（2017）浙0203民初3328号
裁判日期: 2017-07-19
公开日期: 2017-09-29
案件名称
杜豪与宁波房地产股份有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市海曙区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杜豪,宁波房地产股份有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第九条第一款
全文
宁波市海曙区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0203民初3328号原告：杜豪，男，1983年7月21日出生，汉族，住宁波市海曙区。原告暨原告杜豪的委托诉讼代理人：李娜，女，1979年5月11日出生，汉族，住宁波市海曙区。两原告的共同委托诉讼代理人：秦亮平，天津全唐律师事务所律师。被告：宁波房地产股份有限公司。统一社会信用代码913302001440507284。住所地：宁波市海曙区青林湾西区*****号2-1。法定代表人：姚冰，该公司总经理。委托诉讼代理人：熊保华，浙江海泰（杭州湾新区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅丹辉，浙江海泰律师事务所律师。原告杜豪、李娜与被告宁波房地产股份有限公司（以下简称宁房公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月16日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员罗书君独任审判，于2017年6月15日公开开庭进行了审理。原告李娜、被告宁房公司委托诉讼代理人傅丹辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杜豪、李娜向��院提出诉讼请求：一、确认被告关于青林湾6期海曙外国语学校学区房的允诺属于商品房买卖合同内容，对被告具有法律约束力；二、判令被告赔偿原告房屋贬值损失23740元。三、本案诉讼费由被告承担。审理中原告撤回第一项诉请，并明确第二项诉讼请求为被告向原告赔偿违约金23740元。事实和理由：2013年1月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买被告开发的青林湾二期5#地块5-6号楼1404号房屋，合同约定的房屋总价款为2374006元。因被告在其开发的青林湾6期·观瀚（下简称青林湾6期）的销售过程中，多次在报纸媒体及墙体上发布“青林湾6期·观瀚”系“海曙外国语学校学区房”（以下简称海外学区房）广告的行为构成要约行为，原告因此购买涉案房屋，购房价格高于同地段房屋，但2014年5月，原告被告知涉案房屋不属于海外学区房，经宁波市海曙区工商管理局进行查处，确定被告的宣传行为违法。综上，原告认为被告未依约履行合同项下义务，应承担违约责任，因与被告协商未果，故向法院起诉要求解决。被告宁房公司辩称：一、被告将青林湾6期介绍为海外学区房，有事实依据，并无虚假宣传的行为，不构成违约。2011年、2012年及2013年宁波市海曙区教育局发布的小学生入学招生政策中，均将被告开发的青林湾楼盘划入海曙外国语学校服务区，该事实均有贵院生效判决查明，被告系依据上述事实作出合理的商业广告。后因学生生源暴增，超出该校正常接纳范围，教育机构根据辖区适龄儿童的人数依职权作出合理的调整，于2014年、2015年将青林湾6期中的85幢—97幢适龄儿童划入宁波市实验学校，2016年将青林湾6期中的85幢—107幢适龄儿童划入宁波市实验学校，并将青林湾108幢—117幢适龄儿童暂时��入宁波市实验学校。同时，教育部门筹建后孙地块学校，待后孙地块学校建成交付后重新划分服务区。上述情况并非在被告可控范围内。且教育机构每年发布的招生公告亦明确如果该批次适龄儿童超过该校招生计划时，需要按照适龄儿童户籍迁入时间先后顺序录取，对此，原告应有合理预估。所以即使教育部门将青林湾6期的适龄儿童划入海曙外国语学校，原告的升学期待并不必然实现。二、2017年，青林湾6期中的适龄儿童已划入海曙外国语学校服务区。