（2016）粤02民终1995号
裁判日期: 2017-07-19
公开日期: 2017-12-04
案件名称
严福娥、韶关市兴盛投资置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省韶关市中级人民法院
所属地区
广东省韶关市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
严福娥,韶关市兴盛投资置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤02民终1995号上诉人(原审原告)：严福娥，女，1977年9月3日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区。委托诉讼代理人：古锦宝，广东韶信律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：韶关市兴盛投资置业有限公司。住所地：广东省韶关市浈江区北江中路**号天泓居***号商铺。法定代表人：薛树海，董事长。委托诉讼代理人：陈小雄，广东众同信律师事务所律师。上诉人严福娥因与被上诉人韶关市天盛投资置业有限公司（以下简称兴盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服韶关市浈江区人民法院(2016)粤0204民初1320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月29日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人严福娥的委托诉讼代理人古锦宝、被上诉人兴盛公司的委托诉讼代理人陈小雄到庭参加诉讼。案件审理过程中，双方当事人申请了45天的调解期限。因本案案情复杂，经本院院长同意，延长审限三个月。本案现已审理终结。严福娥上诉请求：撤销一审判决，改判支持严福娥的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1、双方购房合同约定事实清楚。双方签订的《商品房买卖合同》明确约定“……第三条买受人所购商品房的基本情况……该商品房合同约定建筑面积共120.35平方米，其中，套内建筑面积102.12平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.23平方米……第四条计价方式与价款……该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算……每平方米4734元，总金额肆拾玖万叁仟肆佰叁拾伍元整……第五条面积确认及面积差异处理……该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权证登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下原则处理：……2、差异值为±0.6％以上（不含本数)至±3％以内(含本数)的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3％以上（不含本数)的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房……”等等。而产权证登记的房屋套内面积仅为98.22平方米，与购房合同约定的l02.12平方米少了3.9平方米，差异值为-3.8％，根据合同约定，针对套内面积的差异进行了违约责任特别约定，一审法院认为套内面积减少，建筑面积没变，也就是说公摊面积增加了，而公摊面积是业主专享部分，且按套内面积计算价格销售的合同是建设部门的格式合同，且房屋是交易习惯是按套出售，不影响严福娥的权利；严福娥认为：套内面积与公摊面积不能等同于一个概念，套内面积是购房消费者真真正正实际使用的面积，每个消费者都是看在使用面积才选择购买的，正因为如此，国家建设部拟定《商品房买卖合同》格式中使用套内面积计算房屋价款，而不用建筑面积计算价款，恰恰就是为了保护消费者的权益，由此可见，一审法院认定与国家建设部的维护消费者目的背道而驰，是错误的。2、如何来的测绘方法差异?兴盛公司报建规划都是经过政府主管职能部门确定，发放房屋产权证也是经过政府职能部门，国家政府对房屋测绘不可能采取多种标准，且兴盛公司并未提供任何证据证明测绘存在两种不同的标准，因此一审法院采纳兴盛公司的抗辩意见套内面积是测绘方法差异而导致的纯属偏袒兴盛公司。二、导致实体处理和适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第六十一条：“合同生效后当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”规定，本案中，合同版本是兴盛公司提供的，测绘是兴盛公司委托相关部门测绘的，房屋产权证是兴盛公司为严福娥办理的，合同对违约条款约定明确，是以套内面积销售计算价款，不存在约定不明确原因，严福娥的请求事实清楚，法律依据充分，一审法院无视以上事实和法律依据，作出驳回严福娥请求错误的判决，是故意偏袒兴盛公司，是枉法裁判。