（2017）辽0103民初8937号
裁判日期: 2017-07-19
公开日期: 2017-08-30
案件名称
魏金元、王伟（与沈阳海蒂餐饮有限公司、沈阳浪漫海蒂西餐有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市沈河区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
魏金元,王伟,沈阳海蒂餐饮有限公司,沈阳浪漫海蒂西餐有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第二百一十二条，第二百二十四条第一款
全文
辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0103民初8937号原告:魏金元。原告：王伟（魏金元妻子）。委托诉讼代理人：魏金元。被告：沈阳海蒂餐饮有限公司，住沈阳市沈河区南三经街37号。法定代表人：帕特里克费尔南德莫杜，该公司执行董事。委托诉讼代理人：付园园，辽宁恒信（沈阳）律师事务所律师。被告：沈阳浪漫海蒂西餐有限公司，住沈阳市沈河区南三经街37号。法定代表人：福尔雷德·乐南，该公司董事长。委托诉讼代理人：王钢克，辽宁同格律师事务所律师。原告魏金元、王伟诉被告沈阳海蒂餐饮有限公司、沈阳浪漫海蒂西餐有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏金元及原告王伟的委托诉讼代理人魏金元、被告沈阳海蒂餐饮有限公司的委托诉讼代理人付园园、被告沈阳浪漫海蒂西餐有限公司的法定代表人福尔雷德·乐南及其委托诉讼代理人王钢克均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏金元向本院提出诉讼请求：1、解除与被告签订的合同。2、被告之间的协议无效；3、要求第一被告理赔违约金13.5万元；4、保留对被告其它违约的追究和理赔权力。5、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与第一被告签有一份房屋租赁合同，有效期从2014年8月20日至2017年8月19日止，合同其中强调，没有书面同意，店面不能转兑否则合同终止作废，今年合同到期前最后一个季度，第一被告通知原告店面已转让了，原告即到门市房查看，认定已转让第二被告经营长达半年之久，被告隐瞒实情，原告一直不知，事实清楚后，原告即发表声明：转让是违约的，是不合法的，要求被告停止侵权并要求三方面商谈。但第一被告置知不理，无奈原告向第二被告明确表示，不认可他们的行为，不承担他们之间的承诺，事实上第一被告收到第二被告210万元后即电话拉黑、失联。他拿钱走了，逼原告就范为第二被告买单，原告坚决拒决，合同讲诚意，也是受法律保护的，任何人都不得随意践踏，为维护原告的合法权益，故起诉到法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告沈阳海蒂餐饮有限公司辩称，二被告之间转让行为系朋友关系介绍而形成的承包关系，并非转让房屋的行为，也并不是将第一被告转兑给第二被告，在原告与第一被告的租赁合同项下，租赁截止期限为2017年8月20日，第一被告不拖欠原告的租金，按照第一被告与第二被告签订的房屋租赁合同第9条并没有针对在第二被告即承租房不拖欠房屋租金的情况下，向原告给付违约金的规定，原告向法庭说明的其计算违约金的方式为全年租金30%没有法律依据，合同司法解释第28条、第29条规定了依据是出租人要提出其在合同履行期限中所遭受的实际损失，本案中原告在与第一被告的房屋租赁项下，并没有遭受损失，没有计算违约金的实际依据及法律依据。被告沈阳浪漫海蒂西餐有限公司辩称，1、第二被告与第一被告签署的《转让协议》属实。第一被告与第二被告确实在2016年7月30日签署了涉案的海蒂西餐酒吧《转让协议》，内容为：将坐落于沈阳市沈河区南三经街的海蒂西餐酒吧（领事馆）转让给福尔雷德·乐南和李娟，价款210万元（包括店内正常使用的设备、原料），预付定金20万元，余款190万元在2017年4月1日前支付等等。第二被告在给付第一被告20万元定金后，余款于2016年11月24日付清。签约当时，第二被告要求第一被告与房主（即本案原告魏金元、王伟）沟通，确保酒吧转让后不少于二年的经营期限。被告满口答应“不成问题”。