（2017）浙08民终678号
裁判日期: 2017-07-19
公开日期: 2017-08-11
案件名称
钱忠良、王美玲房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省衢州市中级人民法院
所属地区
浙江省衢州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
钱忠良,王美玲,徐建峰,吴燕萍
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省衢州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙08民终678号上诉人（一审被告）：钱忠良，男，1964年1月29日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。上诉人（一审被告）：王美玲，女，1981年9月4日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。两上诉人共同委托诉讼代理人：袁恒，男，1982年11月18日出生，住浙江省衢州市柯城区松园北区**幢*单元***室，系上诉人所在社区推荐。被上诉人（一审原告）：徐建峰，男，1958年9月27日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。被上诉人（一审原告）：吴燕萍，女，1960年4月29日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：林圣荣，浙江省衢州市正扬法律服务所法律工作者。上诉人钱忠良、王美玲因与被上诉人徐建峰、吴燕萍房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省衢州市柯城区人民法院（2017）浙0802民初1964号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月26日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。钱忠良、王美玲上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回徐建峰、吴燕萍的一审诉讼请求，或发回一审法院重审。2.本案一二审诉讼费由徐建峰、吴燕萍承担。事实与理由：1.一审程序错误。钱忠良、王美玲在一审中由钱忠良外甥袁恒以公民身份代理，但一审法院以其未出具《亲属关系证明》为由剥夺其代理资格，拒绝延期开庭、拒绝给予上诉人开具证明的时间，导致本案缺席审理。2.一审认定事实不清。一审判决仅仅认为徐建峰、吴燕萍主张的为合同履行的时间，而对徐建峰、吴燕萍拒绝按照合同约定的银行按揭贷款的履行方式予以回避。由于徐建峰、吴燕萍坚持公积金贷款，若钱忠良、王美玲配合办理过户手续将造成较大经济损失，钱忠良、王美玲可行使不安抗辩权。3.一审法院适用法律错误。关于履行合同的截止时间，一审法院适用民事诉讼法第八十二条错误，应适用合同法第四十六条。4.一审法院故意偏袒徐建峰、吴燕萍。一审法院在调解阶段给出的两个调解方案为：一是钱忠良、王美玲双倍返还定金，二是双方当事人按原合同条款继续履行。两个方案均对钱忠良、王美玲不公。徐建峰、吴燕萍辩称，一审程序是否合法，二审法院一查即明；案涉房屋买卖余款履行方式系公积金贷款，有一审庭审中房产中介的陈述及音频资料予以佐证；合同法第四十六条并不能适用于本案中的情形。本案一审程序合法，事实认定准确。请求驳回上诉，维持原判。徐建峰、吴燕萍向一审法院提出诉讼请求：1.要求钱忠良、王美玲双倍返还定金20000元；2.丰盛房产中介对上述债务承担连带赔偿责任；3.诉讼费由钱忠良、王美玲、丰盛房产中介承担。诉讼中，徐建峰、吴燕萍撤回对丰盛房产中介的起诉。一审法院认定事实：2017年2月26日，徐建峰、吴燕萍与钱忠良、王美玲在丰盛房产中介经营者王水香的居间下签订《房地产转让定金协议》，约定：1、钱忠良、王美玲将坐落于衢州市荷花5幢1单元401室房地产作价500000元转让徐建峰、吴燕萍；2、付款方式：2017年2月26日支付定金10000元，2017年3月18日之前办理房产过户手续，同时支付首付款200000元（含定金10000元），余款300000元银行按揭发放付清，如房贷款额不够现金补足；3、违约责任：徐建峰、吴燕萍违约钱忠良、王美玲有权没收定金，钱忠良、王美玲违约须双倍返还定金，并在解除合同后十日内偿付。如徐建峰、吴燕萍交付了房款后，钱忠良、王美玲违反协议约定应立即全额退还房款并负责赔偿徐建峰、吴燕萍损失。4、交房时间：2017年7月28日交房，以前房租归钱忠良、王美玲收取。合同签订后，徐建峰、吴燕萍当日支付钱忠良、王美玲定金10000元。