综上所述，请求二审法院依法查明事实，纠正一审法院错误判决。兴盛公司辩称，一、一审法院归纳的双方争议焦点符合客观事实。该系列案是房屋买卖合同纠纷，涉案严福娥以核准的套内建筑面积较之合同约定的套内建筑面积少了为由，要求兴盛公司返还多收的房款及利息，兴盛公司认为未多收购房款，一审法院认为本案的争议焦点是房地产管理部门核准确权该商品房的套内建筑面积与合同约定的套内建筑面积相比少了，兴盛公司应否退回套内面积少了部分的购房款给严福娥，对于一审法院归纳的这个争议焦点，兴盛公司认为是正确的，符合客观事实。二、兴盛公司与严福娥对涉案房屋的计价是以建筑面积和建筑面积单价计算购房总价款的，双方也明确建筑面积出现差异，才予以据实退补。合同双方的真实意思表示，是合同的灵魂，也是处理合同纠纷的准则。由于《认购书》与《商品房买卖合同》出现了计价面积约定不同的客观事实，且《商品房买卖合同》本身存在不容双方选择的缺陷，因此不存在双方通过《商品房买卖合同》变更了《认购书》的约定这一基础，由此应当结合本案的其它证据，正确判明双方购买房屋时对计价面积约定的真实意思表示。每一份《认购书》的第一页右上角，都用手写注明了“总房价”，这是双方真实履行的房价，也与销售发票实收的房价分毫不差。这充分说明，双方购房时真实的意思表示是按建筑面积计价，并非套内面积计价。《认购书》第二条同时约定：“建筑面积出现差异，按实际成交单价多退少补”。相反，《认购书》第三条是套内面积的计价约定，却没有约定出现差异，需要退补的规定。可见，按建筑面积补差是双方的真实意思表示。从销售房屋宣传单的置业计划书、销售价目表、营销代理商深圳市同致行物业顾问有限公司所作的《关于韶关市天泓居项目销售价格计算情况说明》及销售人员当庭所作的证词，也印证了是以建筑面积及建筑面积单价计算的事实，房屋的总售价是建筑面积乘于建筑面积单价，至于《商品房买卖合同》的套内面积单价，是为了满足填写《商品房买卖合同》的要求，而将房屋的总售价除以套内建筑面积得出的约值，并非双方真实计价的标准。建设部《关于商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第三条规定：“商品房销售以建筑面积为面积计算单位”。第五条规定：“商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积”。从法律的层面规定了商品房买卖，应以建筑面积作为计价面积。以建筑面积作为计价面积，也是商品房销售中普遍的交易习惯。房屋的建筑面积包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，本案所有的房屋，建筑面积都没有较少，出现套内面积减少的部分，都相应增加到了公摊面积中。房屋所有人对分摊的共有公用建筑面积享有共同所有权和使用权，在建筑面积没有减少，只是减少了套内面积，相应增加了公摊面积，在实质上房屋所有人的权益并没有受到损害。对开发商而言，这种变化并没有因此减少投入或从中获得任何利益。如果只算套内建筑面积减少，不算分摊房屋公用部分面积增加，也有违公平原则。三、《商品房买卖合同》第四条约定的计价方式与价款，并非双方协商的结果，也没有实际履行。由于韶关市的《商品房买卖合同》强制使用建设部门的建议文本，否则登记机关不予登记。因此，所有的商品房预售，均不得不使用建设部门提供的合同模板。但是，建设部门提供的合同模板中，却只有“套内”建筑面积的选项，没有“建筑面积”的选项，变成强制双方只能按“套内”面积计算。这种只有唯一的选项，排除了双方“协商”的可能，根本不存在协商的余地，明显违反了合同意思自治的原则。由此，买卖双方按照交易习惯和协商约定按建筑面积计价的结果，被迫换算成了套内面积单价。正因为是被迫换算成套内面积单价的，因此出现了这样的怪现象：所有的《商品房买卖合同》中第四条约定的套内面积单价乘以合同约定的套内面积，得出的总房价与合同约定的总房价均不相同。所有的销售发票中的单价乘以套内面积，与实际收取的总金额也都不同。这充分说明，《商品房买卖合同》第四条约定的内容，并非双方实际履行的内容。双方实际履行的是《认购书》约定的内容，《认购书》约定的计价方式，才是双方协商的结果，反映了双方真实的意思表示。四、涉案房屋套内建筑面积差异是由于适用的测量规则标准不同造成的，房屋的使用面积并没有减少。兴盛公司销售时的“天泓居”宣传单户型平面图、《商品房买卖合同》房屋平面图、《房地产权证书》的房屋平面图，三图所标房屋的长宽尺寸都完全一致，即涉案房屋的空间面积实际是没有缩小。出现套内建筑面积数据差异，是因为实际的房屋存在墙体占用的面积。兴盛公司在对预售的房屋进行预测时，测绘人员是按房屋外墙勒脚以上的外围水平面积计算，得出的是房屋外墙水平投影面积。房地产测绘机构是依据测绘技术规范，对房屋共墙墙体水平投影面积的一半计入套内面积，得出的是共墙一半的水平投影面积。两种计算方式和取值不同，所以得出的计算结果出现了差异，但是房屋的使用面积，并不会因为计算方法不同而发生改变。同一套房屋，因为测绘套内面积时取值不同(取墙边还是墙中)导致两个不同的数据，并非房屋面积出现差异，更不是兴盛公司恶意造成，兴盛公司也没有从中得益，严福娥把责任全部归责于兴盛公司，显然有失公平。