（2016）闽0103民初4009号
裁判日期: 2017-07-19
公开日期: 2018-02-27
案件名称
林玉钦与陈丹房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
福州市台江区人民法院
所属地区
福州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林玉钦,陈丹
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0103民初4009号原告：林玉钦，女，1960年3月20日出生，汉族，住福建省福州市台江区，委托诉讼代理人：刘付成，福建富柏律师事务所律师。被告：陈丹，男，1975年2月22日出生，汉族，住北京市朝阳区，委托诉讼代理人：于贤和、杨华栋，福建新世通律师事务所律师。原告林玉钦与被告陈丹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月9日立案后，被告陈丹提出管辖权异议，本院于2016年12月13日作出裁定，驳回被告提出的管辖权异议，被告不服裁定，上诉至福州市中级人民法院，福州市中级人民法院于2017年3月10日作出（2017）闽01民辖终117号民事裁定，驳回被告上诉，维持原裁定。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘付成，被告的委托诉讼代理人于贤和、杨华栋到庭参加诉讼。诉讼中，本院根据原告申请，对涉案讼争房产采取了财产保全措施。本案现已审理终结。原告林玉钦向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房屋买卖协议》合法有效；2、判令被告立即配合办理坐落于福州市台江区产的不动产所有权变更登记手续；3、判令被告承担违约金人民币36000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2004年4月，被告因法定继承分割获得其祖父陈宝枝的遗产，分得坐落于福州市台江区祖房（份额：建筑面积68平方米）被拆迁改造后就地安置的房屋（建筑面积75平方米）。2004年6月5日，被告与原告签订《房屋买卖协议》，约定被告将安置房屋转让给原告，协议第二条约定“甲方将安置房中建筑面积68平方米的自有产权作价人民币120000.00元整（壹拾贰万元整）出售给乙方，安置房新增的建筑面积7平方米房产由乙方自行向拆迁安置单位购买，乙方要在签订本协议时一次性支付购房款人民币110000.00元整（壹拾壹万元整）给甲方，余款10000.00元整（壹万元整）在办妥房产所有权（含土地使用权）转移登记手续的当日即付给甲方。”签订合同的当日，原告依据协议之约定一次性向被告支付了人民币110000.00元，并将新增的建筑面积7平方米购房款交由经办人陈木生交至拆迁单位台江区房地产开发公司。后续的选房等所有事宜均由原告完成，自2005年12月交房后，原告装修入住居住至今。在原告依法购买的房屋具备能够办理房产权证及土地使用权证登记手续后，原告多次联系被告要求其配合办理相关手续，但被告对原告的要求拒不理睬。被告现已办理完毕所有的产权手续，经原告书面催告仍拒不履行合同义务。被告陈丹辩称，1、讼争房产系答辩人与陈依俤共同共有。陈依俤、陈三妹、陈东生（已故）、陈木生均系原福州市台江区房产所有人陈身华（曾用名宝枝）的子女，答辩人系陈东生的独子。由于陈宝枝生前未立有遗嘱，其所有的前述房产因拆迁并通过产权置换而获得的两套房产应按法定继承的方式予以处置。鉴于陈三妹自愿放弃继承权，且答辩人已和陈木生达成房产分割协议，故讼争房产在未分割的情况下，应为答辩人和陈依俤共同共有。2、原告明知答辩人擅自处分共有财产，仍与其签订《房屋买卖协议》，损害其他继承人利益，违反强制性规定，该协议无效。根据原告提交的《公证书》，可知答辩人在签订《房屋买卖协议》时已明确告知其系讼争房产的继承人之一，即讼争房产属于共同共有的财产。基于当时原告和答辩人约定的价款低于当地市场价格，原告在明知系共有物的情况下，出于利益考量，仍与答辩人签订《房屋买卖协议》，不符合善意第三人的构成要件，其行为严重侵害了其他共有人的合法权益，违反了法律强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，原告和答辩人签订的《房屋买卖协议》无效。3、即使《房屋买卖协议》有效，原告诉请要求答辩人配合办理讼争房产权属变更登记手续，没有法律依据。