

陕西省西安市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

西安毅达房地产开发有限公司,西安汉杰置业有限公司,杜祥林,西安唯德物业管理有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2017）陕01民终7081号上诉人（原审被告）西安毅达房地产开发有限公司，住所地：西安雁塔区科技路陈家庄1号楼5层。法定代表人张庆民，该公司总经理。委托代理人席宝迎，女，1969年3月26日出生，汉族，西安毅达房地产开发有限公司职工，住西安市碑林区。上诉人（原审被告）西安汉杰置业有限公司，住所地：西安市新城区长缨东路41号4号楼410室。法定代表人惠忠，该公司总经理。委托代理人席宝迎，女，1969年3月26日出生，汉族，西安毅达房地产开发有限公司职工，住西安市碑林区。被上诉人（原审原告）杜祥林，男，1953年7月25日出生，汉族，住西安市新城区。天赐良缘小区第1栋4单元9层40902室。原审被告西安唯德物业管理有限公司，住所地：西安市新城区长缨东路247号汉杰天赐良苑4号楼4达源4010室。法定代表人段自力，总经理。委托代理人李文珍，1968年12月22日出生，汉族，该公司主管，住西安市碑林区。上诉人西安毅达房地产开发有限公司（以下简称毅达房地产公司）、西安汉杰置业有限公司（以下简称汉杰置业公司）因与被上诉人杜祥林、原审被告西安唯德物业管理公司（以下简称唯德物业公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2017）陕0102民初940号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人毅达房地产公司和汉杰置业公司的共同委托代理人席宝迎、原审��告唯德物业公司的委托代理人李文珍到庭参加了诉讼，被上诉人杜祥林经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。原审法院经审理查明，2005年11月18日，杜祥林与汉杰置业公司、毅达房地产公司签订房屋买卖合同一份，总价361051元购买了毅达房地产公司开发、汉杰置业公司代理的位于西安市××城区长缨东路××.天××小区××单元××层××室。房屋建筑面积129.27平方米，买受人于2005年11月22日前交纳111051元，余款25万元通过银行按揭贷款方式支付。合同第十五条约定：出卖人（被告）应当在商品房交付使用后玖拾日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2007年4月11日，在房屋交付时，由唯德物业公司代收取杜祥林的房屋维修资金（俗称大修基金10832元，2010年11月28日杜祥林再次向汉杰置业公司补交纳大修基金264元。同日，因购房面积增加，杜祥林补交房款8798元。后杜祥林得知汉杰置业公司、毅达房地产公司至今未按照购房合同十五条规定将房屋维修资金上缴有关部门，遂以杜祥林的商品房无法进行买卖交易为由诉至本院。经查，西安市新城区长缨东路41号汉杰.天赐良苑小区系毅达房地产公司开发，现由汉杰置业公司处理相关事宜，双方属于共同开发。唯德物业公司系该小区物业公司。庭审中，汉杰置业公司承认所收的房屋维修资金未按期限缴纳到国家有权机关，现正在逐步缴纳。汉杰置业公司、毅达房地产公司亦承认唯德物业公司只是代收相应款项，其后该公司全额转给汉杰置业公司。庭审中，未对杜祥林大修基金应何时交纳给政府相关部门举证。杜祥林于2017年2月6日起诉至西安市新城区人民法院称，2005年11月18日，其与汉杰置业公司、毅达房地产公司签订房屋买卖合同一份��购买了位于西安市××城区长缨东路××.天××小区××单元××层××室。2007年4月11日，汉杰置业公司在房屋交付时，由唯德物业公司代收取杜祥林房屋维修资金（俗称大修基金）10832元。2010年11月２8日因购房面积增加，杜祥林向汉杰置业公司补缴大修基金264元，按照购房合同十五条规定，原审被告应在90日内将房屋维修资金交于西安市房屋维修资金管理中心方以办理房屋产权证。可原审被告至今未将房屋维修资金上缴有关部门，导致杜祥林的商品房无法进行买卖交易。现诉至法院，请求法院判令汉杰置业公司、毅达房地产公司立即返还杜祥林已交纳的大修基金；2、汉杰置业公司、毅达房地产公司支付占用挪用大修基金九年来的利息（根据2007年4月十年定期利息为5.22%）5089元。大修基金与利息合计金额为16268元退还杜祥林。3、汉杰置业公司、毅达房地产公司、唯德物业公司承担本案诉讼费用。唯德物业公司辩称，杜祥林所述的房屋买卖关系属实，我公司只是代表汉杰置业公司代收房屋专项维修基金，该房屋维修基金我公司已经交给毅达房地产公司、汉杰置业公司，故杜祥林所述与我公司无关，表示不同意杜祥林的诉讼请求。毅达房地产公司、汉杰置业公司辩称，杜祥林所述的房屋买卖关系属实，但大修基金在当时没有政策要求啥期限内交给政府，都是由业主交给开发商由开发商保管，开发商是逐步上缴政府的。杜祥林的大修基金目前还没有交给政府相关机构，具体什么时间交不确定，但是肯定会交，但利息及诉讼费我们不承担，因为国家也是这几年才开始建大修基金账户的，我方不存在违约的情况。表示不同意杜祥林的诉讼请求。