（2017）桂0603民初818号
裁判日期: 2017-07-19
公开日期: 2017-12-11
案件名称
杨秀丽与广西卓尚置业投资有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
防城港市防城区人民法院
所属地区
防城港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨秀丽,广西卓尚置业投资有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十七条，第九十四条，第九十七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条
全文
广西壮族自治区防城港市防城区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0603民初818号原告：杨秀丽，女，1965年12月10日出生，满族，个体，住南宁市兴宁区，被告：广西卓尚置业投资有限公司，住所地防城港市防城区防城镇防港大道188号卓尚滨江名庭3栋302室。法定代表人：黄传光，董事长。特别授权委托诉讼代理人：庞宏作，男，1965年10月25日出生，汉族，广西卓尚置业投资有限公司职员，住南宁市江南区，原告杨秀丽诉被告广西卓尚置业投资有限公司（简称卓尚置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告杨秀丽、被告卓尚置业公司的委托诉讼代理人庞宏作到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨秀丽向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《定向合作建房协议书》；2、判令被告向原告双倍返还定金共82326.4元；3、判令被告返还原告已支付的房款20652.8元；4、判令被告向原告支付违约金3195.9元（以原告支付给被告的61816元为基数，按每日万分之一的标准，从2016年1月1日起计至实际付清之日止，现暂计至2017年5月31日）；以上合计106175.1元；5、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年6月19日，原被告签订了《定向合作建房协议书》（下称协议书），该协议书实为房屋买卖合同性质。协议书约定：原告向被告购买卓尚滨江名庭13号楼16层1619号房，房屋总价为205816元，原告需向被告交付总房款的30％作为首付款（其中总房款的20％为定金）；被告交房时间为2015年12月31日前，因被告原因未能按约定时间交房的，每逾期一天，被告按原告所缴纳款项每日万分之一的标准支付延期交房违约金给原告。原告签约后积极履行义务向被告支付了首付款61816元（其中41163.2为定金）。但是时至今日被告都未能依照协议书约定如期交房，原来是因被告原因导致所购房屋至今都未能建成完工。综上所述，因被告原因导致交易房屋至今都未能建成完工及交房，原告购房的目的已不能实现，被告严重侵害了原告的合法权益，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。被告卓尚置业公司答辩称，一、2013年6月19日，被告与原告就被告项目的物业为13号楼16层1619号房签订了定向合作建房协议书，协议书约定本协议签订当天，乙方需向甲方交付总出资额30％首期出资款（含定金，定金为总出资额的20%)61816元，但原告没有按合作建房协议书约定在签订当天付首期出资款，而拖延到2013年7月2日才付首期出资款，原告违约在先，这是首次违约。二、协议约定:“甲方现开发卓尚滨江名庭项目取得房地产预售许可证后，由甲方或甲方授权委托的代理公司通知乙方，乙方应在接到通知之日起15日内到甲方指定地点与甲方签订《商品房买卖合同》，并一次性交纳其余70％的合作出资款144000元。乙方符合国家政策规定贷款条件的，甲方配合乙方办理银行贷款按揭手续。同时，乙方所交纳的首期合作出资款转为购房款。”这些条款明确被告就该项目取得房地产预售许可证后15日内原告必须交纳其余70％的合作款（现金或贷款）并签订《商品房买卖合同》。被告于2013年11月25日就该项目取得了商品房预售许可证，但原告到现在为止，都没有按协议书交纳其余70％的合作款144000元，也没有补签订《商品房买卖合同》，这是原告第二次违约。三、根据双方协议书对违约责任的约定，“乙方如未按协议中约定在规定期限内缴清合作建房款的，每逾期一日，乙方应按总出资额每日万分之一向甲方支付违约金；逾期超过30日仍未交清当期合作建房款的，甲方有权解除本协议，乙方所缴纳的定金甲方没收，不再退还乙方，甲方有权将上述房屋另行出售，且无须另行通知乙方。甲方或甲方授权委托的代理公司通知乙方后，乙方如未在通知期限内到指定地点签订《商品房买卖合同》的，每逾期一日，乙方应按总出资额每日万份一向甲方支付违约金；逾期超过30日仍未签订的，甲方有权解除本协议，乙方所交纳的定金由甲方没收，不再退还乙方，甲方有权将上述房屋另行出售，且无须另行通知乙方。”被告有权解除本协议并没收原告的定金，且有权将上述房屋另行出售而无需另行通知原告。四、根据双方协议约定，“任何一方违约，被提交法院裁决的，违约方还应承担守约方支出的案件受理费、保全费、律师代理费及因此发生的其他一切损失。”因此，是原告没有按双方签订的定向合作建房协议书的条款约定履行，违约在先，所以本案所有的费用由其自行承担。综上所述，原告违约在先，其提出的诉讼请求，被告不认同，恳请法院作出公正判决并驳回原告的诉请。本院经审理查明以下事实：2013年6月19曰，被告卓尚置业公司作为甲方与原告杨秀丽作为乙方签订一份《定向合作建房协议书》，合同第二条约定项目内容：甲方同意乙方按双方约定的价格参与定向合作建房。乙方定向合作的物业为13号楼16层1619号房，建筑面积约46.99平方米，每平方米单价为4380元，总出资额为205816元。具体房型、建筑面积以双方后期签订的《商品房买卖合同》约定为准。合同第三条约定出资方式和时间：1、本协议签订当天，乙方需向甲方交付总出资额30%的首期出资款（含定金，定金为总出资额的20%），合计61816元。