（2017）鄂01民终2815号
裁判日期: 2017-07-19
公开日期: 2018-07-14
案件名称
明爱红、郑先安房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省武汉市中级人民法院
所属地区
湖北省武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
明爱红,郑先安,武汉市胜龙世纪房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《诉讼费用交纳办法》：第十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终2815号上诉人（原审被告）：明爱红，女，1974年9月7日出生，汉族，住武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：冯军，湖北兆信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑先安，男，1988年12月25日出生，汉族，身份证住址湖北省红安县。委托诉讼代理人：李其春，湖北伟宸律师事务所律师。原审被告：武汉市胜龙世纪房地产经纪有限公司，住所地黄陂区盘龙城巨龙大道美景天城第1幢1层8号房。法定代表人：翟惠芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：何秀梅，该公司员工。上诉人明爱红因与被上诉人郑先安、原审被告武汉市胜龙世纪房地产经纪有限公司（以下简称胜龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2016）鄂0116民初5186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月9日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人明爱红上诉请求：一、撤销一审判决，依据郑先安的实际损失计赔违约金；二、依法核准一审案件受理费标准；三、本案诉讼费用由郑先安负担。事实及理由：1、一审判决违约金明显过高，理应以郑先安的实际损失综合考量违约金。2、一审案件受理费收取标准不当。被上诉人郑先安答辩称：一审中明爱红未要求调整违约金，且郑先安的实际损失远高于合同约定标准，明爱红的上诉请求及理由均不成立，请求驳回上诉，维持原判。原审被告胜龙公司述称：同意郑先安的答辩意见。2016年11月2日，郑先安诉至一审法院，请求：1、判决解除郑先安与明爱红、胜龙公司签订的《二手房居间买卖合同》；2、明爱红返还郑先安定金2万元；3、明爱红支付郑先安违约金136000元、胜龙公司承担连带责任；4、胜龙公司返还郑先安中介服务费12900元；5、明爱红、胜龙公司承担本案的诉讼费用。事实和理由如下：2016年9月4日，郑先安与明爱红、胜龙公司签订《二手房居间买卖合同》一份。该合同约定：郑先安购买明爱红位于武汉市黄陂区盘龙城开发区巨龙大道157号F空港中心城3栋1单元24层1室的房屋；成交价格为68万元；订立合同当天郑先安支付2万元定金，明爱红在收到房屋定金90日内配合郑先安办理房屋过户手续，郑先安在取得该房屋交易的私房买卖登记收件后向明爱红支付购房款30万元；胜龙公司代为办理过户登记事宜。合同签订当日，明爱红收取郑先安支付的购房定金2万元，胜龙公司收取郑先安中介费12900元。2016年9月5日，郑先安与明爱红签订补充协议一份。双方就所交易房屋的设施附属物进行了详细约定。2016年9月12日，郑先安收到明爱红所发微信，声称房子不卖了并拒绝收取由胜龙公司转交的郑先安购房款13万元。之后，郑先安多次联系明爱红，未果。明爱红未按合同约定履行配合郑先安办理房屋过户手续的行为，构成违约依法应承担违约责任。胜龙公司没有尽职履行居间义务，根据合同约定应返还收取的中介费并承担相应的民事责任。明爱红一审中辩称：1、本案遗漏了诉讼主体，明爱红的丈夫程胜才应作为本案的诉讼主体参加诉讼；2、本案案涉房屋系明爱红和程胜才的夫妻共同财产，明爱红没有单独处置该房屋的权利，明爱红在出售房屋时未告知程胜才，更没有经程胜才同意，侵犯了程胜才的合法权益；3、明爱红如果处置案涉房屋属于自己的部分，程胜才享有优先购买权；4、如果合同有效，根据合同约定，只能适用双倍返还定金。综上，郑先安的诉讼请求应予驳回。胜龙公司一审中辩称：1、明爱红在郑先安按合同约定履行了义务后，未按合同约定履行自己的相应义务；2、胜龙公司已按合同约定履行了相应义务，没有任何违约行为发生，不应承担诉讼费用和返还中介费的责任，更不应承担支付违约金136000元的连带责任。