（2017）川03民终530号
裁判日期: 2017-07-19
公开日期: 2017-10-31
案件名称
自贡市建华房地产开发有限公司、四川享悦润鑫商贸有限公司与胡宇房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省自贡市中级人法院
所属地区
四川省自贡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
自贡市建华房地产开发有限公司,四川享悦润鑫商贸有限公司,胡宇
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省自贡市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川03民终530号上诉人（原审被告、反诉原告）：自贡市建华房地产开发有限公司，住所地四川省自贡市自流井区五星街道办事处。法定代表人：李华聪，董事长。委托诉讼代理人：罗云宽，四川亚峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：史俊杰，四川亚峰律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：四川享悦润鑫商贸有限公司，住所地四川省自贡市自流井区南湖俊景。法定代表人：肖琳月，董事长。委托诉讼代理人：罗云宽，四川亚峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：史俊杰，四川亚峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡宇，男，1986年1月22日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。上诉人自贡市建华房地产开发有限公司（以下简称建华房产公司）、四川享悦润鑫商贸有限公司（以下简称享悦商贸公司）因与被上诉人胡宇房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省自贡市自流井区人民法院（2016）川0302民初2167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人建华房产公司、享悦商贸公司的委托诉讼代理人罗云宽、史俊杰，被上诉人胡宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。建华房产公司、享悦商贸公司上诉请求：1.请求依法改判；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人胡宇承担。事实和理由：1.一审判决撤销《房屋买卖合同》不正确，胡宇不存在重大误解。一审不能以消防大队长的证言为据，应以法律规定为准；2.一审判决未将上诉人建华房产公司的租金、商业推广费、管理维护费等损失一并纳入损失进行判决是错误的；3.一审判决划分过错责任比例是不正确的，胡宇应承担主要责任。胡宇辩称，上诉人建华房产公司存在合同欺骗的行为，至今被上诉人没有拿到房产证。一审判决正确。胡宇向一审法院起诉请求：1、依法撤销胡宇、建华房产公司于2015年3月30日签订的《房屋租赁合同》；2、建华房产公司退还胡宇已缴纳的租金、推广费、管理维护费、合同保证金、装修保证金共计93800元，并赔偿胡宇的经济损失961972.90元；3、案件受理费由建华房产公司承担。建华房产公司、享悦商贸公司向一审法院反诉请求：胡宇给付建华房产公司、享悦商贸公司2015年10月至12月的租金、商业推广费、管理维护费共计58800元，并承担反诉案件受理费。一审法院认定事实为：建华房产公司将其开发建设的坐落于自贡市自流井区紫薇路“南湖俊景”等物业商铺委托给享悦商贸公司统一租赁、招商、统一运营、统一管理。2015年3月30日，胡宇与享悦商贸公司签订《南湖休闲购物广场商铺预定协议书》，约定享悦商贸公司将位于南湖预定协议负一楼A-003号商铺租赁给胡宇从事网咖经营，签订协议时胡宇一次性交纳预约定金30000元，享悦商贸公司于2015年3月30日将商铺交付给胡宇。同日，胡宇向享悦商贸公司支付定金30000元。2015年4月17日，胡宇与享悦商贸公司签订《房屋租赁合同》（落款时间为“2015年3月30日”），约定：享悦商贸公司将位于自贡市自流井区紫薇路“南湖俊景”小区7号楼负一层A—03区商铺（建筑面积560m2）出租给胡宇经营上网、休闲、咖啡座；租期自2015年4月1日起至2020年3月31日止；租金、商业推广费、管理维护费按季度提前一次性支付，每季度届满前20日内付清；签订合同时，胡宇向享悦商贸公司缴纳合同保证金30000元。