（2017）粤0604民初7454号
裁判日期: 2017-07-19
公开日期: 2018-07-19
案件名称
李宗良与佛山市百恒盛投资有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市禅城区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李宗良,佛山市百恒盛投资有限公司,陈伟平
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初7454号原告：李宗良，男，汉族，1980年7月16日出生，住所地：广州市天河区，委托诉讼代理人：李坤全，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：佛山市百恒盛投资有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区南庄镇（陶博城）陶博大道18座三楼B1（自编），统一社会信用代码：914406045701602097。法定代表人：何新明。委托诉讼代理人：李智就，广东泽康律师事务所律师。第三人：陈伟平，男，汉族，1993年4月3日出生，住所地：广东省佛冈县。原告李宗良诉被告佛山市百恒盛投资有限公司（以下简称百恒盛公司）、第三人陈伟平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月12日立案受理后，依法适用简易程序于2017年7月6日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人李坤全，被告的委托诉讼代理人李智就到庭参加诉讼；第三人经本院合法传唤，无正当理由，未出庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告涉案房产的装修工程款暂计为94500元(2000元/平方×47.25平方米，实际以评估为准）。2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年11月18日，被告公司的销售人员第三人陈伟平，通过电话方式致电原告，称被告处现在出售的商品房是包返租和包装修的，并和原告约好第二天到被告楼盘销售处详谈。2016年11月19日，原告到达被告楼盘销售处，接待原告的工作人员有第三人和被告公司的销售经理刘小姐。刘小姐和第三人都明确告诉原告，现在只是先签订商品房买卖合同（预售），到明年三月份左右再统一签订包租合同，并且明确跟原告说到时交付给原告的商品房是带装修而不是毛坯房已经装修不用原告出一分钱，因此原告在相信被告销售经理和第三人的基础上签订了认购书并支付了定金。2016年11月24日，原告与被告签订了商品房买卖合同（预售），原告按照合同约定支付了18万元的首期购房款。2017年5月25日，原告按照被告的通知到被告处接收涉案房产的时候，被告交付给原告的涉案房产却是毛坯房，被告交楼人员告知原告，被告从来没有承诺过交付原告的房屋是带装修的。原告认为，原告本身在广州已经有一处商品房用于居住，而在被告处购买商品房的目的是投资，并且原告决定在被告处购买房产的决定性因素是基于被告出售的商品房带包租返租和装修。第三人与刘小姐均作为被告的销售人员，对外行使职务代表被告与原告磋商、签订商品房买卖合同（预售）以及承诺2017年3月份统一签订包租返租合同和交付给原告的房产是已经装修好的行为，是被告发生法律效力。现被告交付给原告的涉案房产不符合合同以及口头协议的约定，因此应当对原告承担违约责任。综上，为维护原告的合法利益，特诉至法院。被告辩称：一、在原告认购涉案房屋的过程中，被告从未作出口头或书面的“包租包装修”的承诺，原告是在明确知悉涉案房屋交付标准为毛坯的情况下自愿签订认购书并交付购房定金的。2016年11月19日原告前往涉案房屋的楼盘销售中心拟认购物业。最终，在原告向被告销售人员了解房屋单价、配套设施、交楼标准等相关情况后，确认购买位于广东省佛山市禅城区华夏陶瓷中央广场1座1103房（即涉案房屋）。涉案房屋的最终成交价为人民币350000元，交付标准为毛坯，同日在原告认可上述事实的情况下，与被告签订了《华夏陶瓷中央广场商品房认购书》并支付了购房定金人民币60000元。在上述认购过程中，被告销售人员已充分向原告介绍了涉案房屋的相关情况，如销售价格、交付标准、交付时间、交易流程等。尤其是交付标准，被告销售人员已一再强调为毛坯交付，从未对涉案房屋为“包租包装修”作出任何形式的承诺，也并没有向原告做出带有误导性的宣传或介绍。事实上，原告是知悉涉案房屋为毛坯交付的，且原告在签订认购书时，认购书也明确确认涉案房屋交付标准为“毛坯”。被告也同时在财务室公示了签约流程等相关事项，也明确表明涉案房屋交付标准为“毛坯”。