（2017）浙0103民初2335号
裁判日期: 2017-07-19
公开日期: 2017-09-29
案件名称
浙江省海运集团浙海海运有限公司与浙江惠丰投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市下城区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
浙江省海运集团浙海海运有限公司,浙江惠丰投资发展有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十一条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0103民初2335号原告：浙江省海运集团浙海海运有限公司。住所地：杭州市环城北路***号。法定代表人：杨再刚，任董事长。委托代理人：王立新、陆芳，浙江天册律师事务所。被告：浙江惠丰投资发展有限公司。住所地：杭州市下城区坤和大厦21楼2107室法定代表人：阮铁军，任董事长。委托代理人：林德平、马骎，浙江六和律师事务所律师。原告浙江省海运集团浙海海运有限公司（以下简称海运浙海公司）为与被告浙江惠丰投资发展有限公司（以下简称惠丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2017年3月29日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由代理审判员楼芝兰独任审判，并于2017年5月26日公开开庭进行了审理。原告海运浙海公司的委托代理人陆芳、被告惠丰公司的委托代理人林德平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海运浙海公司起诉称：被告关联方浙江丽晶珠宝有限公司（原名“浙江阮仕珠宝有限公司”）曾于2011年3月1日起向原告承租下城区环城北路208号坤和中心21楼南半层总计788.11平方米，租赁期限自2011年3月1日至2016年2月28日，双方签订了《杭州市房屋租赁合同》，浙江丽晶珠宝有限公司向原告缴纳了租赁保证金350,000元。后双方同意自2013年3月1日起变更承租方为浙江丽晶珠宝有限公司的子公司浙江惠丰投资发展有限公司，即本案被告，原告重新与被告签署了《杭州市房屋租赁合同》（下称“原合同”），租赁期限自2013年3月1日至2016年2月28日。原告于2013年5月8日将浙江丽晶珠宝有限公司已经缴纳的租赁保证金退还了浙江丽晶珠宝有限公司。同日，浙江惠丰投资投资发展有限公司向原告缴纳了租赁保证金350,000元。自2016年3月1日起，被告与其另一关联公司铭壕集团有限公司（原名“阮仕集团有限公司”）分别承租下城区环城北路208号坤和中心21楼南半层相应面积的场地。原、被告双方签订《房屋租赁合同》（续租）（下称《租赁合同》），原告(出租方)向被告（承租方）出租下城区环城北路208号坤和中心21楼南半层，租赁面积为388.11平方米，租赁期限自2016年3月1日起至2019年2月28日止，日租金标准为7.8元/天/平米，年租金总计为人民币1,104,949.17元。根据《租赁合同》的约定，租金按年支付，每期租金应提前一个月支付。如承租方拖欠租金30天以上，出租方有权单方面终止《租赁合同》而无需另行通知，并有权收回房屋，承租方应向出租方支付相当于三个月租金作为违约金，违约金不足以弥补因此给出租方造成的经济损失的，承租方还应继续赔偿。并且，在租赁期满或者《租赁合同》解除后，承租方应当返还租赁房屋及附属设施设备。承租方逾期不归还房屋的，则每逾期一天应向出租方支付原日租金两倍的滞纳金；如逾期15日仍未归还的，则每逾期一天应向出租方支付原日租金四倍的滞纳金。由于被告已于2013年5月8日向原告缴纳了原合同项下履约保证金350,000元，因此，在《租赁合同》签订后，被告并未另行向原告缴纳履约保证金。在《租赁合同》履行期间，被告无法定或约定事由而曾向原告要求提前解除租赁，原告书面回函不同意被告无正当理由提前退租并要求被告按期缴纳房屋租金。被告本应于2017年2月1日前支付2017年3月1日至2018年2月28日期间的年租金，但是，被告并未能按期支付，且在原告发送书面催款通知后仍未能支付。由于被告前述违约行为，原告根据《租赁合同》约定于2017年3月1日书面通知被告解除《租赁合同》，要求被告于2017年3月1日搬离租赁房屋，并承担违约责任。但是，被告至今仍无理占用租赁房屋，拒不搬离，导致原告无法收回房屋，并给原告造成损失。原告为维护自身权益，特提起诉讼，请求判令：1、确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2017年3月1日解除；2、被告返还租赁房屋；3、被告向原告支付拖欠租金导致合同解除的违约金276237.29元以及自2017年3月2日起至2017年3月16日的逾期占用房屋违约金90817.74元，合计367055.03元，扣除被告已支付的履约保证金350000元后，被告仍须支付17055.03元；4、被告向原告支付自2017年3月17日起至被告实际返还租赁房屋之日止按照日租金标准3027.26元的四倍计算的逾期占用房屋违约金；5、由被告承担本案诉讼费。