（2016）苏0591民初6222号
裁判日期: 2017-07-19
公开日期: 2017-10-23
案件名称
徐露与吴伟华、秦某等买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州工业园区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐露,吴伟华,秦某,吴天宇,苏三妹
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第十五条，第一百零三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0591民初6222号原告：徐露。委托诉讼代理人：刘翼，江苏姑苏律师事务所律师。委托诉讼代理人：王兴春，江苏姑苏律师事务所实习律师。被告：吴伟华。被告：秦某。委托诉讼代理人：霍志杰，江苏经权律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴洁，江苏经权律师事务所律师。被告：吴天宇。法定代理人：秦某，即本案被告。被告：苏三妹。委托诉讼代理人：吴伟华，即本案被告。原告徐露诉被告吴伟华、秦某、吴某、苏三妹动迁房买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月20日立案受理，依法适用简易程序审理，后本案转为普通程序，本院依法组成合议庭于2017年1月10日公开开庭进行了审理。原告徐露的委托诉讼代理人刘翼、王兴春，被告吴伟华即被告苏三妹的委托诉讼代理人，被告秦某即被告吴某的法定代理人，被告秦某的委托诉讼代理人霍志杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告徐露提出诉讼请求为：1、确认原、被告于2016年5月4日签订的《房屋买卖（置换）合同》有效；2、被告将苏州工业园区淞泽家园4区46幢402室产权过户至原告名下；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年5月4日，原告与被告吴伟华、苏三妹签订《房屋买卖（置换）合同》，约定被告将安置于苏州工业园区淞泽家园4区46幢402室房屋出售给原告，房屋总价96万元，签约当天，被告秦某未到场，原告知晓涉案房屋安置人为四被告，但基于交易习惯，其认为被告吴伟华、苏三妹作为共有权人有权签订涉案合同并出售争讼房屋。签约当日原告支付了20万元购房款。后原告多次要求被告吴伟华配合过户，但原、被告协商未果，原告诉至法院。被告吴伟华、苏三妹辩称：涉案房屋系安置在四被告名下，因被告秦某不同意出售争讼房屋，被告吴伟华、苏三妹在秦某、吴某未到场的情况下，与原告签订了《房屋买卖（置换）合同》，被告吴伟华收取了原告定金20万元，事后亦未将房屋出售事宜告知被告秦某。因房价上涨，其认为合同价款太低，合同未能依约履行。被告秦某、吴某辩称：涉案合同签订于被告秦某、吴伟华感情破裂、分居期间，其对房屋出售事宜概不知情，事后被告吴伟华也未告知其此事。被告吴伟华、苏三妹签订买卖合同的行为未经共有权人秦某许可，该行为属于无权处分，其不同意出售争讼房屋，故涉案《房屋买卖（置换）合同》无效。经审理查明：2016年5月4日，被告吴伟华、苏三妹（出售方、甲方）与原告徐露（买进方、乙方）签订《房屋买卖（置换）合同》，签约当日被告秦某、吴某未到场，被告秦某也未出具授权委托书。合同约定如下：甲方已根据国家有关规定，依法取得苏州工业园区淞泽家园四区46幢402室房屋产权，甲方自愿将该房屋出售给乙方。甲、乙双方协商后的实际成交价格为96万元。付款方式为乙方于2016年5月30日向甲方支付定金20万元，尾款由甲、乙双方过户手续结束当日由乙方一次性支付。甲方承诺出售该房屋已征得共有权人同意，若因此产生纠纷与风险由吴伟华承担。就违约责任，合同约定甲乙任何一方解除合同或者拒绝履行合同，由违约方向另一方支付该房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金金额的，责任方应据实赔偿。同日，被告吴伟华出具收条，言明收到争讼房屋的定金20万元。另查明，本案争讼房屋系拆迁安置房，公安编号为淞泽家园四区46幢402室，安置人为被告吴伟华、苏三妹、秦某、吴某。四被告就以涉案房屋为标的之一的分家析产纠纷案件尚在审理过程中。又查明，被告吴伟华与被告秦某原系夫妻关系，双方自2015年8月始分居，并于2016年5月6日一审判决离婚，其子吴某由秦某抚养，二审维持原判。以上事实有《房屋买卖（置换）合同》、收条、不动产信息登记簿、民事判决书等证据及原、被告庭审陈述佐证，本院予以确认。本院认为，针对原告诉请，本院分析认证如下：原告与被告吴伟华、苏三妹之间签订的《房屋买卖（置换）合同》，系转让不动产物权，自合同成立时生效。争讼房屋的被安置人为四被告，基于家庭关系，四人为争讼房屋的共同共有人。原告作为买受人，其在被告秦某未到场且未取得被告秦某授权的情况与被告吴伟华、苏三妹签订涉案合同，且被告吴伟华、苏三妹签订合同，处分争讼房屋的行为，发生在被告吴伟华、秦某离婚诉讼期间，二人因感情破裂已分居多日，故并无证据证明上述处分行为经房屋共有权人秦某同意，原告亦无相应证据证明吴伟华、苏三妹签订合同、转让房产的行为取得秦某的事后追认，被告吴伟华、苏三妹出售房产的行为构成无权处分。两被告的无权处分行为，不影响合同效力，《房屋买卖（置换）合同》在双方当事人达成合意时应被认定有效。但是涉案合同是债权合同，该合同对被告秦某、吴某无约束力，因共有人被告秦某、吴某不同意而无法履行。原告坚持要求被告履行合同、转移房屋产权，本院碍难支持，其相应的诉请应予以驳回。据此，根据《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告徐露与被告吴伟华、苏三妹签订的关于苏州工业园区淞泽家园四区46幢402室的《房屋买卖（置换）合同》有效；二、驳回原告徐露的其余诉讼请求。案件受理费13400元，由原告徐露负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长 王 贞人民陪审员 吴素元人民陪审员 钱建和二〇一七年七月十九日书 记 员 许叶婷第1页共6页 关注公众号“”