教育部门筹建的后孙地块学校已于2017年投入使用，该学校为海曙外国语学校五江口校区。现海曙外国语学校拥有青林湾校区和五江口校区，已实现资源的共享，不存在原告说的适龄儿童无法就读海曙外国语学校的事实。三、原告未能提供有效证据证明其损失，应承担举证不能的后果。四、原告起诉已过诉讼时效。涉案小区适龄儿童被划入宁波实验学校服务区始于2014年，现于2017年5月起诉，已过二年的诉讼时效。五、为解决涉案纠纷，被告为原告垫付二年物业费用作为补偿，如果法院判决被告赔偿原告损失，该款依法应予以抵扣。综上，被告履行合同中并无违约行为，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告杜豪、李娜为证明其主张，向本院提供了下列证据，经被告宁房公司当庭质证，本院作如下认证：证1.商品房买卖合同一份、发票四张，拟证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系，原告支付房屋价款的事实。被告无异议。经审核，本院对该组证据予以认定。证2.宣传广告，视频资料各一组，拟证明被告在前期宣传涉案房屋为海外学区房的广告的行为构成要约，但当时实际涉案房屋并非该校学区房，系被告违约的事实。被告对该组证据的真实性无异议，提出广告按照法律规定是要约邀请而不是要约，且广告小字部分已明确了上述广告仅作为销售楼盘的形象展示而不作为要约，部分视频资料的真实性予以认可，但认为视频资料中的报道不构成要约。经审核，本院对该组证据的真实性予以认定，对广告是否构成要约于下文阐述。证3.律师函及邮寄签收凭证一组，拟证明原告委托律师向被告发出律师函件要求赔偿，原告的起诉并未超过诉讼时效。经质证，被告对真实性无异议。经审核，本院对该组证据的真实性、合法性予以认定。证4.（2015）甬海民初字第374号民事判决书一份，拟证明涉案小区同样的案件已经经法院司法判决，确认被告构成违约，需要向原告承担违约责任的事实。被告对判决书的真实性没有异议，但认为目前青林湾六期已被纳入海曙外国语学校服务区，被告不构成违约。本院���为，原告方提供的证据为已生效的法院判决书，该份证据载明的内容能证明原告方的待证事实，本院予以认定。证5.行政处罚决定书、律师函复函一组，拟证明2014年4月21日，宁波市海曙区工商行政管理局认定被告的售房广告违反了《房地产广告发布暂行规定》第十八条的规定，被处罚。经质证，被告对真实性无异议。经审核，本院对该组证据的真实性、合法性予以认定。证6.房产中介挂牌销售照片5张，拟证明同区域内的海外学区房的价格高于原告房屋，被告的虚假宣传给原告带来巨大损失的事实。被告对该组证据不予认可，认为与本案无关联。经审核，该组证据与本案不具有关联性，本院不予认定。被告宁房公司为证明其抗辩主张，向本院提供了下列证据，经原告杜豪、李娜当庭质证，本院作以下认证：证7.水上公园二期���块3号国有使用权招标结果公告、水上公园二期开发地块规划设计要求、控制文本各一份，拟证明被告开发的青林湾楼盘依托于海曙区外国语学校，被告将青林湾六期介绍为海外学区房有充分的规划依据的事实。原告对该组证据的真实性无异议，但认为被告故意刊登虚假广告，原告在购买房屋后，发现小孩根本无法就读当初被告宣传的位于一期位置的海曙区外国语学校，被告的行为构成欺诈，是违约行为。经审核，本院对该组证据的真实性予以认定，对其关联性，被告所开发的水上公园二期地块位于环城北路以北，黄家河以西，西外环以东，姚江以南，而海曙外国语学校的选址位于环城西路北侧、环城北路北侧，青林湾小区一期对面，地理位置上可以认定被告所开发的地块所属学区依托于海曙外国语学校，从2011年至2013年的小学生招生政策看，被告前期所开发的青��湾楼盘均可就读于海曙外国语学校，本院对该组证据予以认定。证8.建设用地规划许可证详细信息表、海曙区政府信息公开资料、海曙外国语学校采购公告各一份，拟证明海曙外国语学校系为满足青林湾居住区居民需求而建设，客观上被告是没有违约的，是2014年爆表了才不能读的事实。原告对该组证据的真实性无异议，但认为被告明知其无权确定涉案房屋是否属于海外学区房，却仍故意刊登涉案广告，显属主观恶意。经审核，该组证据真实合法且与本案有关联，本院予以认定，对被告是否违约在本院认为中另行阐述。证9.