原审法院认为，公民的合法的财产权利依法受法律保护。本案中，杜祥林与汉杰置业公司、毅达房地产公司签订的《商品房买卖合同》，主体合法，意思表示真实，内容不违背国家法律规定，应属有效合同。双方当事人均应按照该合同履行自己的义务。并且，依法成立的合同，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质和交易习惯履行通知、协助等附随义务。唯德物业公司代收相应款项后全额转给汉杰置业公司，该公司依法不应承担责任。杜祥林购买汉杰置业公司、毅达房地产公司的房屋，并支付了全部房款。汉杰置业公司，毅达公司收取杜祥林房屋专项维修资金，长期未向有关部门缴纳属违约行为，现应返还该款并承担利息损失。利息起算时间以汉杰置业公司，毅达房地产公司未按约定期限交至有关部门时间起算，庭审中，汉杰置业公司，毅达房地产公司、唯德物业公司对此未举证，故以杜祥林主张的交纳后90日起算。��上，对杜祥林的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告西安汉杰置业有限公司、被告西安毅达房地产开发有限公司于本判决生效后的三十日内，向原告杜祥林返还已交纳的大修基金11096元。二、被告西安汉杰置业有限公司、被告西安毅达房地产开发有限公司于本判决生效后的三十日内，赔偿原告杜祥林缴纳的大修基金11096元的利息损失（其中含10832元自2007年7月11日至返还之日的利息及264元自2011年2月28日至返还之日的利息），利率按同期银行贷款利率计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费207元，由被告西安毅达房地产��发有限公司、被告西安汉杰置业有限公司承担（原告已预交，被告随欠款一并给付原告）。宣判后，毅达房地产公司与汉杰置业公司均不服，向本院提出上诉请求：1、依法撤销原审判决；2、依法改判或发回重审；3、一切诉讼费用由杜祥林负担。事实和理由：缴纳大修基金的目的是为办理房产证，如今杜祥林的房产证已领到手多年，因此从形式上可以认为上诉人已将大修基金缴存到了维修资金账户。由于天赐良苑项目比较早，大修基金因国家政策问题只是暂时没有交。该小区交房时间近十年，很多设备都已到了更新时期，若将维修基金全部返还业主，很可能有些业主由于各种原因不会及时缴纳甚至不交至该小区维修资金账户内，这样将使得小区设备不能及时修复。天赐良苑大修基金缴存问题属于政策问题所致，我公司可以向相关部门缴纳，没有必要向杜祥林返还。也没有必要向杜祥林支付利息。杜祥林经本院传票传唤未到庭未发表答辩意见。本院经审理查明，2017年4月28日，毅达房地产公司和汉杰置业公司向西安市住房保障和房屋管理局住宅专项维修资金专户缴纳了杜祥林所购买涉案房屋的专项维修资金10832元。原审判决查明的其余事实属实。本院认为，根据《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定，商品住宅的业主应交存住宅专项维修资金，住宅专项维修资金实行专户存储，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。由上可知，住宅专项维修资金，即俗称的大修基金，应由业主交存至当地建设主管部门指定的商业银行开立的住宅专项维修资金��户。本案中，上诉人毅达房地产公司和汉杰置业公司收取了杜祥林的住宅专项维修资金后，未及时将该资金存入住宅专项维修资金专户。原审判决毅达房地产公司和汉杰置业公司返还住宅专项维修资金，于法有据。但毅达房地产公司和汉杰置业公司在原审判决作出之后又向相关部门缴纳了该笔款项，本案事实发生变化，原审判决应予以撤销，毅达房地产公司和汉杰置业公司不必再向杜祥林返还该笔款项，但应将该笔款项的专用收据返还给杜祥林。关于因毅达房地产公司和汉杰置业公司未及时将住宅专项维修资金交存至住宅专项维修资金专户给杜祥林造成损失一节，毅达房地产公司和汉杰置业公司虽未及时将住宅专项维修资金交存至管理专户，但杜祥林已取得所购商品房的房产证，结合本案的实际情况，原审判决毅达房地产公司和汉杰置业公司按照中国人民银行同期贷款利率承担占用的住宅专项维修资金的利息损失不妥，应予变更。毅达房地产公司和汉杰置业公司关于不应向杜祥林支付住宅专项维修资金利息的上诉请求成立，应予支持。据此，原审判决应予以撤销，并判令毅达房地产公司和汉杰置业公司返还杜祥林住宅专项维修资金专用收据。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销西安市新城区人民法院（2017）陕0102民初940号民事判决书；二、本判决生效后的三十日内，西安汉杰置业有限公司、西安毅达房地产开发有限公司返还杜祥林2017年4月28日住宅专项维修资金专用收据原件一张。一审案件受理费207元，杜祥林已预交，由杜祥林承担27元，西安毅达房地产开发有限公司、西安汉杰置业有限公司承担180元。二审案件受理费207元，西安毅达房地产开发有限公司、西安汉杰置业有限公司已预交，由杜祥林承担27元，西安毅达房地产开发有限公司、西安汉杰置业有限公司承担180元。双方于执行中一并结算。本判决为终审判决。审判长　　焦海林审判员　　李美红审判员　　朱利安二〇一七年七月十九日书记员　　孙　妍来自：