并约定因胡宇所经营行业为特种行业，应该办理特种行业许可证，其相关的证照由胡宇自行完成，胡宇不得以各种证件办理无果为由，终止本合同或提前解除本合同。合同签定当天，胡宇向享悦商贸公司支付装修保证金5000元及租金、推广费、管理维护费58800元，胡宇于2015年3月30日支付的定金30000元转为合同保证金。胡宇接收房屋后于2015年4月1日在自贡市工商行政管理局以上述租赁房屋为住所地注册了“自贡市新启点网咖”，并着手筹备“自贡市新启点网咖”的办证、装修、购买设备等营业准备工作。截止庭审辩论终结时，胡宇共支付了装修款、设备款等共计782432.90元。胡宇在办理消防验收过程中，因该租赁房屋在规划时为非营业用房未能通过验收，导致胡宇未能开门营业。另查明，2013年4月26日，自贡市商务局〔自商发（2013）55号〕文件《关于“南湖俊景”布局“农+超”市场及邻里（购物）中心等社区商业的批复》，批复经自贡市中心城区业态功能管理联席会议决定：同意在确保市规划局批准下达停车位数量基础上将“南湖俊景”负一层（包括本案涉诉房屋）连同地面一层整体布局为商业。功能定性为：为南湖社区居民生活配套的邻里购物中心。业态包括：农+超的农贸市场、日用百货超市、电器数码商场以及配套的仓储、市政设施、管理、服务设施等。截止庭审辩论终结时，该房屋的性质仍为地下车库。还查明，上述租赁房屋装修造价经鉴定为496751元，用去鉴定费9000元，鉴定费已经由建华房产公司支付给鉴定机构。一审法院认为，关于本诉。胡宇与建华房产公司、享悦商贸公司签订的《南湖休闲购物广场商铺预定协议书》及《房屋租赁合同》均明确载明“南湖俊景”小区7号楼负一层A—03区房屋为商铺，胡宇租赁该房屋经营网咖。虽然自贡市商务局〔自商发（2013）55号〕文件同意将“南湖俊景”负一层（包括租赁房屋）连同地面一层整体布局变更为商业，但其功能仅限于为南湖社区居民生活配套的邻里购物中心，业态为农+超的农贸市场、日用百货超市、电器数码商场以及配套的仓储、市政设施、管理、服务设施等，并不包括网咖。建华房产公司作为该房屋的所有权人、管理人，对该房屋为地下车库的性质以及变更后的功能、业态应当是明知的，但仍然将该房屋作为商铺出租给胡宇经营网咖，且该房屋性质变更手续并未办理下来。胡宇在签订《南湖休闲购物广场商铺预定协议书》及《房屋租赁合同》时，对租赁房屋的性质存在重大误解。因建华房产公司不能提供该房屋为营业用房的相关证明，导致新启点网咖不能办理消防验收，胡宇租赁该房屋的合同目的不能实现，胡宇主张撤销合同，符合法律规定，该院依法予以支持。建华房产公司辩称其出租给胡宇的房屋系商铺与查明事实不符，一审未予采纳。建华房产公司辩称胡宇对该房屋的性质是明知的，但未提供证据证实，一审未予采纳。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。胡宇主张返还已缴纳的租金、商业推广费、物业管理费、装修保证金、履约保证金共计93800元，符合法律规定，一审依法予以支持。胡宇主张造成的损失为961972.90元，该院根据有效票据确定胡宇的损失为496751元。胡宇在签订《房屋租赁合同》时虽存在重大误解，但胡宇未充分尽到核查该房屋性质的义务，其自身亦存在一定过错，结合本案实际情况，胡宇承担30%的责任，即149025.30元，建华房产公司承担70%的责任，即347725.70元，其主张的损失过高部分不予支持。享悦商贸公司作为建华房产公司的代理人，其代理行为由作为被代理人的建华房产公司承担民事责任。故上述被告应当承担的责任由建华房产公司承担。关于反诉。被撤销的合同自始没有法律约束力。胡宇、建华房产公司签订的《房屋租赁合同》被撤销后，双方的租赁关系即不成立，建华房产公司反诉要求胡宇支付2015年10至12月的租金、商业推广费、管理维护费，于法无据，对其反诉请求，一审未予支持。判决：1.撤销胡宇与建华房产公司、享悦商贸公司签订的《房屋租赁合同》；2.建华房产公司于本判决生效之日起十日内返还胡宇已支付的租金、商业推广费、管理维护费、装修保证金、合同保证金共计93800元，并赔偿胡宇损失347725.70元；3.驳回胡宇的其他诉讼请求；4.驳回建华房产公司、享悦商贸公司的反诉请求。本院二审期间，上诉人建华房产公司、享悦商贸公司与被上诉人胡宇均没有新证据向法庭提交。经审理查明，2015年4月17日，被上诉人胡宇与上诉人享悦商贸公司签订《房屋租赁合同》（落款时间为“2015年3月30日”），约定：享悦商贸公司将位于自贡市自流井区紫薇路“南湖俊景”小区7号楼负一层A—03区商铺（建筑面积560m2）出租给胡宇经营上网、休闲、咖啡座；租期自2015年4月1日起至2020年3月31日止；2015年7月1日至2016年3月31日每月租金6000元、商业推广费7000元、管理维护费6600元，首期三个月租金、商业推广费、管理维护费胡宇在双方签订合同之日付清，以后的费用按季度提前一次性支付，每季度届满前20日内付清；签订合同时，胡宇向享悦商贸公司缴纳合同保证金30000元。