海曙外国语学校2011年、2012年、2013年的招生政策各一份及《证明》二份，拟证明被告开发的青林湾楼盘一直属于海曙外国语学校服务区的事实。原告对真实性无异议，但认为被告之前在广告中一直宣传所涉房屋可以就读于青林湾一期对面的海曙外国语学校原告才购买的，但在2014年却被告知不能就读，被告的行为构成违约。经审核，该组证据真实合法且与本案有关联，本院予以认定。证10.《一表生爆表或按入户时间分流》报道、《母亲借巨款买名校学区房生源爆满孩子难入学》报道各一篇，拟证明青林湾六期未被划入海外学区房，原告对此不存在损失的事实。原告对该组证据真实性无异议，但认为被告的行为仍然构成违约。经审核，本院对该组证据的真实性予以认定，但该组证据无法证明被告的待证事实，对此本院不予认定。证11.《海曙区教育局2017年小学招生工作实施意见》一份，拟证明原曾暂被划入宁波市实验学校服务区的适龄儿童，现可就海曙外国语学校与宁波市实验学校两服务区自主择校，故被告不存在违约的事实。原告认为被告宣传广告所指的学区是海外青���湾校区，而目前青林湾六期所在学区是海外五江口校区，被告制作宣传广告时五江口校区尚未建成，两校区地址不一，被告存在违约。本院对该组证据的真实性予以认定，但该组证据与本案讼争事实缺乏关联性，本院不予认定。综上证据及原、被告的陈述，本院认定如下事实：原、被告于2013年1月9日就购买青林湾二期5#地块5-6号楼1404号房屋签订了商品房买卖合同及相关补充协议，该合同载明涉案房屋所属的建设项目名称为“青林湾二期（5号地块）”，涉案房屋的建筑面积为138.12平方米，单价为17188元/平方米，总价款为2374006元。合同第十九条第5款、第6款分别约定：“出卖人对该商品房所在项目发布的广告、各类宣传资料、模型，以及出卖人委托代理人（销售员）所述的口头介绍等内容，双方应当以本合同附件形式作出约定，未做约定的，以工程竣工并��过验收（或备案）的工程实体和实景为准”；“本项目用地红线以外非出卖人规划开发范围，出卖人对建筑区划外的情况进行介绍或引用相关资料，仅具有参考作用，具体以实际实施的项目为准。买受人购买该商品房后，该商品房所在建筑区划外的环境、规划条件及土地利用情况发生变化与出卖人无关”。该地块的宣传推广名称为“青林湾6期·观瀚”。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款。2014年3月，被告通知业主，约定交房时间为2014年3月31日。2014年4月22日，宁波市海曙区教育局发布了海教[2014]34号《海曙区教育局2014年小学招生工作实施意见》，该实施意见的附件1《海曙区2014年小学服务区划分一览表》中确定青林湾6期未被划入海曙外国语学校服务区，而是被划入了宁波市实验学校服务区。在知道所购房屋无法就读海曙外国语学校后，原告收房，随后原告为小孩上学需要在江北又购入房屋。故原告于2015年9月10日诉至本院，要求被告赔偿，因本案涉群体性纠纷（该批案件共108件），本院立（2015）立调字第246号。2017年5月，本案转为诉讼案件。2016年5月20日，本院就本案所涉群体性纠纷先行判决一件，案号为（2015）甬海民初字第374号，该判决认定被告在宣传广告中有关涉案楼盘属于海外学区房的描述构成要约，但涉案房屋交付后未被纳入海曙外国语学校服务区，被告提供的房屋不符合合同约定，构成违约，应承担相应的违约责任。因被告不服一审判决，提起上诉。2016年10月12日，宁波市中级人民法院就（2015）甬海民初字第374号一案作出二审判决：驳回上诉，维持原判。审理中，因双方各执己见，致调解不成。另查明：1.被告所开发的水上公园二期3号地块位于环城北路以北，黄家河以西，西外环以东，姚江以南，而海曙外国语学校位处环城西路北侧、环城北路北侧、青林湾小区一期对面，并不属于青林湾6期规划开发范围。2.2011年12月，被告分别在《宁波日报》、《宁波晚报》及《东南商报》等报纸媒体上发布了“青林湾6期·观瀚”的销售广告，在广告标题下方较为醒目位置分别印有“海曙外国语学校学区房88㎡3房2厅1卫103万起”字样，在宣传广告右下侧印有“该广告不构成要约”等字样。