因此，原告关于在得到“包租包装修”的承诺下才购买涉案房屋的主张明显与事实不符。二、原告签订《商品房买卖合同》等文件时已经知道且应当知道涉案房屋为毛坯交付，而非“包租包装修”，被告已向原告如实告知涉案房屋的基本情况，期间不存在任何过错。按照相关法律规定，商品房买卖的交易约定应以买卖双方签订的《商品房买卖合同》及相关补充协议约定为准。原告签订认购书后，按照认购书约定于2016年11月24日前往涉案房屋楼盘销售中心交付首期款及签订《商品房买卖合同》等文件。在双方签订《商品房买卖合同》等文件前，被告销售人员按照公司规定，已再次向原告如实告知涉案房屋的真实情况以及签订合同的相关注意事项，包括成交价格、银行货款手续、合同条款的解释、交付标准、后续交易流程等，在得到原告的最终确认后，双方才正式签订《商品房买卖合同》及补充协议等文件。而在该过程中，被告销售人员已提前将拟签订的《商品房买卖合同》及补充协议等文件文本提供给原告阅示，而《商品房买卖合同》及补充协议中均明确涉案方案的交付标准为“毛坯”，而非“包装修”的标准，且被告销售人员从未向原告表示2017年3月份再统一签订包租返租合同，被告指定的签约室里也对外公示了签约流程等相关事项，其中明确表明3—21层出售楼层为毛坯，即涉案房屋为毛坯交付。原告在明知涉案房屋无返租且非“包装修”的情况下，无视已签订的《商品房买卖合同》及补充协议等文件，主张涉案房屋为“包租包装修”，且要求被告支付装修工程款，明显违反诚信原则，在一定程度上属于违约行为。三、第三人陈伟平非被告销售人员，原告的主张明显违背事实。原告主张第三人陈伟平为被告销售人员，这与事实严重不符。被告不认识第三人陈伟平，第三人陈伟平也非被告的销售人员，如原告认为第三人陈伟平为被告的销售人员，应该依法提交劳动合同、工作证、工资条、社保清单等能证明第三人陈伟平与被告存在劳动关系的证据，否则应当承担举证不能的责任。另外，被告已明确告知原告“除被告明确书面授权委托外，被告工作人员对本项目或该商品房所作的任何陈述、承诺或判断等言论以及未经被告盖章确认的文字都不构成被告的意思表示。不构成商品房买卖合同的组成部分或该商品房的交付标准。双方的权利和义务以主合同及其附件、补充协议、政府批准文件及图纸所约定的条款为准”。该告知情况，在原告最终签订的《商品房买卖合同（预售）补充协议》第十条第2点也有明确约定。四、被告已按约定向原告交付涉案房屋，且已与原告办理房屋交接手续，被告自始不存在违约行为，不应承担任何责任。2017年5月11日，被告根据《商品房买卖合同》的约定向原告发出《房屋交付通知函》，通知原告于2017年5月25日前往华夏陶瓷中央广场办理房屋交付手续。2017年5月25日，原告按照被告的通知，前往指定地点办理了房屋交接手续，并签订了《华夏中央广场房屋接收表》。至此，被告已按约定的时间及标准向原告交付了涉案房屋，已完成了房屋交付义务，但原告却无理提出原告支付装修工程款的要求，缺乏事实和法律依据，且鉴于原告已办理房屋交接手续，原告的“包租包装修”等主张存在明显的不合理：首先，原告再三强调涉案房屋是“包租包装修”的，但却在明确表明涉案房屋交付标准为毛坯的认购书、商品房买卖合同等文件上签字确认，与常理明显不符；第二，原告对上述不合理之处的解释为被告“承诺”2017年3月份再统一签订包租返祖合同，如该情况属实，为何直至2017年5月11日被告通知原告收楼时原告均未向被告提出该问题或提出异议，此为第二处不合理；第三，如涉案房屋为“包租包装修”，原告在2017年5月25日前往被告指定地点收楼时，应明确提出异议，且一般而言不会直接办理房屋交接手续，而原告却如约办理了房屋交接手续，也不合理。事实上，涉案房屋从不存在任何形式的“包租包装修”的承诺，被告已严格按照《商品房买卖合同》等约定向原告交付了符合合同标准的房屋，已履行了交付义务，被告自始不存在违约行为，不应承担任何责任。另外，被告自始至终没有通过任何方式向原告承诺过涉案房屋为包装修，而且被告的涉案楼盘也没有包装修的公寓出售。根据双方签订的《商品房买卖合同》上商品房的成交价是35万整，面积是47.25平方米，折算每平方米单价为7407.4元，该单价与2016年10月份禅城区南庄镇成交的毛坯是一致的，因此涉案房屋成交价明显是毛坯的成交价，是不可能包装修的。综上所述，被告在涉案房屋认购、商品房买卖合同签订等过程中均未向原告作出“包租包装修”的承诺，原告对此明确知悉且予以认可。原告与被告签订的认购书、商品房买卖合同及补充协议等文件均系原告自愿签订，合法有效，应受到法律保护，且被告已按约定交付涉案房屋，自始不存在违约行为，不应该承担任何责任。因此，原告的诉讼请求均缺乏事实和法律依据，请求贵院依法判决驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理查明：2016年11月19日，原告李宗良（乙方）与被告（百恒盛公司）签订一份《华夏陶瓷中央广场商品房认购书》（编号：0001430号）。