（2017）辽01民终7148号

裁判日期: 2017-07-19

公开日期: 2017-08-30

案件名称

上诉人王鹏与被上诉人沈阳市于洪城建物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省沈阳市中级人民法院

所属地区

辽宁省沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王鹏,沈阳市于洪城建物业管理有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书（2017）辽01民终7148号上诉人（原审被告）：王鹏，男，1978年10月23日出生，汉族，住沈阳市铁西区。被上诉人（原审原告）：沈阳市于洪城建物业管理有限公司，住所地沈阳市于洪区渤海路26-6号。法定代表人：纪广民,该公司经理。委托诉讼代理人：程琳琳，女，1984年11月17日，汉族，该公司工作人员。上诉人王鹏因与被上诉人沈阳市于洪城建物业管理有限公司（以下简称城建物业）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2017）辽0114民初3928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月11日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。王鹏上诉请求：1.撤销一审民事判决第一项、第二项，发回重审或依法改判；2.一审、二审诉讼费用均由城建物业承担。事实和理由：1、一审法院认为城建物业履行了服务义务，我方享受了城建物业提供的服务无相关依据。2、一审法院认为我方提出物业服务质量存在的问题，因未能提供相应证明，未予支持。实际上，我方提供了城建物业未履行物业服务的材料，法院应重新审理。3、城建物业通过多种方式非法获得及收取我方费用，请求法院将城建物业非法获利返还给我方。城建物业辩称，维持原判。城建物业向一审法院起诉请求：1.王鹏给付拖欠的物业费4085元；2.王鹏承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：房屋位于沈阳市于洪区渤海路26-13号252，面积136.23平方米，物业收费标准2003年至2006年0.25元每平方米每月、2007年至2010年0.35元每平方米每月、2011年至2016年0.50元每平方米每月，欠费时间2011年8月至2016年7月。城建物业为涉案园区提供物业服务。2016年8月3日，沈阳市于洪区迎宾路街道太湖社区居民委员会出具情况证明，内容为：城建馨苑小区，沈阳市于洪区渤海路26号，自2000年开园到2016年至今一直由城建物业在服务。一审法院认为，城建物业履行了服务义务即有权收取业主相应费用，王鹏享受了城建物业提供的服务即应履行交纳相应费用的义务。关于王鹏提出的阳台漏水、水阀损坏及财产损失问题，与本案不属同一法律关系，本案不予处理。关于王鹏提出的物业服务质量存在的问题，因未能提供相应的证据予以证明，一审法院不予支持。判决：一、王鹏自本判决发生法律效力之日起10日内向城建物业支付自2011年8月至2016年7月期间的物业费4085元；二、驳回城建物业其他诉讼请求。如果王鹏未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由王鹏负担。二审中，王鹏提交如下证据：证据1：照片四张，主张证明412房屋厨房下水管常年反水，全楼自来水阀损坏，导致住户水阀无法维修，城建物业均未予修复，2013年上诉人自行施工予以修复，上诉人自行维修前告知城建物业经理不再交纳物业费，城建物业未予反馈视为默许认可。证据2：照片五张，主张证明物业收费标准不符合物业法的相关规定，园区绿化率不到25%，休闲活动中心未达到500平方米，免费的公共活动空间未达到100平方米，物业工作人员没有统一着装，对外来机动车未登记换证，施工后地面多年未修复。因此，物业收费应当按照四级标准0.35元每平方米每月执行，城建物业多收取的物业费应当退还给业主。证据3：其他业主的物业费收据、采暖改造费收据以及自备井水销售价格表格，主张证明城建物业收取物业费没有提供正规的收费发票，要求城建物业补开正规发票。采暖改造费属于非法集资收费，城建物业共向园区业主收取500万元，应当返还给业主。城建物业未按自备井水销售价格每立方米1元收费，每立方米收取2.40元，城建物业应当退还多收取的水费。证据4：业主委员会备案通知书、业主意见调查表，主张证明2007年城建物业未经业主委员会签字同意情况下使用维修资金以及处理旧门所得款项，应当归还给业主。城建物业对证据1的真实性无法核实，主张与本案没有关联性，上诉人提出的问题与城建物业无关，应当与水务公司沟通，属于房屋质量问题应当找开发商。对证据2的真实性、合法性和关联性提出异议，主张业主如果认为收费存在问题，可向物价部门投诉解决。对证据3提出异议，主张是其他业主的交费收据，与本案纠纷没有关联性，并不是城建物业向王鹏收取的水费。对证据4的真实性、合法性和关联性提出异议，主张与本案纠纷没有关联性。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人提出被上诉人提供的物业服务不到位，收费标准不符合规定，不应支付物业费的问题。首先，涉案园区住宅物业收费标准2003年为0.25元每月每平方米，2007年上调至0.35元每月每平方米，2011年后为0.50元每月每平方米，物业收费标准适当提高符合整体物价水平上涨趋势，园区现有物业收费标准是否与被上诉人提供的物业服务相符，以及上诉人提出有关被上诉人对于维修资金的使用问题，由于涉及到园区业主的公共权益，在园区已经成立业主委员会的情况下，应当由业主委员会和达到法定比例的业主按照法定程序决定，不宜由业主单独判定，也不能成为个别业主不交或少交物业费的理由。其次，被上诉人作为物业服务企业，需要以收取的物业费保证园区物业服务的正常运行，故业主是否及时足额缴纳物业费影响园区物业服务的顺利进行和服务质量标准，涉及到园区内诸多业主的利益，尤其是已交费业主的合法权益。因此，在被上诉人未被依法解聘前，应当维持园区现有物业服务的正常运行，上诉人作为园区业主，应当向被上诉人支付物业费。关于上诉人提出被上诉人收取水费标准过高，不应收取采暖改造费，要求被上诉人退还款项等问题，已经构成独立的诉请，上诉人并未在一审提出反诉请求，其中有部分主张亦未在一审提出抗辩，且与本案物业费支付并非同一法律关系。故，上诉人可就水费收取标准问题向相关行政部门反映情况，如认定被上诉人存在超出规定标准收取水费的情况，上诉人可持交费票据通过诉讼等方式向被上诉人主张权利要求退还。同理，采暖改造费问题上诉人亦可依照上述程序主张权利。关于上诉人提出被上诉人未尽到维修义务等主张，依照物业管理条例规定和物业服务合同约定，被上诉人作为物业服务企业，对园区的共用部位及配套设施、设备有日常维修养护和管理的义务，对业主房屋专有部分的房屋质量问题不承担维修责任。由于商品房销售合同和物业服务合同是两种法律关系，开发商与物业服务企业是相互独立的民事主体，故上诉人应当按照相应法律关系积极主张权利，如果上诉人认为其房屋存在质量问题，应在法定期限内依据商品房销售合同法律关系，向开发商主张相关权利，而不应以不支付物业费的方式解决房屋维修问题。此外，上诉人提出被上诉人未予答复，并不能以此认定被上诉人同意上诉人不再交纳物业费。因此，上诉人提出的主张不能成为其不支付物业费的合法理由。综上所述，王鹏的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王鹏负担。本判决为终审判决。审判长　　孙卓审判员　　王虹审判员　　单立二〇一七年七月十九日书记员　　许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；来源：百度“”