2、甲方现开发卓尚滨江名庭项目取得房地产预售许可证后，由甲方或甲方授权委托的代理公司通知乙方，乙方应在接到通知之日起15日内到甲方指定地点与甲方签订《商品房买卖合同》，并一次性交纳其余70%的合作出资款144000元。乙方符合国家政策规定贷款条件的，甲方配合乙方办理银行贷款按揭手续。同时，乙方所交纳的首期合作出资款转为购房款。合同第四条约定双方权利义务，其中甲方权利义务：……4、开工时间：2013年4月1日；5、交房时间：2015年12月31日前交付乙方。乙方权利义务：1、保证按本协议中的约定时间出资。2、乙方按本协议的约定交清全部出资额并与甲方签订《商品房买卖合同》后有权取得所购住宅的所有权，但本项目的其它物业和资产等均归甲方所有和支配，与乙方无关。……6、乙方承诺在甲方现开发卓尚滨江名庭项目取得房地产预售许可证后，如涉及需要办理银行按揭贷款的，必需配合甲方收集按揭贷款申请的相关真实按揭材料。合同第五条约定违约：1、因甲方原因未能按《商品房买卖合同》约定时间交房给乙方，每逾期一天，按乙方所缴纳款项每日万分之一支付延期交房违约金给乙方；如甲方因房地产市场价格升高原因而单方解除合约，甲方须双倍返还乙方已缴纳的定金。2、乙方如未按协议中约定在规定期限内缴清合作建房款的，每逾期一日，乙方应按总出资额每日万分之一向甲方支付违约金；逾期超过30日仍未交清当期合作建房款的，甲方有权解除本协议，乙方所缴纳的定金甲方没收，不再退还乙方，甲方有权将上述房屋另行出售，且无须另行通知乙方。3、甲方或甲方授权委托的代理公司通知乙方后，乙方如未在通知期限内到指定地点签订《商品房买卖合同》的，每逾期一日，乙方应按总出资额每日万分之一向甲方支付违约金；逾期超过30日仍未签订的，甲方有权解除本协议，乙方所交纳的定金由甲方没收，不再退还乙方，甲方有权将上述房屋另行出售，且无须另行通知乙方。4、任何一方违约，被提交法院裁决的，违约方还应承担守约方支出的案件受理费、保全费、律师代理费及因此发生的其他一切损失。2013年6月22日，原告向代理公司交付1000元代理服务费，2013年7月2日，原告向被告交付滨江名庭13号楼1619号房首期款61816元。后原告未与被告换签商品房买卖合同。被告于2013年11月25日取得卓尚滨江名庭13号楼的预售许可证。2014年5月，被告因资金问题停建楼房，至今未恢复建设。被告表示目前无法按合同履约。以上事实，有双方当事的陈述、原被告提供的证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。本院认为，一、关于是否符合解除合同条件的问题。原告与被告签订的虽然是《定向合作建房协议书》，但合同主要内容包括了商品房具体房号、面积、房价及总价款、付款方式、付款时间、交房时间、违约责任等。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具有《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案原告与被告签订的《定向合作建房协议书》具有商品房买卖合同的主要内容，且被告收受了原告首期房款，故应认定为商品房买卖合同。因订购的商品房未竣工，属于商品房预售合同。原被告双方签订的《定向合作建房协议书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，该合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案被告因约定出售的商品房停止建设，无法按合同约定履行义务，致使不能实现合同目的，原告请求解除合同，符合可以解除合同的条件，故本院予以支持。二、关于返还房款问题。合同解除后，被告应将原告支付的首期房款返还给原告。被告抗辩原告没有按合同约定在签订合同当天支付首期出资款，而拖延到2013年7月2日才付首期出资款，以及原告未按合同约定签订《商品房买卖合同》及交纳其余70%的合作出资款，属于违约在先，不予还款。对被告的抗辩意见，本院认为，原告没有在签订合同时交付首期款而至2013年7月2日交付，按合同约定原告只承担支付违约金责任，而被告没有主张权利。同时，按合同约定，被告现开发卓尚滨江名庭项目取得房地产预售许可证后，由被告或被告授权委托的代理公司通知原告，原告应在接到通知之日起15日内到被告指定地点与被告签订《商品房买卖合同》，并一次性交纳其余70%的合作出资款144000元。而被告未提供证据证明其已通知原告签订《商品房买卖合同》及交纳其余款项，因此，被告的抗辩意见无事实依据，本院不予采纳。三、关于双倍返还定金的问题。因本案原被告签订的合同符合商品房预售合同的性质，不属于商品房预约合同，原告交纳的首期款中认为是定金部分应作为预付房款，不作为定金处理。故原告该项主张本院不予支持。四、关于违约金问题。原告主张逾期交房违约金，虽然被告超过约定时间未能交房，但因原告未付清所有房款，被告不承担支付违约金责任。故原告该项请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十四条第四项、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，判决如下：一、解除原告杨秀丽与被告广西卓尚置业投资有限公司于2013年6月19日签订的《定向合作建房协议书》；二、被告广西卓尚置业投资有限公司返还给原告杨秀丽首期房款61816元；三、驳回原告杨秀丽的其他诉讼请求。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。本案受理费2423元，减半收取1211.5元，由原告杨秀丽负担506.5元，被告广西卓尚置业投资有限公司负担705元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院。并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费2423元。汇款：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审判员 张健平二〇一七年七月十九日书记员 叶淑新 关注公众号“”