此后，按第一被告要求，第二被告分别于2016年11月25日、2017年2月20日和2017年5月20日分三次给本案第一被告转账223.75万元，其中33.75万元为三个季度的房屋租赁费用，190万元为酒吧转让费用，并于2016年11月24日开始正式经营。2、第二被告知悉原告与第一被告《房屋租赁合同》内容在《转让协议》之后。2017年5月23日，本案原告王伟来到涉案酒吧，要求我们停止经营，立即腾退房屋，并出示了其与本案第一被告之间签署的《房屋租赁合同》。第二被告在此时此刻才了解到该房屋租赁期限截止日期为2017年8月20日，且合同特别规定该房屋未经房主书面同意，不得转租或变相转租，否则合同将被废止、无效。在此之前，我们不了解原告与第一被告之间的合同情况，第一被告在与我们签订《转让协议》时亦未对租赁截止日期和是否允许转租作过口头或文字说明，第二被告确实对上述情况蒙在鼓里，说明第二被告没有侵犯原告合法权益。3、第二被告已另案起诉第一被告，要求人民法院撤销《转让协议》，并赔偿我们的经济损失。这两个案件被告为同一主体，受案法院都是沈河民庭，虽然是两个合同行为，但互有牵连，我们认为合并审理，可能更加便民。我们同意本案原告的诉讼请求，请求人民法院依法审理、公正判决，以维护当事人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋租赁合同、转让协议及转让交接协议、第二被告的营业执照、第二被告交纳转让费及房租的银行小票、收款收据等证据，经庭审质证，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月19日，原告王伟、魏金元与被告沈阳海蒂餐饮有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定二原告将自有的位于沈阳市沈河区南三经街37号（建筑面积284.89平方米）门市房出租给被告沈阳海蒂餐饮有限公司做酒吧西餐厅使用，租赁期限三年（自2014年8月21日起至2017年8月20日止），每年租金45万元，每三个月向二原告支付一次租金112500元，即每年8月20日、11月20日、2月20日、5月20日给付。合同签订后，二原告将房屋交与被告沈阳海蒂餐饮有限公司经营西餐厅，被告沈阳海蒂餐饮有限公司依约给付房屋租金。2016年7月30日，被告沈阳海蒂餐饮有限公司在未征得原告同意的情况下，擅自与被告沈阳浪漫海蒂西餐有限公司签订《转让协议》一份，约定第一被告将海蒂西餐厅（领事管店）转让给第二被告，转让金额为210万元。第二被告依约于2016年11月24日以银行转账的方式转给第一被告200万元，于同日给付第一被告现金12500元。此后二原告发现租赁给第一被告的门市房在未经其同意的情况下，第一被告擅自转租给第二被告承租使用，侵犯了原告的合法权益，故原告起诉到法院。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告魏金元、王伟与被告沈阳海蒂餐饮有限公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，依法成立、合法有效，具有法律约束力。该合同中明确约定被告沈阳海蒂餐饮有限公司（即乙方）变相转租，未经同意转兑的，原告魏金元、王伟（即甲方）有权解除终止合同。本案第一被告沈阳海蒂餐饮有限公司未经二原告同意将承租的门市房转让与第二被告沈阳浪漫海蒂西餐有限公司承租使用，属违约行为，故对二原告要求解除与第一被告沈阳海蒂餐饮有限公司签订的房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。关于二原告要求第一被告给付违约金的问题，因合同中无约定，又未给原告造成实际损失，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条规定，判决如下：一、解除原告魏金元、王伟与被告沈阳海蒂餐饮有限公司于2014年8月19日签订的《房屋租赁合同》。二、驳回原告魏金元、王伟其他诉讼请求以及被告沈阳海蒂餐饮有限公司、被告沈阳浪漫海蒂西餐有限公司的抗辩。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取1500元，由被告沈阳海蒂餐饮有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 卑英超二〇一七年七月十九日书记员 张青楠 微信公众号“”