（2017）豫17民终2121号
裁判日期: 2017-07-19
公开日期: 2017-08-24
案件名称
池怀喜、正阳县客货运输公司合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省驻马店市中级人民法院
所属地区
河南省驻马店市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
池怀喜,正阳县客货运输公司,马高升
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫17民终2121号上诉人（原审原告）：池怀喜，男，1948年12月10日出生，汉族，住正阳县。委托诉讼代理人：潘成中，河南明信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：正阳县客货运输公司。住所地：正阳县西顺河街**号。法定代表人：许小喜，该公司经理。被上诉人（原审第三人）：马高升，男，1972年6月9日出生，回族，住正阳县。二被上诉人的委托诉讼代理人：刘双喜，河南建法律师事务所律师。上诉人池怀喜因与被上诉人正阳县客货运输公司、马高升合同纠纷一案，不服正阳县人民法院（2017）豫1724民初2843号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人池怀喜的委托诉讼代理人潘成中，被上诉人正阳县客货运输公司、马高升的委托诉讼代理人刘双喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。池怀喜的上诉请求：请求撤销一审判决，依法确认上诉人享有优先购买权。事实与理由：上诉人每年向被上诉人正阳县客货运输公司交纳租赁费用的行为是一种事实上的租赁关系，故上诉人应享有优先购买权；一审法院认定2015年后租赁关系终止是错误的。正阳县客货运输公司辩称：1、其与池怀喜不存在房屋承包或租赁关系；2、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。马高升辩称，同意正阳县客货运输公司的意见，请求驳回上诉，维持原判。池怀喜向一审法院起诉请求：请求确认原告对被告卖给第三人的房屋在同等条件下有优先购买权，诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告正阳县客货运输公司与案外人沈茹于2004年4月9日签订租赁《承包经营合同书》一份，内容约定：“一、甲方（被告正阳县客货运输公司）将宾馆东楼和东楼楼梯及浴池、锅炉房（东楼共15间和楼梯4间、西楼二层4小间、浴池7小间）现有设施承包给乙方经营、使用，如需盖修，均有乙方承担，每年承包费为贰万柒仟元整，乙方同意（沈茹）。二、乙方每年交承包费时间为每年的公历4月9日一次付清。……七、承包合同期限为五年（2004.4.9至2009.4.9）。”该《承包经营合同书》到期后，被告正阳县客货运输公司与案外人沈茹以一年一续的方式续租至2015年4月9日（该期间未签订书面合同）。被告正阳县客货运输公司根据正阳县交通运输局2015年8月24日《正阳县交通运输局关于客货公司处置房屋的批复》（正交[2015]37号）对涉案房产进行处置,并于2015年9月15日公告。根据该批复，被告正阳县客货运输公司委托驻马店市公共资源交易中心对涉案房屋进行公开拍卖处置，驻马店市产权交易中心、河南联诚拍卖有限公司于2015年11月4日发出拍卖公告，定于2015年12月2日10时对争议房产进行拍卖。买受人马高升参加拍卖通过竞买以1526000元的报价竞得该涉案房屋，河南联诚拍卖有限公司于当日出具拍卖成交确认书，载明出售人、拍卖人、买受人、确认时间、标的名称、成交价款、支付方式、支付时间等内容，买受人马高升于2015年12月15日与出卖人（被告正阳县客货运输公司）签订《房产转让协议书》一份，内容约定：“……七、甲方（被告正阳县客货运输公司）于2015年12月15日之前将该房产交付给乙方（竞买人马高升）；卫生间的固定设施、厨房的固定设施、电视墙、鞋柜等等固定设施归乙方所有，甲方应保证这些设施的完好。……十五、本协议书符合甲乙双方当事人真实的意思表示，永不反悔，若有反悔和违反承担违约责任（月底给违约金为人民币20万元整）及一切法律后果。”为此，双方成讼。另查明：1、该涉案房屋实际经营者系原告池怀喜；2、原告池怀喜、案外人沈茹原系被告正阳县客货运输公司职工；3、2012、2013、2014年度承包费以案外人沈茹名义交纳，每年3万元；4、正阳县客货运输公司于2016年提起诉讼，要求被告池怀喜、王月广（池怀喜之子）立即将原告宾馆东楼二、三层（包括四层一间）共15间房屋及楼梯、浴池7小间、锅炉房腾退给原告，向原告支付房屋占用费3万元，并赔偿原告经济损失20万元，诉讼费由二被告承担。正阳县人民法院于2016年10月20日作出（2016）豫1724民初1524号民事判决，判决二被告池怀喜、王月广于本判决生效后三十日内将原告所有宾馆东楼二、三层及四层一间共计十五间房屋及楼梯、浴池七小间、锅炉房腾空并交付给原告正阳县客货运输公司；二被告池怀喜、王月广于本判决生效后十五内支付原告正阳县客货运输公司房屋使用费3万元；二被告池怀喜、王月广于本判决生效后十五内赔偿原告正阳县客货运输公司经济损失20万元。后被告池怀喜、王月广不服该判决，上诉至驻马店市中级人民法院，该院于2017年2月10日作出（2016）豫17民终3941号民事判决，判决维持原判。一审法院认为，被告正阳县客货运输公司与沈茹签订的房屋租赁合同于2009年4月9日到期后，双方以一年一续的方式续租至2015年4月9日，该期间未签订书面合同。故双方在2009年4月9日之后实为不定期租赁，双方均可随时要求解除租赁关系。被告正阳县客货运输公司没有收取2015年的房租，多次以口头、书面形式通知沈茹解除租赁关系，并对拍卖涉案房屋事宜进行了公告，故被告正阳县客货运输公司与承租人之间的关系已经终止，被告正阳县客货运输公司当然享有完全的物权，其可自由处分涉案房屋，无论池怀喜是否之前系租赁关系的相对人其均不享有优先购买权。判决：驳回原告池怀喜的诉讼请求。案件受理费100元，由原告池怀喜承担。本院二审期间，上诉人池怀喜围绕上诉请求提交了新证据：1、上诉人在涉案房屋旁边自建房屋的房产证和土地使用证、涉案租赁房屋以及上诉人自建房屋的现场照片，目的是证明被上诉人正阳县客货运输公司知道上诉人经营宾馆的事实，以及被上诉人认可与上诉人之间存在租赁关系的事实；2、再审申请书一份，目的是证明其已对（2016）豫17民终3941号民事判决书申请再审。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，被上诉人正阳县客货运输公司与案外人沈茹签订的租赁合同于2009年4月9日到期后，未继续签订书面租赁合同，故双方的租赁转为不定期租赁，双方可随时要求解除租赁合同关系。被上诉人正阳县客货运输公司未收取2015年以后的房租，并且多次通知沈茹解除不定期租赁合同并腾退房屋。故上诉人池怀喜称其与被上诉人正阳县客货运输公司之间的租赁关系未终止的上诉理由，不能成立，不予支持。由于租赁关系已终止，上诉人池怀喜请求确认对涉案房屋的优先购买权，于法无据，不予支持。综上所述，池怀喜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由池怀喜负担。本判决为终审判决。审 判 长 李光明审 判 员 贾保山代理审判员 袁玉慧二〇一七年七月十九日书 记 员 赵振江 关注公众号“”