一审法院经审理后查明如下事实：2016年9月4日，郑先安（乙方）与明爱红（甲方）、胜龙公司（丙方）签订《二手房居间买卖合同》一份。该合同约定：甲方同意将其拥有的一套位于武汉市黄陂区盘龙城开发区巨龙大道157号F空港中心城3栋1单元24层1室的房屋（房屋所有权证：武房权证黄字第××号）出售给乙方，甲方保证对所售房屋享有完全处置权且本次出售房屋已经获得其配偶或者其他共有人同意，甲方保证所售房屋符合上市转让条件（已设置抵押），若甲方陈述不实，需向乙方赔偿由此给乙方造成的全部经济损失；房屋成交价格为68万元，乙方选择通过购房贷款方式购买该房屋，本合同生效当天乙方向甲方支付购房定金1万元，本合同生效当天，乙方向丙方支付该房屋办理过户手续及贷款手续预收款元（该款项可冲抵中介居间费、房地产咨询服务费）；甲方收到购房定金90日内配合乙方办理房屋过户手续，乙方取得该房屋交易的私房买卖登记收件单后向被告甲方支付购房款30万元，乙方付款后，乙方此前支付的购房定金直接冲抵购房款；甲乙双方同意在过户时办理房屋交付手续并在过户当日，乙方将该房屋的交割押金1万元交丙方代为保管且丙方办理完房屋交割手续当日一次性转交给甲方；乙方同意本合同生效当天向丙方支付中介居间费用、房地产咨询服务费、房地产交易代理费用、房地产登记手续代办费合计12900元；甲方同意本合同生效当日向丙方交付房屋所有权证及土地使用权证原件；若甲方逾期配合乙方办理房过户手续连续超过30日，或逾期交房连续超过30日导致该房屋无法办理过户手续，则甲方构成重大违约，乙方有权单方解除本合同，甲方需向乙方支付相当于本合同总价款百分之二的违约金且甲方需向乙方赔偿由此给乙方造成的全部经济损失，同时支付丙方全额中介居间费、房地产咨询服务费；若乙方逾期付款连续超过30日，则乙方构成重大违约，甲方有权单方解除本合同，乙方需向甲方支付相当于本合同总价款百分之二的违约金且乙方需向甲方赔偿由此给甲方造成的全部经济损失，同时支付丙方全额中介居间费、房地产咨询服务费。合同还对其他事项进行了约定。合同签订当日，明爱红收取郑先安支付的购房定金2万元，胜龙公司收取郑先安中介佣金12900元。2016年9月5日，郑先安与明爱红签订补充协议一份，双方就所交易房屋的设施附属物进行了详细约定。2016年9月12日，郑先安通过银行转账方式向胜龙公司汇入用于明爱红还贷的购房首付款13万元。同日，明爱红以微信方式，告知郑先安不同意出售案涉房屋，并拒绝收取由胜龙公司转交的郑先安购房款13万元。2016年9月19日，胜龙公司将郑先安交付的购房首付款13万元退还给郑先安。之后，三方多次协商未果，为此引发诉讼。一审法院另查明：2016年12月22日，武汉市住房保障和房屋管理局发文对武汉市黄陂区盘龙城片区住房实行限购。一审法院认为：郑先安与明爱红、胜龙公司于2016年9月4日之间签订的《二手房居间买卖合同》及郑先安与明爱红签订的《补充协议》，是当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律强制性规定，合同有效。当事人应约合同约定履行各自的义务。郑先安依约履行了给付购房定金及购房首付款的义务，明爱红理应履行收款、预约银行还贷及协助办理案涉买卖房屋过户手续的义务。明爱红未按合同约定履行收取首付款及预约银行还贷及协助办理案涉买卖房屋过户手续，构成违约，应按合同约定承担赔偿郑先安违约金的民事责任。根据合同约定，郑先安在明爱红以自己的行为不履行合同义务的情况下，有权主张解除郑先安与明爱红签订的《二手房居间买卖合同》中关于位于武汉市黄陂区盘龙城开发区巨龙大道157号F空港中心城3栋1单元24层1室的房屋买卖的约定、并要求明爱红返还购房定金2万元、依合同约定赔偿违约金136000元。明爱红辩称案涉房屋系其与丈夫程胜才的夫妻共同财产，自己的处分无效且程胜才应作为本案的诉讼主体参加诉讼、郑先安未按合同约定支付首付款，属于违约在先以及郑先安只能主张双倍返还定金的意见，没有事实和法律依据，不予采纳。郑先安主张解除其与明爱红、胜龙公司签订的《二手房居间买卖合同》中关于位于武汉市黄陂区盘龙城开发区巨龙大道157号F空港中心城3栋1单元24层1室的房屋买卖的约定及明爱红返还购房定金2万元并赔偿违约金136000元的诉讼请求，予以支持。郑先安主张胜龙公司对明爱红向郑先安赔偿违约金136000元承担连带责任及解除郑先安与明爱红、胜龙公司签订的《二手房居间买卖合同》居间约定的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。胜龙公司收取郑先安的中介佣金12900元，根据合同约定应由违约方即明爱红承担，故胜龙公司应退还郑先安中介佣金12900元。胜龙公司在退还郑先安中介佣金后，可以向明爱红另行主张权利。