（2017）黔01民终2953号
裁判日期: 2017-07-19
公开日期: 2017-09-07
案件名称
朱建华、贵阳宏益房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省贵阳市中级人民法院
所属地区
贵州省贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
朱建华,贵阳宏益房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十七条，第六十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民终2953号上诉人（原审原告）：朱建华，男，1971年9月26日出生，汉族，住北京市海淀区。被上诉人（原审被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄思铭，男，1982年2月25日出生，汉族，贵阳宏益房地产开发有限公司法务专员，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：王涛，男，1984年2月14日出生，汉族，贵阳宏益房地产开发有限公司法务专员，住贵州省贵阳市南明区。上诉人朱建华因与被上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称“宏益房开”）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初3110号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。朱建华上诉请求：一、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初3110号民事判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人未在2014年8月10日前支付尾款，行使的是先履行抗辩权，不应认定为违约行为。上诉人于2014年8月10日前去支付尾款时发现被上诉人出卖的房屋主体工程尚未竣工，且根据被上诉人的交房公告证实实际交房时间为2015年12月，已晚于合同约定交房时间一年，也未能按照《贵阳市商品房预售合同备案登记表》中确定的2014年6月4日前竣工。故上诉人不支付尾款系行使合同法规定的先履行抗辩权，不属于合同约定的违约行为；二、上诉人在知晓被上诉人交房信息后，前来交付尾款收取房屋是合法、合理的。上诉人因行使先履行抗辩权后，在双方达成新的协议前，购房尾款何时交纳成为一个不确定状态。上诉人要么在得到房屋主体工程竣工的确切消息后支付尾款，要么在被上诉人通知交房时支付尾款。上诉人已支付全部购房款的80.5%，被上诉人以不足20%的购房尾款迟延交房显失公平；三、在被上诉人逾期交付房屋达一年的情况下，仍错误适用合同条款不向上诉人交付房屋，并要求承担违约责任，致使上诉人不得不通过法律手段主张权利，给上诉人精神上、经济上造成了损失，理应予以赔偿。宏益房开答辩称：一、上诉人存在逾期付款的违约行为，不是行使优先抗辩权的主体，其主张先履行抗辩权不符合法律规定；二、双方对通知交房的方式有明确约定，公告交房至今上诉人也未将最后一期房款支付，因此被上诉人可以顺延交房时间，被上诉人不存在逾期交房的违约责任。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。朱建华向一审法院起诉请求：一、被告将原告所购买的房屋交付给原告；二、被告支付原告逾期交房违约金5833元（按合同约定的已付购房款的每日万分之0.5计算，从2015年1月1日计算被告实际交房之日）；三、被告赔偿北京到贵阳的差旅费1300元；四、本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明：原告朱建华（买受人）与被告宏益房开（出卖人）于2013年8月10日签订《商品房买卖合同》一份，约定购买出卖人开发的花果园路S2区7栋3单元22层2号商品房一套，建筑面积75.01平方米，总价款为292671元，买受人采取分期付款的方式支付购房款，第一期购房款88671元，第二次购房款59000元在2013年10月10日前付清，第三期88000元在2014年2月10日前付清，尾款57000元在2014年8月10日前付清。合同第十一条约定，出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房，交付时商品房应当已取得建筑工程竣工合格证明文件；合同第十三条约定，如果出卖人未按合同第十一条约定将房屋交付买受人的，逾期在90个工作日内，自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90个工作日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付购房款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；合同第十四条约定，商品房达到约定的交付条件以后，出卖人应当在交付日的一日前书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，买受人在接到书面通知后的30日内，办理该商品房的交接手续，不能满足第十一条和第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，合同附件补充协议第3.3条约定，买受人选取按揭方式应当在签订合同之前向银行或公积金机构及其代办机构确认该付款行为的可行性，并提交真实有效的申请资料，若非出卖人原因导致合同约定的价款未按时足额到达出卖人指定账户（采取银行按揭方式的应当于本合同签订之日起三十日内到达出卖人指定账户，采取公积金贷款方式的应当在本合同签订之日起45日内到达出卖人指定账户），买受人必须与前述付款期限届满之日起30日内一次性付清全部付款或征得出卖人同意的情况下申请变更支付方式，逾期则视为买受人逾期付款，出卖人有权主张本合同第十条的相关权利，第4.1条约定，买受人逾期付款，除依照本合同第十条承担逾期付款的违约责任外，出卖人交房时间相应顺延。合同签订后，原告支付了前三期购房款，最后一期购房款至今未支付。被告也未按照合同约定在2014年12月31日将房屋交付给原告使用。2015年12月8日，被告在贵州都市报上刊登公告，通知原告所购买的房屋办理房屋交接手续。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原被告双方签订《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容合法，属有效合同，受法律保护。合同签订后，原告未按合同约定支付最后一期购房款，根据双方合同补充协议的约定，原告延期支付购房款的，被告的交房时间顺延，故原告在未支付清楚购房款的情况下，已违约在先，无权要求被告交付房屋并支付违约金，故一审法院对原告的诉请依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：驳回原告朱建华的其余诉讼请求。诉讼费25元，由原告朱建华负担。二审经审理查明的事实与原判查明事实一致。本案事实，有当事人陈述及《商品房买卖合同》、《收款收据》等证据材料在卷佐证，本院予以确认。本院认为，朱建华与宏益房开签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容于法不悖，应为有效，签约双方均应恪守履行。依照《商品房买卖合同》第八条及第十一条的约定，朱建华应在2014年8月10日前支付购房尾款57000元，宏益房开应在2014年12月31日前将商品房交付买受人。该约定明确了双方履行义务的先后顺序，即朱建华付清购房尾款在先，宏益房开交付房屋在后。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”之规定，宏益房开作为后履行一方在朱建华未能按合同约定先支付购房尾款的情况下，有权拒绝朱建华要求其交付房屋的要求。对于朱建华主张其拒绝支付购房尾款系因房屋未能按期竣工的上诉请求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”之规定，房屋未能按期竣工并非《中华人民共和国合同法》第六十八条中规定的可能丧失履行义务能力的情形，故朱建华以此为由拒绝支付购房尾款不符合法律规定，对其该项上诉请求，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由朱建华负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长 黄新审判员 田勇审判员 刘劼二〇一七年七月十九日书记员 黄倩 来源：