（2017）粤0106民初7924号
裁判日期: 2017-07-19
公开日期: 2017-09-28
案件名称
林尔辉、陈志红等与林文娟等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市天河区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林尔辉,陈志红,林文娟,郭伟勤
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0106民初7924号原告：林尔辉，男，1941年3月3日出生，汉族，住广东省始兴县。原告：陈志红，女，1945年10月12日出生，汉族，住址同上。被告：林文娟，女，1971年10月26日出生，汉族，住址同上。被告：郭伟勤，男，1970年11月1日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：林文娟（被告郭伟勤妻子，本案被告之一）。两被告共同委托代理人：张达金，广东安国律师事务所律师。原告林尔辉、陈志红诉被告郭伟勤、林文娟房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林尔辉、陈志红，两被告郭伟勤、林文娟的共同委托代理人张达金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林尔辉、陈志红共同诉称：被告郭伟勤、林文娟分别是两原告的女婿、女儿，双方于2004年3月28日签订《房屋转让协议书》，约定两被告以100000元将位于广州市天河区广从路牛利岗自编5之3栋105房转让给两原告。两原告依约支付了全部房款，两被告也将上述房屋交付给两原告居住使用至今。后被告以其小孩读书为由多次要求延后过户。两原告认为，房屋买卖是双方真实有效的意思表示，且房屋及房价款均交割完毕，依约应继续履行。现诉至法院，请求判令：1、确认广州市天河区广从路牛利岗自编5之3栋105房物权归两原告所有；2、两被告将上述房屋过户至两原告名下；3、本案诉讼费用由两被告承担。被告郭伟勤、林文娟共同辩称：不同意两原告的诉讼请求。与本案有关的解除《房屋转让协议书》的诉讼正在本院审理之中，案号（2016）粤0106民初9532号（已于2017年2月23日开庭），该案的审理结果与本案有重大关联，请求本案中止审理。一、关于《房屋转让协议书》的效力。双方2004年3月18日签订的《房屋转让协议书》约定“待小孩入学后即办过户手续”，这是一条附限期的条款，根据《合同法》第46条的规定，附限期条款的协议，所附限期届满协议才发生法律效力。再根据《声明》约定“待其小孩上了高一即刻办理房屋权属过户手续”，那么《房屋转让协议书》的生效时间应当是2015年9月1日，即两被告的儿子上了高一的时间。二、《房屋转让协议书》生效后，因其违反了国家的房地产调控政策，应予以解除。国家的房地产调控政策是一项维护社会公共利益的政策，《民法通则》、《合同法》规定，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。国家和广州市从2010年开始就为了保证房地产市场的健康稳定发展，至今出台了一系列调控政策，而且调控政策一波比一波更严厉。其中规定：非广州市户籍人士没有交纳社保或税收证明的，不得在广州市购买商品房；即使是广州市户籍家庭，在广州市也是限购二套商品房。两原告与两被告签订的《房屋转让协议书》于2015年9月1日生效后，两原告是非广州市户籍人士且是退休人员，不符合广州市的购房政策。即使如原告所述正在办理广州市的入户手续，但两原告二个儿子在广州市都有二套以上住房，两原告入户后也不符合购买商品房的政策。由于买卖双方的合同目的不能实现，阻碍了两被告在广州市购买第二套商品房，两被告在另案中请求解除《房屋转让协议书》并要求返还权属证书原件的诉请合法、合理、合情。合同解除后，两被告一定会妥善安置两原告，况且两原告在广州的二个儿子都有二套以上住房，住房不成问题。经审理查明：林尔辉、陈志红为夫妻关系，林文娟、郭伟勤为夫妻关系，林文娟为林尔辉、陈志红的女儿。郭伟勤为广州市天河区广从路牛利岗自编5栋之三105房（广州市天河区广从路牛利岗自编5之3栋105房，建筑面积54.2平方米，简称涉案房屋）登记权属人。2004年3月28日，郭伟勤、林文娟与林尔辉、陈志红签订《房屋转让协议书》，约定郭伟勤自愿以100000元转让涉案房屋给林尔辉、陈志红。林尔辉、陈志红已于2004年3月28日之前一次性付清了全部购房款100000元。