五、退一步来讲，即使本案是按套内建筑面积作为计价面积，对于房屋所共有的公用建筑面积，严福娥是实际享有和使用的，应予对所分摊部分全部承担。《中华人民共和国物权法》第七十条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十条：“业主以建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”即严福娥对套内建筑面积和共有的公用公共部位与公用房屋分摊建筑面积均享有和承担相应权利和义务。涉案房屋的套内建筑面积依《房地产权证书》是减少了，但总建筑却增加了，分摊共有建筑面积也增加了，兴盛公司交付的房屋建筑面积非但没有减少，反而是增加了。显然严福娥仅按套内建筑面积主张补差，则是没有完全分摊房屋公用部分面积，既违背了房屋买卖的交易习惯，也违背了法律的相关规定和公平原则。六、部分《商品房买卖合同》双方在《合同补充协议》中已经约定在总建筑面积出现误差不超过+1.5％的情况下，双方均不作任何补偿，这部分严福娥请求补差更没有依据。鉴于出现了部分业主钻计价面积空子的现象，兴盛公司在后期出售商品房时，以补充协议的方式再度明确了按建筑面积计价的条款。在《合同补充协议》第1条规定：删除了《广东省商品房买卖合同》第五条的约定。修改为：在总建筑面积误差不超过+1.5％的情况下，双方均不作任何补偿”。即约定面积差异补偿的标准是在总建筑面积出现差异，而不是套内面积出现差异，只要交付的房屋总建筑面积误差不超过+1.5％，双方都不做补偿。这已再清楚不过地约定了计价面积和退补原则，在建筑面积没有出现差异的情况下，部分严福娥仍提起诉讼，是毫无合同和法律依据的滥用诉权的表现。综上，兴盛公司认为一审法院认定事实清楚，客观真实，适用法律正确，恳请二审法院驳回严福娥的上诉请求，维持一审判决。严福娥向一审法院起诉请求：判决兴盛公司返还多收的购房款18462.60元。一审法院认定事实：2014年10月29日，严福娥作为乙方（认购方）与作为甲方（发展商）的兴盛公司经协商签订《天泓居商品房认购书》，该认购书载明：“……二、乙方向甲方购买天泓居的商品房，商品房编号：11B栋2101房，建筑面积120.35平方米，套内建筑面积102.12平方米。上述面积为暂测面积，以最后房地产权登记机关实测建筑面积为准，建筑面积出现差异按实际成交单价多退少补。三、乙方向甲方购买的商品房单价按套内建筑面积为￥4734元/平方米，总售价为人民币肆拾捌万叁仟肆佰肆拾陆元整（小写：￥483446元）……甲方：韶关市兴盛投资置业有限公司（公章），乙方：严福娥（签名、指模）。”在该认购书中部空白处手写注明：单价4017元/㎡×120.35=￥483446。同年12月18日，严福娥作为买受人与作为出卖人的兴盛公司签订《商品房买卖合同》，合同注明：“……第三条买受人购买的商品房为预售商品房，该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第11幢B座单元11幢B座1201号房。该商品房的用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高为2.9米，建筑层数地上24层，该商品房阳台封闭式的0个，非封闭式的2个。该商品房合同约定建筑面积共120.35平方米，其中，套内建筑面积102.12平方米，公共部位与公用房屋分摊面积18.23平方米（有关公共部位与公用房屋分摊面积构成说明见附件二）。买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。第四条出卖人与买受人约定按下述第一种方式计算商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4734元，总金额（人民币）肆拾捌万叁仟肆佰肆拾陆元整……出卖人（签章）：韶关市兴盛投资置业有限公司（公章），【法定代表人】：胡立斌（印章），2014年12月18日，买受人（签章）：严福娥（签名、指模），2014年12月18日。”该合同附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明中写明“该商品房的公共部位与公用房屋分摊建筑面积按照国家规定的标准、规范、规则执行，若出卖人暂测的该商品房的公共部位与公用房屋分摊建筑面积与房地产管理部门测绘、确权的建筑面积有差异的，以房地产管理部门测绘、确权的面积为准，出卖人的暂测的该商品房的公共部位与公用房屋分摊建筑面积与房地产管理部门测绘、确权的面积不管差异多少，买卖双方均不作任何补偿，但买受人须按房地产管理部门测绘、确权的公共部位与公用房屋分摊建筑面积根据《广东省商品房买卖合同》第三条约定的《天泓居前期物业服务协议》中的约定计算物业服务费。”合同签订后，严福娥按合同约定向兴盛公司支付了相关购房款，兴盛公司亦按合同约定将房屋交付给严福娥，2016年1月25日，房地产管理部门核发了该房屋的粤房地权证韶字第××号《房地产权证书》，该《房地产权证书》载明韶关市浈江区北江中路43号天泓居11幢B座2101房的建筑面积（㎡）120.38，套内建筑面积（㎡）98.22。此后，严福娥以核准的套内建筑面积较之合同约定的套内建筑面积少了3.9平方米为由，要求兴盛公司退回多收3.9平方米面积的购房款18462.60元，兴盛公司则认为并未多收购房款表示不同意严福娥的意见，2016年7月5日，严福娥以兴盛公司违约等为由，向一审法院提起民事诉讼。