2017年3月17日，钱忠良、王美玲与王水香多次联系徐建峰、吴燕萍要求办理房屋过户手续，因徐建峰、吴燕萍在杭州未能及时赶回办理。2017年3月18日，鉴于18日系星期六行政服务中心不能办理房产过户手续，徐建峰、吴燕萍向钱忠良、王美玲提出先将购房款200000元（含已付定金10000元）支付钱忠良、王美玲，过户手续延续至20日办理。钱忠良、王美玲以徐建峰、吴燕萍超过合同约定的时间（合同约定为18日之前，徐建峰、吴燕萍超过17日，18日星期六不能办理）已违约为由明确表示拒绝履行合同，并且徐建峰、吴燕萍违约亦不同意退还定金。之后，双方经王水香多次协商无果，故成诉。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案的争议焦点：徐建峰、吴燕萍是否违约。徐建峰、吴燕萍认为合同约定于2017年3月18日之前办理过户手续并交付首付款200000元（含定金10000元），因3月18日系星期六属节假日，按法律规定应顺延至节假日后的第一日即3月20日为期间届满日，故徐建峰、吴燕萍3月18日要求将购房款交付被告并于3月20日办理过户手续并未违约。钱忠良、王美玲认为，合同约定于3月18日之办前理房产过户手续并支付首付款200000元（含定金10000元），因3月18日系星期六不能办理过户手续，故只能在3月17日之前（包含17日）办理过户手续，超过17日即属违约，应承担相应的违约责任。该院认为，徐建峰、吴燕萍与钱忠良、王美玲自愿签订的房地产转让定金协议，双方主体合格，内容不违反法律、法规的效力性强制规定，应属有效。对于合同中约定的过户及交付首付款的日期，因3月18日系节假日，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第八十二条的规定“期间届满的最后一日是节假日的，以节假日后的第一日为期间届满的日期”，故本案的过户日期按法律规定应顺延至3月20日，3月20日为期间届满的最后一日。徐建峰、吴燕萍在3月18日要求将房款交付钱忠良、王美玲并于3月20日办理房产过户手续，应属按照合同约定的期间履行，不属违约。钱忠良、王美玲在3月18日拒绝接收徐建峰、吴燕萍的房款，并拒绝在3月20日履行过户手续，属违约行为，应承担相应的违约责任。现徐建峰、吴燕萍要求钱忠良、王美玲按照合同约定双倍返还定金，具有事实与法律依据，该院予以支持。钱忠良、王美玲未经法庭许可中途退庭，系怠于行使自身的诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第八十二条、第一百四十四条之规定，判决：王美玲、钱忠良于判决生效之日起十日内返还徐建峰、吴燕萍购房定金20000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元，由王美玲、钱忠良负担，于判决生效时交纳。双方当事人均未提交新的证据材料。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点之一系双方当事人约定的余款履行方式是否为公积金贷款。首先，写有“余款人民币叁拾万元整银行按揭发放付清”内容的《房地产转让定金协议》系本案双方当事人及丰盛房产中介经营者王水香共同签署，王水香在一审庭审中陈述徐建峰、吴燕萍在签订合同时所提出的余款履行方式为公积金贷款，钱忠良、王美玲当时对此方式并未否认，王水香与吴燕萍于2017年3月18日的通话录音内容也与该陈述相印证，钱忠良、王美玲并未提供充分证据对此予以反驳。其次，“银行按揭”是一个相对专业的概念，且公积金按揭贷款通过银行发放，一般社会公众并不能准确判断其与公积金贷款之间的关系，而本案的居间者王水香在一审庭审中陈述其认为银行按揭包含公积金贷款。因此无论严格意义概念上的银行按揭是否包含公积金贷款，均不影响本案对当事人双方及中介方在签署《房地产转让定金协议》时关于余款履行方式的真实意思系公积金贷款的认定。本案二审的争议焦点之二系“2017年3月18日之前”是否包含本数，根据《中华人民共和国民法通则》第一百五十五条规定以及通常理解，“之前”应包含本数。由于2017年3月18日系节假日，一审法院适用《中华人民共和国民事诉讼法》第八十二条从而认定3月20日为过户期限届满的最后一日并无不当；钱忠良、王美玲认为关于截止期间应适用《中华人民共和国合同法》第四十六条并无事实和法律依据。此外，本案一审缺席审理系上诉人钱忠良自行离开法庭导致，一审法院程序并无错误；一审法院无论提出何种调解方案，都有待双方当事人的进一步协商、认可，并不会强加给当事人，因此并不能因为一审法院提出的调解方案而得出一审法院有意偏袒被上诉人的结论。综上，钱忠良、王美玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人钱忠良、王美玲负担。本判决为终审判决。审 判 长 舒红胜审 判 员 王琳琳审 判 员 刘小伟二〇一七年七月十九日法官助理 鲁晓波书 记 员 倪楚冰