庭审过程中，原告海运浙海公司陈述,被告惠丰公司已经于2017年4月25日搬离案涉房屋，故当庭申请撤回第二项诉讼请求，并申请变更第一项诉讼请求为：确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2017年3月3日解除。原告海运浙海公司为证明其主张的事实，向本院提交以下证据：1、房屋租赁合同（续租）1份，以证明原、被告双方缔结房屋租赁合同关系，被告向原告承租房屋，负有按期缴纳租金以及合同终止后返还租赁物等义务，并应对其违约行为承担相应的违约责任的事实；2、杭州市房屋租赁合同（2011年2月28日）1份，以证明被告关联公司浙江阮仕珠宝有限公司曾于2011年3月1日起向原告承租本案租赁合同项下租赁场地的事实；3、杭州市房屋租赁合同（2013年2月28日）1份，以证明被告自2013年3月1日起与原告缔结租赁合同关系的事实；4、编号为04673190的收据（记账联）1份，以证明原承租方浙江阮仕珠宝有限公司向原告缴纳原租赁合同项下租赁保证金350000元的事实；5、编号为01102651的收据（收据联）、交通银行记账回执（回单编号13024716）各1份，以证明原告已向原承租方退还了履约保证金350000元的事实；6、交通银行记账回执（回单编号13024586）1份，以证明被告已向原告缴纳租赁合同项下履约保证金350000元的事实；7、函1份，以证明被告无正当理由曾要求解除租赁合同的事实；8、关于提前退租事宜的回复函1份，以证明原告不同意被告擅自解除合同，并要求被告继续履行合同、按时缴纳租金的事实；9、催款通知1份，以证明被告逾期未支付房租，原告发函向其催讨的事实；10、终止房屋租赁合同的函1份，以证明因被告逾期支付房租，原告按照租赁合同约定解除合同，要求被告返还租赁房屋，并承担违约责任的事实；11、快递凭证3份，以证明原告已将《关于提前退租事宜的回复函》、《催款通知》和《终止房屋租赁合同的函》送达被告的事实；12、《告知函》1份，以证明被告方实际搬离租赁房屋的时间为2017年4月25日的事实。被告惠丰公司答辩称：1、原、被告双方曾签订房屋租赁合同（续期）由被告承租坐落于环城北路坤和中心21楼的相关房屋，被告对于该合同约定的房屋的坐落、租赁期限、租金标准、租赁面积均无异议。2、被告已于2017年4月24日腾空并搬离租赁房屋。租赁房屋已实际返还给原告且被告也已结清物业费、水电费等相关费用。3、原告于2017年3月1日解除房屋租赁合同并不符合房屋租赁合同对于出租方解除权的约定，根据该合同第10.1条的约定，在被告拖欠房租达到30天以上时，原告才有权解除合同，而根据原告诉称的被告应于2017年2月1日支付租金，则从2017年2月1日至2017年3月1日该期间共计28日，并未达到30天以上，因此原告根据该条约定解除合同并无事实依据。其解除合同属于单方擅自解除合同，并不能要求被告承担因合同解除发生的违约金。根据合同10.2条的约定，在出租方擅自解除合同的情况下，也应当向承租人支付三个月的租金作为违约金，被告保留向原告主张该违约金的权利。4、被告已向原告支付租赁保证金350000元，在双方结清2017年3月1日-2017年4月24日期间的租金以后，其余的保证金原告应予退还。被告保留向原告主张退还保证金的权利。5、退一步讲，即使原告解除合同成立，其所主张的违约金金额过高，远远超过租赁合同所约定的租金计算标准，超过租金的违约金无法律依据，不应得到支持。因此原告诉请缺乏事实和法律依据，请求予以驳回。被告惠丰公司未向本院提交证据。经庭审质证，被告惠丰公司对原告海运浙海公司提供的证据1，真实性无异议，但合同10.1条第三项合同约定，被告拖欠房租30天以上原告才有权解除合同。对证据2-3，真实性无异议，与本案争议无关。对证据4-6，真实性无异议，被告确实已向原告缴纳了350000元的履约保证金。对证据7，函的打印部分的内容的真实性予以认可，手写部分的真实性不认可，手写部分并非由被告出具的。被告确实曾于2016年10月31日与原告协商提前终止房屋租赁合同，该函仅是表达了被告方希望能提前终止合同的意向。对证据8-11，真实性无异议，被告确实收到过这些函件，但被告不认可原告要求履行租金支付义务以及解除合同的相关内容，原、被告已经通过协商方式就房屋租赁合同的终止及房屋交还等事宜达成一致，不存在被告违约的问题，被告愿意由原告在350000元保证金中扣除未结清的租金，所以在2017年2月1日也未向原告支付租金。原告解除合同是基于自2017年2月1日被告未付租金，但至2017年3月1日该期间并未达到30天以上，因此原告解除合同不能成立。对证据12，对于该函中的被告搬离时间的内容无异议。本院认证认为，原告海运浙海公司提供的证据1-12，均具备真实性、合法性及与本案关联性，能证明原告的待证事实，且被告惠丰公司对其真实性无异议，本院依法予以确认。根据上述有效证据及当事人的陈述，本院确认案件事实如下：（一）2013年2月28日，原告海运浙海公司（出租方、甲方）与被告惠丰公司（承租方、乙方）签订《杭州市房屋租赁合同》一份，约定租赁物为下城区环城北路208号坤和中心21楼南半层，租赁期限为2013年3月1日至2016年2月28日。