从本协议签订之日起，涉案房屋产权属于林尔辉、陈志红。从今往后，无论什么时候，原房屋产权人郭伟勤及其亲属，对该房屋若有任何异议者，均以此协议为准。在该房屋房地产证未办理过户之前，本协议经办鉴证后，以该房屋原房屋地产证具有同等法律效力。因原房屋权属人要求，为了其小孩读书需要原出生户口地，林尔辉、陈志红同意暂缓办理房地产证过户，待其小孩入学后即办过户手续。另外，因该房屋未办理过户，林尔辉、陈志红二人在其居住期间，若该房屋需补办有关土地权属等事项者，原房屋权属人郭伟勤必须负责办理至完善。同日，郭伟勤出具收据，载明收到林尔辉、陈志红转来的涉案房屋房款共100000元。2011年2月17日，郭伟勤、林文娟出具《补充说明》，载明：根据广州市目前的有关政策规定，广州市的中学高一招生需凭借学生的户籍所在地及居住地（房产证）的证明来划分所属的就读学校。为了郭启超的读书需要，也为了他的前途，有关房产证的过户将在他就读高一后过户到林尔辉／陈志红名下，此房过户的契税届时将由过户方代为支付。2013年6月13日，郭伟勤、林文娟与林尔辉、陈志红签订《声明》，载明：涉案房屋原房屋权属人郭伟勤于2004年3月28日自愿以价100000元（另有收据）转让给林尔辉、陈志红夫妇，并于当天双方签订了房屋转让协议书，按协议上条款注明，其小孩上学后就办理房屋过户手续，林尔辉、陈志红也曾多次要求郭伟勤夫妇办理，但拖至2011年郭伟勤夫妇又提出要等小孩上了高一后再办理，同时又补写了《补充说明》。林尔辉、陈志红为其小孩的前途着想，予以同意。但由于现房屋权属人林尔辉、陈志红夫妇年事已高，身体老弱，为避免今后不必要的麻烦和纠纷发生，现特要求郭伟勤夫妇必须郑重承诺，对原所签订《协议书》及《补充说明》所列条款自始至终不变，并保证该房屋的权属永归属林尔辉、陈志红夫妇所有，待其小孩上了高一后即刻办理房屋权属过户手续，其办理过户所需的契税及其他一切费用概由原房屋权属人郭伟勤夫妇完全负责承担。庭审中，郭伟勤、林文娟确认其子于2015年9月1日高中入学。另，林尔辉、陈志红称涉案房屋自2012年起一直由其二人居住。林尔辉、陈志红庭后提交如下证据：1、户口本复印件（显示其二人户口已于2017年7月4日由广东省始兴县迁入本市）；2、广州市番禺区不动产登记中心出具的《购房资格证明》（载明截至2017年7月10日止，林尔辉、陈志红具备本市住房限购区域内住房购买资格）。林尔辉、陈志红提供如上证据拟证实其户口已迁入广州，其目前具备广州市购房资格。郭伟勤、林文娟对上述证据真实性无异议。另查明，在林尔辉、陈志红提起本案诉讼前，郭伟勤、林文娟于2016年5月26日向本院提起诉讼［案号：（2016）粤0106民初9532号］，以林尔辉、陈志红不具备广州市购房资格为由，起诉要求解除其与林尔辉、陈志红双方签订的《房屋转让协议书》。本院经审理后于2017年5月26日作出（2016）粤0106民初9532号民事判决，一审判令驳回郭伟勤、林文娟的诉讼请求。上述判决已一审发生法律效力。本院认为：郭伟勤、林文娟与林尔辉、陈志红签订的《房屋转让协议书》、《声明》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。林文娟、郭伟勤分别为林尔辉、陈志红的女儿、女婿，《房屋转让协议书》签订后，林尔辉、陈志红已依约向郭伟勤支付了购房款100000元，郭伟勤、林文娟也将涉案房屋交付林尔辉、陈志红使用。根据《房屋转让协议书》、《声明》约定及当事人陈述，涉案房屋过户至林尔辉、陈志红名下的条件已成就。另外，林尔辉、陈志红的户籍在本案诉讼期间已迁入广州市，林尔辉、陈志红目前具备在广州市的购房资格，涉案房屋过户至林尔辉、陈志红名下不存在客观障碍。因此，林尔辉、陈志红要求林文娟、郭伟勤将涉案房屋过户至其名下，合法有理，本院予以支持。本案为合同纠纷，并非财产权属纠纷，本院已依法判令支持林尔辉、陈志红的办证诉请，林尔辉、陈志红要求确认其为涉案房屋的物权权属人，于法无据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告郭伟勤、林文娟协助原告林尔辉、陈志红到广州市房管部门办理广州市天河区广从路牛利岗自编5栋之三105房（广州市天河区广从路牛利岗自编5之3栋105房）的产权过户手续。二、驳回原告林尔辉、陈志红的其他诉讼请求。本案受理费13800元、财产保全费5000元，均由被告郭伟勤、林文娟负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 李新程人民陪审员 张 代人民陪审员 何伙森二〇一七年七月十九日书 记 员 蒲肖明梁雅芝秦爽 关注公众号“”