该认购书约定：原告同意认购被告物业位于广东省佛山市禅城区华夏陶瓷中央广场1座1103房，建筑面积47.25平方米，套内面积33.95平方米；最终成交价格：35万元，交付标准为：毛坯。购房定金：6万元，签署认购书时付清。首期房款18万元（含已支付定金）须于2016年11月25日前付清，并于2016年11月25日到甲方指定地点签订《商品房买卖合同》（含补充协议和附件等相关文件）。同时提交按揭资料向广发银行办理17万元按揭手续。认购书第四条约定甲乙双方共同遵守如下约定：甲方已向乙方明示双方将签订的《商品房买卖合同》及其补充协议、附件等相关文件的文本，并且甲方已向乙方明示法律法规规定应明示的与该物业相关的所有文件、证照及重要提示。乙方确认已阅悉并理解上述明示的买卖合同文件文本、收费项目和收费标准和其他文件、证照及重要提示，且无任何异议；并对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已充分了解并愿意接受。原告于当日签署该认购书并向被告交付6万元定金。2016年11月24日，原告李与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：20161124002101）及附件。合同约定：原告购买广东省佛山市禅城区华夏陶瓷中央广场1座1103房，建筑面积47.25平方米，套内面积33.95平方米，分摊共有建筑面积13.3平方米。商品房规划用途为办公。总价：35万元，原告采取支付首期款18万元，按揭贷款17万元方式付款。第九条约定商品房交付条件：1.交付时已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。交付时间为2017年5月30日前。合同第七章第十六条第三项约定装饰装修及设备标准为：具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定为：1.外墙：瓷砖×。2.起居室：（1）内墙：×砖砌，水泥砂浆抹面，墙面和隔墙板面为原墙面；（2）顶棚×水泥腻子找平；（3）室内地面：×钢筋混凝土楼面板。3.厨房：（1）地面：×无；（2）墙面：×无；（3）顶棚：×无；（4）厨具：无。4.卫生间：（1）地面：×水泥砂浆找平，防水涂料；（2）墙面：×防水涂料；（3）顶棚：×水泥腻子找平；（4）卫生间器具：无。5.阳台：不封闭×。6.电梯：（1）品牌：HITACHI。（2）型号：MCA-1050-C0150。7.管道：预留给排水管道至卫生间。8.窗户：部分铝合金窗。9.×；10.×。另查明，2017年5月11日，被告书面通知原告于2017年5月25日接收涉案房屋。原告于2017年5月25日接收涉案房屋并签收了房屋钥匙及门卡，同时签署了相关文件。原告认为其在购买涉案房屋时，第三人陈伟平作为销售人员曾口头向其承诺该房屋包装修，并曾因此问题与被告交涉。交涉未达预期，原告遂诉至本院，要求判令被告赔偿装修款。原告认为第三人陈伟平系被告销售人员，但未能提供相应证据（名片或工作证等），被告对此予以否认。另外，原告向本院提供了四段录音资料，该录音中未明确通话者身份，亦未明确交易房屋具体信息。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点是涉案房屋的交付标准是否包装修。对此，结合所查明事实及双方提交证据，本院分析评判如下：首先，原、被告之间所签订的《华夏陶瓷中央广场商品房认购书》，《商品房买卖合同》及附件系双方自愿签订，其中均未约定涉案房屋交付标准为包装修。其次，《华夏陶瓷中央广场商品房认购书》明确载明涉案房屋的交付标准为：毛坯。原告亦自愿在认购书上签名确认，并在签署时向被告支付了定金。由此可知，原告对所认购房屋的交付标准为毛坯的情况知情并同意。另，《商品房买卖合同》中未约定涉案商品房包装修，且合同附件六所列明的具体装饰装修及相关设备标准的描述亦为毛坯特征。再次，据原告所提交的被告方销售宣传资料显示，并无载明“包装修”的字样及允诺。另，原告所提交录音材料不足以证明被告承诺涉案房屋包装修交付。综上，本院认为，原告主张涉案房屋应包装修交付并据此要求被告赔偿相应装修款项的诉求，理据不足，不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款、第二百四十条之规定，判决如下：驳回原告李宗良的诉讼请求。本案适用简易程序审理，受理费减半收取1081元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 鲁长江二〇一七年七月十九日书记员 何晖彤 来自