3.2011年、2012年及2013年的宁波市海曙区教育局发布的小学生入学招生政策中，均将被告所开发的青林湾楼盘（青林湾社区、清风社区）划入海曙外国语学校服务区，但2014年因生源爆增，超出该校正常接纳范围，故海曙区教育局将青林湾6期划入宁波市实验学校学区。4.2014年4月21日，宁波市海曙区工商行政管理局认定被告的售房广告违反了《房地产广告发布暂行规定》第十八条的���定，属地房地产广告中含有能够为入住者办理升学等事项的承诺，并作出甬海工商处（2014）92号行政处罚决定书，责令被告停止发布，并罚款10000元。5.2017年4月17日，宁波市海曙区教育局发布海教（2017）9号《海曙区教育局2017年小学招生工作实施意见》，对原暂被划入宁波市实验学校服务区的青林湾6期适龄儿童，现可就海曙外国语学校五江口校区与宁波市实验学校两服务区自主择校。本院认为，本案的争议焦点为：1.被告在宣传广告中有关涉案楼盘属于海外学区房的描述是否构成要约；被告行为是否构成违约？2.被告应承担何种民事责任及如何确定具体赔偿金额；3.2017年涉案楼盘划入海曙外国语学校五江口校区服务区，被告能否免责；4.原告起诉是否已过诉讼时效；5.被告是否为原告垫付物业服务费，能否抵偿被告违约给原告造成的损失。关于��议焦点1、2，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明。本案讼争事实与本院（2015）甬海民初字第374号案件讼争事实一致，该案已发生法律效力的判决认定被告在宣传广告中有关涉案楼盘属于海外学区房的描述构成要约，但涉案房屋交付后未被纳入海曙外国语学校服务区，被告提供的房屋不符合合同约定，构成违约，应承担相应的违约责任。有关违约责任的承担，可根据违约所造成的损失、当事人的过错程度等情况综合予以确定。对上述生效判决确认的事实，被告未提供足以推翻上述事实的相反证据，故该判决确认的事实适用于本案。据此，在原告未能举证证明其遭受的实际损失的情况下，本院结合双方当事人在订约、履约过程中的过错程度，酌定被告赔偿原告损失17805元。关于争议焦点3，本院认为，被告在宣传广告中作出涉案楼盘属于海外学区房的描述时，海曙外国语学校五江口校区尚未建成，当时海曙外国语学校尚无青林湾校区、五江口校区的划分，故“海外学区房”中的“海外”应特指现海曙外国语学校青林湾校区，涉案房屋交付后至今未被纳入海曙外国语学校青林湾校区服务区，被告仍构成违约，对被告可以免责的抗辩意见本院不予采信。关于争议焦点4，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条规定，当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。原告为本案所涉纠纷于2015年9月10日诉至本院，本院（2015）立调字第246号，后转为诉讼案件，未过二年诉讼时效，对被告主张原告起诉已过诉讼时效的抗辩意见本院不予采信。关于争议焦点5，本院认为，首先被告主张物业费被告应负有举证责任，被告未提供证据证明其为原告垫付了二年物业服务费的具体金额，而原告虽表示被告有减免物业费，但具体数额不清，且该笔费用与本案并不属同一法律关系，对此本院对被告该抗辩意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项规定，判决如下：一、被告宁波房地产股份有限公司赔偿原告杜豪、李娜违约损失17805元，该款被告于本判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告杜豪、李娜的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期限）。案件受理费50元，减半收取25元，由原告杜豪、李娜负担6元，由被告宁波房地产股份有限公司负担19元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审判员 罗书君二〇一七年七月十九日���书记员罗旖旎本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款下列事实，当事人无需举证证明：（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。 来自