被告惠丰公司于2013年5月8日交纳保证金350000元。（二）上述合同到期后，原告海运浙海公司（出租方、甲方）与被告惠丰公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同（续租）》一份，约定：租赁物为下城区环城北路208号坤和中心21楼南半层，建筑面积为388.11平方米；租赁期限为2016年3月1日至2019年2月28日；该房屋日租金为7.8元/天/平米，年租金为1104949.17元，租金从第三年起按年租金6%的比例递增；房屋租金按年支付，每期房款需提前一个月支付，第一期房租于2016年2月1日前支付，以后每满一年提前一个月支付下一年租金；乙方如逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的0.3%支付滞纳金；房屋租赁保证金为350000元，待租赁期满或合同解除后，抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的滞纳金、违约金等费用外，剩余部分应在结清费用后3个工作日内退还乙方；承租期内，乙方有下列任何情形之一的，视为乙方违约，乙方应向甲方支付相当于叁个月租金作为违约金，违约金不足以弥补因此给甲方造成经济损失的，乙方应予继续赔偿，同时甲方可视乙方违约情况解除本合同或采取法律允许的其他救济措施：“乙方拖欠房租30天以上，甲方有权单方面终止本合同而不另行通知，并有权收回房屋；合同生效后，如乙方未经甲方同意而要求单方面解除合同，提前退租的……”；合同有效期满后，乙方逾期不归还房屋，则每逾期一天应向甲方支付原日租金两倍的滞纳金；如乙方逾期15日仍不交还房屋，则乙方每逾期一天应该向甲方支付原日租金四倍的滞纳金；等等。嗣后，被告惠丰公司按约支付2016年3月1日至2017年2月28日的租金。对于2017年3月1日至2018年2月28日的租金，被告惠丰公司至今未付。（三）2016年10月31日，被告惠丰公司向原告海运浙海公司发函希望于2017年2月28日解除双方签订的《房屋租赁合同》。2016年11月9日，原告海运浙海公司回函表示不同意被告惠丰公司提前退租。2017年2月16日，原告海运浙海公司向被告惠丰公司发送《催款通知》，告知被告惠丰公司本应于2017年2月1日前支付2017年3月1日至2018年2月28日的房屋租金1104949.17元，要求其立即支付租金及逾期支付租金产生的滞纳金。2017年3月1日，原告海运浙海公司向被告惠丰公司发送《终止房屋租赁合同的函》，载明“……截至本函签发之日，贵司已拖欠我公司前述年度租金达30天，且经我公司多次催讨仍未支付。基于贵司前述违约事实，我公司特此正式通知贵司如下事宜：⑴我公司自2017年3月1日起解除《房屋租赁合同》，并追究贵司相当于3个月租金的违约金276237.29元，以及因此给我公司造成的损失。⑵请贵司于2017年3月1日搬离租赁房屋并将房屋返还我公司。逾期未返还的，自2017年3月2日起，贵司应按《房屋租赁合同》约定，每逾期一天向我公司支付原日租金两倍的滞纳金；如逾期15日仍不交还房屋的，则每逾期一天应向我公司支付原日租金四倍的滞纳金……”。（二）另查明，被告惠丰公司于2017年4月25日搬离案涉仓库，并与原告海运浙海公司办理了交接手续。本院认为，原告海运浙海公司与被告惠丰公司已于2017年4月25日办理房屋交接手续，案涉房屋业已返还给原告海运浙海公司，案涉《房屋租赁合同（续租）》实际已经终止履行，故原告海运浙海公司要求确认案涉《房屋租赁合同（续租）》解除的主张，本院不再处理。被告惠丰公司未能按约在2017年2月1日前支付租金，拖欠房租已达30天以上，原告海运浙海公司要求其按照合同约定支付相当于三个月的租金作为违约金，本院予以支持。原告海运浙海公司主张除上述违约金外，被告还需向其支付逾期占用房屋的违约金，本院认为，相当于三个月租金的违约金金额276237.29元，已足以弥补原告的损失，故本院对原告的该项主张不予支持。但，原、被告双方对被告欠付2017年3月1日至2017年4月25日的租金均无异议，被告惠丰公司应向原告海运浙海公司支付该期间的租金169526.45元。又，原、被告双方均同意将被告所交纳的保证金350000元，用于抵扣上述租金及违约金，故抵扣保证金后被告惠丰公司仍需支付95763.74元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告浙江惠丰投资发展有限公司于判决生效后十日内支付原告浙江省海运集团浙海海运有限公司违约金95763.74元；二、驳回原告浙江省海运集团浙海海运有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费226元，减半收取113元，由被告浙江惠丰投资发展有限公司负担。原告浙江省海运集团浙海海运有限公司于本判决生效之日起十五日内，向本院申请退费；被告浙江惠丰投资发展有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。代理审判员 楼芝兰二〇一七年七月十九日书 记 员 周俊岐 微信公众号“”