被上诉人胡宇于合同签订当天向上诉人享悦商贸公司支付了装修保证金5000元、2015年7月至9月的商铺租金18000元、商业推广费21000元、管理维护费19800元，并将胡宇2015年3月30日支付的定金30000元转为合同保证金。二审查明的其余事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，上诉人建华房产公司与被上诉人胡宇在签订《南湖休闲购物广场商铺预定协议书》及《房屋租赁合同》时应明知该租赁房屋的性质为地下车库，且根据自贡市商务局〔自商发（2013）55号〕文件，建华房产公司也应知道房屋布局变更后的功能及业态范围，其仍然将该房屋作为商铺出租给被上诉人胡宇经营网咖，而建华房产公司至今未能办理房屋性质变更手续，不能提供该房屋作为营业用房的产权证，导致被上诉人胡宇因此不能办理网咖经营的相关行政许可手续，其租赁房屋的合同目的无法实现。因被上诉人胡宇签订合同时对该房屋性质存在重大误解，故一审支持被上诉人胡宇请求撤销合同的处理正确，本院予以支持。上诉人建华房产公司认为胡宇不存在重大误解的理由与查明事实不符，本院不予支持。被上诉人胡宇在租赁房屋的过程中，对所租赁房屋的性质未尽到必要的审查义务，导致合同被撤销，其自身也存在一定过错。一审根据查明事实酌情认定被上诉人胡宇承担30%的责任、上诉人建华房产公司承担70%的责任划分恰当，本院予以支持。对于上诉人建华房产公司、享悦商贸公司反诉主张被上诉人胡宇应给付其租金、商业推广费、管理维护费的问题，本院认为，享悦商贸公司作为建华房产公司的代理人实施的民事法律行为，应由被代理人建华房产公司享受民事权利和承担民事责任。本案中，虽然上诉人建华房产公司和被上诉人胡宇所签合同被撤销，但有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方对于合同被撤销均有责任，双方的损失都应在本案中按照各自承担过错的比例进行分摊。由于被上诉人胡宇对租赁房屋自2015年3月30日交付起一直占用至今，该房屋占用费应属上诉人建华房产公司的资金损失，根据双方的诉求和本院对双方过错责任的划分，被上诉人胡宇应承担该租赁房屋占用费30%的损失、上诉人建华房产公司承担70%的损失，即2015年7月至9月被上诉人胡宇已交付的租金（即房屋占用费）18000元，上诉人建华房产公司应退还其12600元（18000元×70%）；上诉人建华房产公司反诉主张的2015年10月至12月的租金（即房屋占用费）18000元（6000元×3个月），应由被上诉人胡宇给付上诉人建华房产公司5400元（18000元×30%）。因此，一审对房屋占用费未作为上诉人建华房产公司的损失由双方按照过错责任分担的处理不当，本院予以纠正。对于商业推广费、管理维护费，因上诉人建华房产公司未举示相应证据证明该两项费用的实际产生，故对上诉人建华房产公司请求支付此两项费用的主张本院不予支持。综上所述，上诉人建华房产公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持四川省自贡市自流井区人民法院（2016）川0302民初2167号民事判决第一项；二、撤销四川省自贡市自流井区人民法院（2016）川0302民初2167号民事判决第二、三、四项；三、上诉人自贡市建华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被上诉人胡宇已支付的租金（即房屋占用费）12600元、商业推广费21000元、管理维护费19800元、装修保证金5000元、合同保证金30000元，并赔偿被上诉人胡宇损失347725.70元，以上共计436125.70元；四、被上诉人胡宇于本判决生效之日起十日内支付上诉人自贡市建华房地产开发有限公司2015年10月至12月的房屋占用费5400元；五、上述三、四项品迭后，上诉人自贡市建华房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被上诉人胡宇430725.70元；六、驳回上诉人自贡市建华房地产开发有限公司的其他反诉请求；七、驳回上诉人四川享悦润鑫商贸有限公司的反诉请求。二审案件受理费8803元，由上诉人自贡市建华房地产开发有限公司承担6162.10元，由被上诉人胡宇承担2640.90元。本判决为终审判决。审判长 黄绚丽审判员 陈品强审判员 曾伟贤二〇一七年七月十九日书记员 党若丹 来源：百度搜索“”