郑先安主张胜龙公司返还中介佣金12900元的诉讼请求，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条，《最高人民法院》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除郑先安与明爱红、武汉市胜龙世纪房地产经纪有限公司签订的《二手房居间买卖合同》中关于位于武汉市黄陂区盘龙城开发区巨龙大道157号F空港中心城3栋1单元24层1室的房屋;二、明爱红返还郑先安购房定金20000元；三、明爱红赔偿郑先安违约金136000元;四、武汉市胜龙世纪房地产经纪有限公司退还郑先安中介佣金12900元；五、驳回郑先安的其他诉讼请求。上述给付款项于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13450元，由明爱红负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明：2016年9月4日，郑先安（乙方）与明爱红（甲方）、胜龙公司（丙方）签订的《二手房居间买卖合同》约定：若甲方构成重大违约，乙方有权单方解除本合同，甲方需向乙方支付相当于本合同总价款百分之二十的违约金且甲方需向乙方赔偿由此给乙方造成的全部经济损失，同时支付丙方全额中介居间费、房地产咨询服务费；若乙方构成重大违约，甲方有权单方解除本合同，乙方需向甲方支付相当于本合同总价款百分之二十的违约金且乙方需向甲方赔偿由此给甲方造成的全部经济损失，同时支付丙方全额中介居间费、房地产咨询服务费。一审判决查明的其他事实属实。本院另查明：案涉房屋系明爱红的家庭居住用房，现明爱红一家仍在居住。本院认为：本案应围绕上诉人的上诉请求及理由进行审理。案涉《二手房居间买卖合同》及《补充协议》，是当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。合同履行中，明爱红拒绝依约收取郑先安支付的首付款，并通知郑先安拒绝继续履行合同，构成违约，应当承担相应的违约责任。一审中，针对郑先安的诉讼请求，明爱红不同意按合同约定支付合同总价20%的违约金，认为只应双倍返还定金。经查，2016年9月4日，郑先安、明爱红、胜龙公司签订案涉《二手房居间买卖合同》，合同签订当日，明爱红收取郑先安支付的购房定金2万元，胜龙公司收取郑先安中介佣金12900元。2016年9月5日，郑先安与明爱红签订补充协议一份，双方就所交易房屋的设施附属物进行了详细约定。2016年9月12日，明爱红以微信方式，明确告知郑先安不同意出售案涉房屋，并拒绝收取购房首付款。2016年9月19日，郑先安收到胜龙公司退还的购房首付款13万元。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理”、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……”的规定，并结合案涉合同违约金标准、合同履行情况及明爱红在履约过程中的过错程度，兼顾公平原则，本院酌定明爱红按合同总价的10%承担违约责任为宜。明爱红的上诉请求本院予以部分支持。关于明爱红上诉主张一审案件受理费收取标准不当的问题，根据《诉讼费用交纳办法》第四十三条“……当事人对人民法院决定诉讼费用的计算有异议的，可以向作出决定的人民法院请求复核。……”的规定，明爱红可另行解决。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判项表述及实体处理不当，本院予以更正。另根据《诉讼费用交纳办法》第十七条“对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。”的规定，本案二审案件受理费为2720元。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市黄陂区人民法院（2016）鄂0116民初5186号民事判决第二项、第四项、第五项；二、变更湖北省武汉市黄陂区人民法院（2016）鄂0116民初5186号民事判决第一项为：解除郑先安与明爱红、武汉市胜龙世纪房地产经纪有限公司于2016年9月4日签订的《二手房居间买卖合同》；三、变更湖北省武汉市黄陂区人民法院（2016）鄂0116民初5186号民事判决第三项为：明爱红赔偿郑先安违约金68000元。上述给付款项于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。维持一审案件受理费负担。二审案件受理费2720元，由明爱红负担（明爱红已预交二审案件受理费13450元，剩余部分予以退还）。本判决为终审判决。审判长 安林锋审判员 李斌成审判员 骆朝辉二〇一七年七月十九日书记员 饶诗敏 搜索“”