（2017）苏06行终439号
裁判日期: 2017-07-19
公开日期: 2018-07-12
案件名称
南通锦欣酒店管理有限公司与南通市崇川区住房和城乡建设局、南通市国土资源局行政登记二审行政裁定书
法院
江苏省南通市中级人民法院
所属地区
江苏省南通市
案件类型
行政案件
审理程序
二审
当事人
南通锦欣酒店管理有限公司,南通市崇川区住房和城乡建设局,南通市国土资源局,南通市崇川区任港街道办事处
案由
法律依据
《中华人民共和国行政诉讼法》：第八十九条
全文
江苏省南通市中级人民法院行 政 裁 定 书（2017）苏06行终439号上诉人（原审原告）南通锦欣酒店管理有限公司，住所地南通市。法定代表人张跃，董事长。被上诉人（原审被告）南通市崇川区住房和城乡建设局，住所地南通市崇川区。法定代表人曹建军，局长。被上诉人（原审被告）南通市国土资源局，住所地南通市。法定代表人魏钦稳，局长。被上诉人（原审第三人）南通市崇川区任港街道办事处，住所地南通市。法定代表人耿拥军，主任。上诉人南通锦欣酒店管理有限公司（以下简称锦欣公司）因与被上诉人南通市崇川区住房和城乡建设局（以下简称崇川住建局）、南通市国土资源局（以下简称南通国土局）房屋行政登记一案，不服南通市港闸区人民法院（2017）苏0611行初59号行政裁定，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭审理了本案。一审法院经审理查明,2008年5月20日，锦欣公司与南通市金源房地产开发有限公司（以下简称金源公司）签订《房屋租赁合同》，约定金源公司将坐落于南通市外环西路112号原新韩服饰大楼一幢及相邻配电房一幢租赁给锦欣公司，租赁期限自2008年5月25日至2018年5月24日止。2015年1月19日，金源公司将案涉房屋转让给南通市崇川区任港街道办事处（以下简称任港街办）。同年10月23日，南通市崇川区人民政府向任港街办核发崇政房（民）字第201501号《村镇房屋所有权证》。锦欣公司对该登记行为不服，认为崇川住建局未尽合理、谨慎审查职责对案涉房屋状况等重要权属事实进行审查，违法将案涉房屋所有权确认为任港街办所有，侵犯了锦欣公司的合法权利，遂提起行政诉讼，请求撤销崇川住建局于2015年10月23日颁发的崇政房（民）字第201501号《村镇房屋所有权证》。另查明，2015年6月3日，南通市机构编制委员会办公室下发通编办发[2015]93号《关于设立南通市不动产登记局的通知》，决定设立南通市不动产登记局，为南通市国土资源局内设机构，主要职责包括负责市区（不含通州区、通州湾示范区）不动产登记工作等。一审法院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。可见，原告与被诉行政行为存在利害关系，是原告有权提起行政诉讼的前提条件。而判断利害关系是否存在要看被诉行政行为是否对原告的权利义务产生实际影响。就本案而言，被诉行政行为是房屋所有权转移登记行为，锦欣公司是案涉房屋的承租人。判断锦欣公司是否具有原告主体资格，即看房屋登记行为是否对房屋承租人的权利义务产生实际影响。一般情况下，房屋承租人与所有权人之间形成的是租赁合同关系，享有的是租赁合同中的相关权利，与房屋的所有权并无直接关系，且根据合同法上“买卖不破租赁”的原则，房屋所有权的转移对承租人的租赁权利也不产生实际影响。故房屋承租人与房屋登记行为不存在利害关系。锦欣公司以其对案涉房屋享有优先购买权、租赁期间对案涉房屋进行了大量的改建、装修装饰以及案涉房屋买卖侵犯了其拆迁权益、曾作为利害关系人获取过相关政府信息等为由，认为案涉房屋登记行为对其产生了实际影响。对此，一审法院认为，第一，承租人的优先购买权是承租人在出租人出卖租赁物时享有的在同等条件下优先于第三人购买的权利。承租人对租赁物的优先购买权并不等同于承租人对租赁物的所有权享有特定的、现实的权利。而且，房屋登记机构的审查职责主要是查验申请人提供的权属证明和其他必要材料，就有关登记事项询问申请人，如实、及时登记有关事项等，并无审查房屋是否出租以及出卖人有无侵犯承租人优先购买权的职责，也即承租人并非房屋登记行为涉及的特定的权利人。第二，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，承租人在租赁期间对租赁物进行改善或者增设他物仍属于租赁合同履行中的事项，与租赁物本身所有权的转移不具有直接关系。第三，如果锦欣公司提及的拆迁利益确实存在，该拆迁利益是否享有与房屋所有权转移登记行为无涉。第四，锦欣公司作为承租人享有获取房屋转移登记中相关政府信息的权利不等于锦欣公司必然与房屋转移登记行为具有利害关系。综上，被诉《村镇房屋所有权证》对锦欣公司的权利义务不产生实际影响，锦欣公司与被诉《村镇房屋所有权证》不具有法律上的利害关系，故不具有行政诉讼的原告主体资格。据此，一审法院依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款、第四十九条第一项、最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第三条第一款第一项之规定，裁定驳回锦欣公司的起诉。锦欣公司不服，向本院提起上诉称,一审法院错误理解和适用法律上的利害关系。本案被上诉人未尽到法定审查义务，导致上诉人权益受损，上诉人对承租房屋进行了大量改建、且案涉房屋所在地块列入拆迁项目。上诉人作为承租人，与房屋具有权属上的利害关系。并且颁证行为损害了公共利益，违反国家拆迁政策，造成国有资产流失。请求二审法院撤销一审裁定，依法审理。本院经审查，对一审裁定认定的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，原告与被诉行政行为存在利害关系，是原告有权提起行政诉讼的前提条件。其中利害关系不能直接扩大解释为所有直接或者间接受到行政行为影响的公民、法人或者其他组织，应当限于法律上的利害关系亦即当事人主张的权利应当与被诉行为之间具有法律上的因果关系。本案中，锦欣公司所主张的受侵害的权利主要为优先购买权以及拆迁安置权益。从《房屋登记办法》来看，并未规定登记机关在进行房屋登记时，应当对房屋是否存在租赁关系、是否征询承租人在同等条件下优先购买的意见等问题负有审查义务。对优先购买权的救济，属于物权范畴，应当受民事法律关系调整，权利人可以通过其他民事诉讼途径予以解决。承租人优先购买权受到的影响也不是被诉房屋登记行为造成的，因此两者之间明显缺乏法律上的因果关系。至于锦欣公司提及的拆迁利益问题，系基于其房屋承租人的身份在拆迁过程中产生的问题，与本案分属不同的法律关系，能否取得该拆迁利益与房屋登记行为之间也没有法律上的因果关系。故，案涉颁证行为并不影响锦欣公司在房屋租赁关系中的合法权益，也没有为锦欣公司增加新的权利义务，锦欣公司与涉案房屋的颁证行政行为并无利害关系。综上，一审法院裁定驳回锦欣公司的起诉符合法律规定。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长 郭德萍审判员 仇秀珍审判员 鲍 蕊二〇一七年七月十九日书记员 吴 迪附：本裁定适用的相关法律依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； 百度搜索“”