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方争议的焦点是：房地产管理部门最后核准确权该商品房的套内建筑面积98.22平方米与合同约定的套内建筑面积102.12平方米相比少了3.9平方米，兴盛公司应否退回该3.9平方米的购房款18462.60元给严福娥的问题。2014年1月29日，双方当事人签订《天泓居商品房认购书》，双方协商一致的真实意思表示是以总建筑面积计价即“单价4017元/㎡×120.35=￥483446元。”由于填写建设局规定的《商品房买卖合同》的格式要求，合同与双方真实意思相一致内容是“建筑面积120.35㎡，总价483446元。”合同还约定出卖人暂测的该商品房的公共部位与公用房屋分摊建筑面积与房地产管理部门测绘、确权的面积不管差异多少，买卖双方均不作任何补偿。因此，涉案商品房合同约定的建筑面积为120.35平方米，从合同附件二可看出公共部位与公用房屋分摊建筑面积只是一种暂测面积，该暂测面积最后是以房地产管理部门核准确权的面积为准，且不管差异多少买卖双方均不作任何补偿。本案中，房地产管理部门最后核准确权该商品房总建筑面积为120.38平方米，套内建筑面积98.22平方米，两项相减即公共部位与公用房屋分摊建筑面积为22.16平方米，与合同约定相比，总建筑面积基本相当的情况下，套内建筑面积的确减少了3.9平方米，但公共部位与公用房屋分摊建筑面积同时又增加了3.93平方米，根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十二条规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。即严福娥作为业主对套内建筑面积（专有部分）和公共部位与公用房屋分摊建筑面积（共有部分）均享有和承担相应权利和义务，严福娥所购商品房套内建筑面积的确减少了3.9平方米，但公共部位与公用房屋分摊建筑面积同时又增加了3.93平方米，严福娥享有权利的总建筑面积实际上并未减少，且《商品房买卖合同》明确约定该商品房属预售，是按套出售，兴盛公司根据图纸建设，按照双方真实意思履行义务，并无损害严福娥的合法权益，双方的争议是因合同格式内容和测绘方法差异产生，根据双方在认购书中约定在建筑面积出现差异才按实际成交单价多退少补，且房地产实际交易习惯均是以总建筑面积计价交易，一审法院对兴盛公司的抗辩意见予以采纳，因此，在按套出售房屋总建筑面积实际上并未减少情况下，严福娥起诉要求兴盛公司退回因套内建筑面积减少3.9平方米而多收的购房款18462.60元的诉讼请求，依据不足，不予支持。判决：驳回严福娥的诉讼请求。案件受理费减半收取131元，由严福娥负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明事实清楚，本院予以确认。本院另查明：严福娥与兴盛公司签订《广东省商品房买卖合同》中，附件四第1条约定：“《广东省商品房买卖合同》第五条约定的‘1、差异值为+0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为+0.6%以上（含本数）至+3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过+3%以上（含本数）的，买受人可以选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。’的内容删除。修改为：‘在总建筑面积误差不超过+1.5%的情况下，双方均不作任何补偿。’”本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，针对严福娥的上诉意见，本案争议焦点是：兴盛公司是否应退回部分购房款给严福娥。虽然严福娥与兴盛公司签订的《广东省商品房买卖合同》第五条约定，如果产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，差异值超过+3%的，买受人可以选择多退少补。但在该合同附件四的第1条中，双方对该条款已经作了修改，修改为：“在总建筑面积误差不超过+1.5%的情况下，双方均不作任何补偿。”根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款：“当事人协商一致，可以变更合同。”的规定，双方对于《广东省商品房买卖合同》的变更有效，双方均应按照变更后的合同履行。双方在《广东省商品房买卖合同》中约定涉案房屋的总建筑面积为120.35平方米，而涉案房屋产权登记面积为120.38平方米，差异值为0.02%。根据合同的约定，双方均不作任何补偿。因此，严福娥要求兴盛公司向其返还多收的购房款及利息的理由不成立，本院不予支持。综上所述，严福娥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费262元，由严福娥负担。本判决为终审判决。审判长 刘 斌审判员 李 罡审判员 邓荣斌二〇一七年七月十九日书记员 何海祥 搜索“”