退一步说，即使《房屋买卖协议》有效，鉴于讼争房产系答辩人和其他继承人共同共有，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经…全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”之规定，客观上和法律上均无法完成讼争房产的权属变更登记手续，原告关于要求答辩人配合办理讼争房产权属变更登记手续的诉请属于客观上和法律上履行不能。4、原告诉请答辩人承担违约责任，没有依据。如前所述，鉴于原告明知讼争房产系共同共有财产，答辩人无权擅自处分，故讼争合同无效，原告作为过错方无权主张答辩人承担违约责任。退一步说，即使讼争合同有效，答辩人在2016年11月初与原告沟通时，即明确告知因讼争房产属于共同共有，无法办理权属变更登记手续，该情形属于事实和法律上的履行不能，不可归咎于答辩人，且答辩人已尽告知义务，不存在任何过错，不应承担违约责任。综上所述，原告明知讼争房产系答辩人和其他继承人共同共有，仍与答辩人签订《房屋买卖协议》，该协议因损害第三人利益和违反强制性规定而归于无效，其据此无效合同诉请办理权属变更登记手续，并要求答辩人承担违约责任，于法无据，应依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告双方提交的证据及庭审质证、陈述，本院对事实作如下认定：2004年6月5日，以房屋出卖人陈丹为甲方，房屋买受人林玉钦为乙方，双方签订一份《房屋买卖协议》，该协议约定：甲方自愿将原坐落在福州市台江区的祖屋（建筑面积68平方米）现被拆迁改造后就地安置的房屋（建筑面积75平方米）转让给乙方；甲方将安置房中建筑面积68平方米的自有产权作价人民币120000.00元整（壹拾贰万元整）出售给乙方，安置房新增的建筑面积7平方米房产由乙方自行向拆迁安置单位购买。乙方要在签订本协议时一次性支付购房款人民币110000.00元整（壹拾壹万元整）给甲方，余款10000.00元整（壹万元整）在办妥房产所有权（含土地使用权）转移登记手续的当日即付给甲方；……，五.违约责任……2.若甲方拒绝办理房屋产权登记及转移手续，或乙方拒绝按时付款，均属于严重违约行为。违约方必须继续履约外，还必须向守约方偿付叁倍于本条第2款约定数额（12万元整）的违约金。合同签订当日，原告向被告支付了购房款人民币110000.00元。2005年12月交房后，原告装修入住至今。另查明，讼争房产坐落于福州市台江区（所有权证号：TJ权16002795），房屋性质为拆迁安置房，2016年7月21日登记于不动产登记簿，所有权人登记为被告陈丹。本院认为，原告林玉钦与被告陈丹签订的《房屋买卖协议》，系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律法规强制性规定，应认定合法有效，双方应依约履行。被告辩称讼争房屋系其与案外人陈依俤共有，但现所有权人仅登记为被告陈丹，故被告的此项主张缺乏依据，且如确有其他共有权人，亦应由被告自行向其所称的其他共有权人承担侵权责任，因此被告提出其与原告签订的上述《房屋买卖协议》无效的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。讼争房屋已交付原告使用多年，现所有权人也已登记为被告陈丹，故双方签订的《房屋买卖协议》已可继续履行，被告应依约将涉案房屋不动产所有权变更登记至原告名下，而被告拒绝履行，其行为已构成违约，应根据双方签订的《房屋买卖协议》第五条之约定承担违约责任，由于原告在诉讼中已自愿将合同约定的违约金120000元金额下调为36000元，本院对此依法予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、确认原告林玉钦与被告陈丹于2004年6月5日签订的《房屋买卖协议》合法有效；二、被告陈丹应于判决生效之日起十日内配合原告林玉钦办理讼争房屋的登记手续，即将坐落于福州市台江区房产的不动产所有权登记至原告林玉钦名下；三、被告陈丹应于判决生效之日起十日内支付给原告林玉钦违约金人民币36000元（原告应付的购房余款10000元抵扣后，被告应支付的违约金为26000元）。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14250元，由被告陈丹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长 傅建勇人民陪审员 林洁敏人民陪审员 林丽娜二〇一七年七月十九日书 记 员 郭楚楚附法律主要条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 来自